对话招商蛇口：持续升级，产业运营的不断强化和深度聚焦

还原最真实的产业园区行业

《公平竞争审查条例》的颁布，再一次印证发展产业才是产业园区的立身之本。新的形势催发了对产业园区新的需求，作为推动经济发展和社会进步的重要载体，产业园区积极承担维护高质量发展、引领新质生产力实现突破的重大使命，以创新为动能，赋予产业升级源源不断的动力。

作为我国改革开放的起点和首个真正意义上的产业园区，招商蛇口在产业园区运营领域的经验积累与模式创新对于整个行业而言，无疑具有举足轻重的借鉴价值。近日，我们再一次有幸对话招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元先生，围绕新时代下产业未来的发展趋势、高效产业运营体系的构建等核心议题展开了深入探讨。

1、2024年已经过半，如何看新质生产力、科技创新对当下经济发展的影响？

齐子元：以创新为第一动力的新质生产力，已经在实践中形成并展示出对高质量发展的强劲推动力、支撑力。今年以来，各地以科技创新为引领，统筹推进传统产业升级、新兴产业壮大、未来产业培育，在科技创新、探索新质生产力领域成果丰硕，中国经济加速向新发展。

一是传统产业升级进程加快。上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6.0%。其中，装备制造业和高技术制造业增加值分别增长7.8%和8.7%，增速分别快于全部工业1.8和2.7个百分点，表明我国工业结构转型升级进程不断加快。

二是新兴产业不断培育壮大。上半年，全国规模以上高技术制造业增加值同比增长8.7%，以信息传输、软件和信息技术服务业为代表的现代服务业增加值保持两位数增长；3D打印设备、服务机器人、智能手表等智能产品产量分别增长51.6%、22.8%、10.9%。

三是未来产业正在加速布局。地方政府是推动未来产业发展的重要力量，上半年，广东发布五大未来产业集群行动计划，瞄准未来电子信息、未来智能装备、未来生命健康、未来材料、未来绿色低碳等前沿产业方向，构建未来产业发展矩阵。深圳人形机器人已进入新能源车厂实地培训，在融合应用场景中进一步突破本体控制、多模态感知等核心技术。上海已针对核电产业、商业航天、人工智能、合成生物等多个细分领域出台多方面发展措施。

四是科技赋能效应不断显现。科技创新是发展新质生产力的核心要素，今年以来重大科技成果不断涌现，大国重器频频“上新”，国内首个“地面空间站”通过验收，C919大型客机累计交付6架，深中通道正式通车试运营，嫦娥六号实现月背采样返回，成功搭建国际首个通信与智能融合的6G试验网，科技自立自强水平持续提升，为加快发展新质生产力注入了新动能。

五是高技术产业投资持续增长。上半年，高技术产业投资持续保持较快增长态势，全国高技术产业投资同比增长10.6%，增速比全部投资高6.7个百分点。数字新基建加快建设，投资对优化供给结构的关键作用得到较好发挥。

2、您如何看待产业目前发展现状？您对未来的趋势判断是怎样的？基于这一趋势，招商蛇口产业园区发展模式将发生哪些变化？

齐子元：产业园区正在成为引领新质生产力发展的新高地。去年国家工信部公布了全国高新区的发展成效，高新区在科研平台数量、研发经费投入、科技成果产出等方面的贡献占到全国一半以上，对全国GDP的贡献接近15%。市场化的产业园区虽然没有官方统计，但早已从最开始的劳动力驱动、租金驱动，转型到资本驱动、服务驱动，今天已经加速来到了创新驱动的阶段，出现了产业研究、科技创新、产业投资、资产管理等新质业务。

站在新质生产力的视角下，产业园区的转型创新是大势所趋，必须塑造系统化的产业能力体系，有效支撑新质生产力加速形成。

在此背景下，招商蛇口坚定从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”的战略转型，推进五大抓手：

一是聚焦五大新兴产业赛道。充分发挥自身的产业发展能力和园区运营优势，聚焦数智科技、生命科技、绿色科技、智能制造、文化产业五大赛道，加速实现对五大战略性新兴产业的培育和发展；

二是联合共建创新中心。在园区内引进科技创新主体和产业化基地，推进科技成果孵化与产业落地场景对接，搭建起科技创新与产业发展的桥梁；

三是持续强化科技产业投资。通过推进产融结合，聚焦科技创新投资优质标的，为产业园区的发展提供有力支持；

四是持续锻造资产管理能力。通过完善的园区运营管理和企业服务体系，充分发挥REITs平台优势，实现园区资产组合优化和产业运营能力的提升；

五是打造特色主题园区。在全国范围内围绕特色主题打造主题园区，以体系化、专业化的产业服务体系，为我国产业园区的发展提供新的模式和经验。

3、产业园区业务在招商蛇口中的定位是怎样的？内部资源如何协同？未来招商蛇口产业园区在项目布局上的计划是怎样的？轻重资产比例如何考虑？

齐子元：招商蛇口是中国园区开发建设与运营的先行者，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。产业园区业务起步于招商蛇口创立之初，已持续运营45年，始终是招商蛇口的主要业务之一。

