还原最真实的产业园区行业
最近，旧金山湾区圣利安卓（San Leandro）的Bayfair购物中心的玻璃大门上贴着一张纸，像是一行悼词，简短又醒目地宣布：“Bayfair购物中心将永久关闭。”
1957年，耗资2500万美元的Bayfair开业，巅峰时期Bayfair汇聚了超过80家商铺，设有多达15,000个停车场，Macy’s、Target和Kohl’s这样的美国顶级百货公司都在这里开店。
然而，时代变了。
疫情期间(2022年7月)Bayfair再也撑不下去了，业主把这片42英亩的土地以5700万美元出售给了B3投资公司。
于是，在Bayfair的下一世中，它将变为科技研发中心，名为Speedway at Bayfair。
至于为什么改成研发中心，B3投资公司执行董事Steve Kapp是这样说的：
这个项目的优势是它得天独厚的基础设施配置：电力供应充足，空调系统给力——这两者对于研发空间的冷却至关重要。
同时大家都知道，即使在疫情期间，硅谷地区对研发空间的需求也在增长。
目前，Speedway at Bayfair的第一阶段已经竣工，主要是14万平方英尺(1.3万方)的研发空间，不少湾区的生物科技和绿色能源公司已经入驻，比如Charge Robotics，这家公司做的是将建筑行业中最耗费人力劳动的部分自动化。
第二阶段也蓄势待发，再增加25万平方英尺的空间，预计2025年正式启用。
不仅如此，项目的周边也没闲着。
根据Bayfair的规划文件显示，整个Bayfair 公交站周边的150英亩土地都将进行大刀阔斧的改造，旨在打造一个集商业、办公、公共空间等为一体的全新混合多元社区。
开发商对未来充满信心：“这里会成为一个理想的混合用途开发项目，吸引那些需要大量电力和追求高性价比空间的公司。”
这一改建的趋势也正在硅谷其他地区蔓延。
在库比蒂诺(curpertino)，离苹果全球总部不到一英里的地方，有一个Vallco购物中心。
该购物中心建于1970年代，梅西百货、西尔斯和JC Penney都曾是它的主力店。但疫情前就几乎完全空置，被Sand Hill地产以约 3.2 亿美元收购了占地50 英亩的购物中心，原因咱们留到后文再讲。
现在，项目被赋予了一个充满未来感的新名字——“The Rise”。
The Rise将成为一个充满活力的新城市中心，包括大量住宅、零售、工作研发空间、公共开放空间。
幸运又不幸的是——历经10年，最近，Sand Hill终于与政府达成协议，开始启动改造了。
预计项目总投资高达40亿美元，建成后，将包括2400个住宅单元，近200万平方英尺的办公空间，还有43万平方英尺的零售、餐饮和配套设施。
整个开发面积将达到700万平方英尺(65万方)，相当于苹果总部的两倍，是硅谷地区最大的单体开发项目之一。
在产品设计上，“The Rise”也紧跟时代潮流，办公空间采用了更宽敞的楼层平面，专为硅谷飞速发展的科技行业(特别是生物医药)量身定制，并提供灵活的实验室和研发空间。同时，无接触技术和卫生设施也被全面融入到项目中，更符合当代员工对健康工作环境的追求。
硅谷对优质工作环境的需求依然强劲，尤其是在库比蒂诺这一地区，任何大规模项目都是独一无二的，正是由于项目独特的区位与体量，已经获得了充足的资金支持，合作伙伴包括拥有近6970亿美元投资资本的阿布扎比投资，几乎没有烂尾的风险。
这个趋势不仅在硅谷，也出现在南边的洛杉矶。
加州大学洛杉矶分校（UCLA）今年初收购了曾经繁华一时的 Westside Pavilion 购物中心，将打造成一个现代化的、70 万平方英尺的未来研究园区，主要是两个多学科研究中心：加州免疫学和免疫治疗研究所，与量子科学与工程中心。
