在澳洲有过房产的都知道，把房子买下来并不是一劳永逸的，每年的维修保养费用是必需的预算开支。
我上次说过，澳洲的公寓物业费很高，有些楼盘还会因为大修理而收取特别征收款。就算是不要交物业费的独栋屋，修修补补也是必不可少的。如果是三四十年房龄以上的房子，每年修理费要几千到几万刀不等。
但可以肯定的是，越是高层的住宅，建筑的结构设计就越复杂，维修保养的难度也就越大，需要付出的成本也就越高。越是琼楼玉宇，就越是高处不胜寒。
一旦有了房，就注定一辈子是房奴，不管要不要还贷款。这个道理，也是我到了澳洲以后才明白的。
我们中国人常常有一种“一次性到位”的迷思，至少我自己前三十年就是这样一路被骗过来的。比如考上大学就可以高枕无忧了，考上公务员就算是上岸了，结了婚就算是成家了，生了孩子就下半辈子有着落了。
上次热搜死在出租屋里的那个女孩，貌似就是这种“上岸”情结的牺牲品，死心塌地心无旁骛地要考编，仿佛进入了体制人生就从此圆满了，就可以天天掼蛋等退休了。
实际上，人生中任何一种长期持有的东西——文凭、编制、配偶、子女——都不是一次性的投资，而是需要后续精心维护保养的。
房子也是一样，不能光顾着攒足初始成本，还要考虑为了维持居住品质而需要付出的持有成本。只买不维修，总有一天变危楼。
这两天中国“住房养老金”政策的出台，其实就是官宣“大维修时代”的开始。
过去几十年中国的面貌之所以日新月异天翻地覆，都是基建的结果。建成的时候大家都很振奋，但是很少有人提醒大家：建筑也是有保质期的。今年我至少已经听说了两次高速在暴雨中塌方，一次凉亭被雷电击倒，相信并非偶然。
据说很多地方的住房建设局都已经更名为住房更新局，这进一步说明了，“修”会代替“建”成为之后几十年城市运营的重点。
建房靠土地出让金，修房靠住房养老金，也算是中国特色的发明创造。但是从网络反响来看，大多数网友对这个新发明都口风不善，所以我觉得要搞成功的难度极大。
上次我说“澳洲的公寓不值钱”，就是因为公寓要长期承担不菲的物业、维护、保养费用；而中国的公寓楼将注定越来越破败，因为收齐这笔费用是相当艰巨的任务。
有读者留言说，中国的公寓楼大修理是不要住户出钱的，是可以从大修理基金里出的。
是的，这一点我上次也提到了。可能从2000年左右开始（我不大确定具体年份），中国的新建公寓楼都要向业主收一笔大修理基金，这笔钱的用途确实就是公共部分老化损坏的修缮保养。我记得当年我买房的时候懵懵懂懂交了两万多块，至今也不明白钱存在了哪里，用在了何处。
问题的重点是，这笔钱够不够用？能管多少年？
这跟“有多少食用油跟煤油混运”一样，大部分人都不知道答案，知道答案的人也不会告诉我们。我只能凭常理推断——根据二三十年前的建筑成本计算的维修基金，来支付二三十年前后的维修费用，必然是不够的。
“住房养老金”新政，是对“不够”这个推断的进一步确认。官方肯定也是一番盘算之下，算出来一个巨大的资金缺口，否则也不会在已经收取的维修基金个人账户之外，另外要求地方政府筹建一个公共账户。
公共账户资金的主要来源，据说是土地出让金。但是按照现在的楼市，出让金收入必定是逐年递减的，如何还有余地划给维修基金，这是我很好奇的一件事。我的推测是，除非土地市场回暖，否则地方财政最多白纸黑字地计提，真金白银大概率是掏不出来的。
真的要修，估计肯定是先从余额充裕的个人账户里出。问题是，现在到了大修理年限的那些楼，俗称的老破小，都是没有交过大修理基金的。再问他们收，肯定是收不到的。收不到怎么办？只能用后面收到的那些钱。
所以事情可能就会变成这样：用30年前收到的钱去修40年前的楼，用20年前收到的钱去修30年前的楼，用10年前收到的钱去修20年前的楼，以此类推。
这样一想，你就能明白为什么叫“住房养老金”了。养老金的本质，也是一种庞氏计划——这一代交的钱给上一代发退休工资，下一代交的钱给这一代发退休工资。
把庞氏维系下去的唯一办法，就是持续的增长。但我们都知道，增长的时代已经过去了，可以接盘的下家越来越少。血肉之躯的养老金可以通过延迟退休来化解，钢筋水泥的养老金怎么办？
所以，观念更新是一回事，实际操作又是另一回事。
在澳洲持有房产的好处是，不管持有成本的高低，账目相对清晰。独栋屋维修反正是自掏腰包；公寓楼的物业规模都很小，代收的费用也比较容易查明白。
但是，一个国家的超级物业公司，要帮几亿业主统筹计提基金，那就不一样了。资金规模庞大，年代又久远，注定是一笔说不清道不明的糊涂账。
不跟业主把糊涂账分说明白，再怎么把房子拟人化也没法唤醒大家的敬老之情。最怕的是养老金还没到账，楼大爷就已经骨质酥松尿失禁了，那就为时已晚了。