Westside Pavilion购物中心建于1985年，当时美国的室内购物中心正值鼎盛时期，由著名建筑师 Jon Jerde 设计，很快成为人流密集的购物地标，甚至成为众多电影和电视节目的取景地。
然而，随着时代变迁，购物中心陷入衰退，店面大多空置。
到了2018年，《洛杉矶时报》甚至形容它为“异常安静”。同年，哈德逊太平洋地产盘下来了购物中心，还花巨资更新了购物中心的基础设施，进行了抗震加固，还增加了窗墙、混凝土建筑立面、庭院和室外区域。
谷歌签了14 年的租期，本来想着应该稳了，但不少科技公司在去年开始裁员，谷歌的租约也被迫终止，此后便一直空置。
直到2024年1月，加州大学洛杉矶分校UCLA出手了。
资金方面，加州政府提供了5亿美元的投资，同时，来自生物技术、学术、慈善和企业界的一众重量级金主也纷纷解囊。
改造后，巨大的园区横跨 Pico 大道的东南角和西南角，通过一座封闭的人行天桥连接。宽阔的金属与玻璃幕墙、17 英尺高的天花板、全景式的窗户、开阔的室内外中庭，这些现代建筑元素将为学术研究、创新探索提供一个极具活力的环境，不仅容纳了研究实验室和办公区域，还包含教室、演讲厅以及活动场所。
曾几何时，购物中心是美国零售行业的象征，百货商店如JCPenney、Sears和Macy’s等大型连锁品牌主导了消费者的购物体验。然而，随着线上零售的迅猛崛起，以及消费者购物习惯的变化，这些传统百货商店逐渐失去竞争力，纷纷关店止损。特别是Macy’s宣布到2026年将关闭150家门店，而这些主力店的关闭，很难让人看好购物中心的未来。
购物中心的业主们也在适应这一变化，通过转型为体验式购物中心，将超市、健身房、滑冰场，甚至住宅公寓引入商场内，逐渐用“生活方式”的多元化来吸引新的消费者。
但，并非所有的转型努力都能如愿以偿。
在疫情后，经济压力和通货膨胀进消费者进一步分化成两极——
奢侈的高端购物者和折扣的低端购物者。
富裕的消费者倾向于前往高端购物中心，而追求低价的消费者则转向小型或廉价购物中心。
这样一来，中档购物中心陷入困境已是必然。
前面咱们说到的在库比蒂诺(curpertino)的Vallco购物中心，即使离苹果全球总部不到一英里，即使周边有那边多富裕的居民，但购物中心仍然萧条了的原因就在此——Vallco它是一个中档品牌，它已经不能有效回应周边富裕民众的需求偏好了。
于是，这些中档购物中心的一大出路就是“适应性再利用(Adaptive Reuse)”.
适应性再利用通过对现有空间的重新定义和功能转化，让城市更具灵活性，能够更好地服务居民、企业以及整个社会的变化。
理查德·佛罗里达（Richard Florida）也对此概念大加赞赏，他指出，适应性再利用不仅为城市提供了新的经济增长点，也创造了更多宜居的社区环境。
但是，并不是所有的购物中心都适合改造，一方面是需要有专业的改造团队，更重要的是成本。
最近几年，加州议会通过了不少法案，通过简化程序、房产税减免等激励机制，鼓励更多的开发商将低效的商业建筑进行适应性改造。
疫情后，城市需求的多样化和动态性日益凸显，现代城市规划越来越多地需要从“空间为主”向“人为中心”转变。
这一变化不仅仅体现在物理空间的转换设计上，还反映在功能的灵活性和可调整性上。过去固定的商业和居住区划分在今天已经不再适用，现代城市生活要求空间能够根据人的需求变化进行灵活调整。
更重要的是，真正起决定作用的并不是条条框框的规定，而是市场需求的力量。
无论怎么改，怎么转，最终项目是否成功，都取决于是否回应了市场需求。
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