招商蛇口产业园区事业部作为专设平台，主责招商蛇口产业园区业务，可充分依托招商蛇口的规模优势、信用优势、多元化业务优势等等，打造全国园区“一盘棋”，构筑自身特色能力。目前招商蛇口产业园区已在行业内率先打通投融建管退闭环；率先走出传统的物业租、售模式，形成“1+4+1”盈利模式。今年6月，招商蛇口推动会展业务与产业园区业务双向融合，产业园区可依托深圳国际会展中心等国内一流的展馆资源、专业展会资源，为入园企业提供市场对接、联络客户、发现商机等专业特色产业服务，招商蛇口的产业运营服务进一步完善、升级。

面对产业园区行业的新形势，我们坚定自己对产业园区业务的战略判断：未来的产业园区重在经营、不在资产。因此我们把锻炼系统化产业能力作为转型的关键，做精存量园区，实施一园一策，全面提升园区经营水平；同步对外输出我们全链条的产业园区运营管理能力。目前招商蛇口产业园区管理的项目，已覆盖15个具有产业核心优势的一二线城市，比如深圳、杭州、南京、合肥等。在管园区总建筑面积约500万㎡（含轻资产项目），在运营的轻重资产比例大约是4：6。未来我们将在招商蛇口“四个聚焦”“三个转变”的战略引领下，持续把重资产业务做精，把轻资产业务做大，进一步实现轻重结合、轻重平衡。

4、产业园区最核心的是产业运营，招商蛇口产业园区如何做到产业运营、产业服务精细化，为入园企业赋能？招商蛇口在产业园区运营领域有哪些经验探索和模式创新的新想法？

齐子元：用一句话来概括我们对产业园区运营的经验，就是：产业园区不仅仅只是提供一个空间载体，而是要为企业成长的全生命周期提供服务，“做企业创新成长的时空合伙人”。

围绕着这个目标，我们从时间投资的角度，①做强产业投资：设立园区产业投资基金，精选出园区内外优质项目投早、投小以及提前介入、深度绑定，与企业共成长。②做强科技孵化：联合高校院所、科研机构等国家战略科技力量，共建产业创新中心和产业化基地，通过提供全周期的孵化转化服务，推动优质科技成果转移转化、产业化，赋能科技企业的培育和发展。③做强产融结合：联合招商局集团的金融资源，为企业提供覆盖全生命周期的金融服务。从空间运营的角度，①迭代园区产品线：提供满足企业全生命周期需求的空间产品，打造网谷、意库、智慧城三大产品线，根据企业需求迭代产品设计标准、运营标准、品牌标准，形成体系化、专业化、标准化的空间运营能力；②迭代园区产品：适应产业发展的需要，对产品进行改造升级。譬如，围绕生命科技产业赛道的企业需求，全新打造了光明科技园C区、蛇口网谷细胞谷等功能全面的工业上楼产品；③迭代园区生态：形成了涵盖基础服务——提效服务——产业服务的客户服务体系。适度开放园区应用场景及产业合作资源，依托我们自己开发的“Inpark”智慧园区系统，构筑开放的产业合作生态，帮助企业一站式对接市场、场景、技术、资源。

5、招商蛇口产业园区聚焦打造主题园区，据了解完成了三大新兴产业摸排，布局新兴产业主题园区。可否分享未来在主题园区的想法和计划？

齐子元：主题园区是产业园区行业从同质化竞争转向差异化竞争的一种必然趋势。招商蛇口产业园区事业部目前在全国打造5个主题园区，为园区量身定制“一套清晰的产业定位、一套明确的产业组织体系、一个针对性强的产业载体、一个完善的产业配套体系、一个落地的产业运营服务”。“五个一”的专业打法可以从各维度提升招商蛇口的产业运营质量，满足企业所需、产业所需、地方所需，从而提升园区的溢价能力和产业价值。

未来我们将持续、动态地推进主题园区建设，构建一个与创新型企业共生的产业生态环境，改善园区的经营，形成园区转型创新的内在动力。

6、在产业赛道上，既有国资，也有民企，互相竞逐，招商蛇口有大央企的优势，背后的责任体现在哪些方面？如何依靠前期优势，建立行业壁垒？

齐子元：布局战略性新兴产业是新一轮国企改革的最大亮点。招商局集团高度重视新兴产业培育发展，2023年发起“第三次创业”，加速发展数智科技、绿色科技、生命科技。产业园区业务作为招商蛇口转型创新和产业培育的主要阵地之一，参与到招商局集团培育新兴产业的多个专项任务中，通过①聚焦新兴产业赛道、②联合共建创新中心、③强化科技产业投资、④全国建设主题园区、⑤构筑产业能力体系等五大核心举措，服务新兴产业培育与发展，加速实现创新资源的有效落地和成长。目前招商蛇口产业园区已吸引3000多家企业入驻，新兴产业的企业客户比例超过50%。

未来招商蛇口产业园区将坚定落实由“物业空间运营”向“产业发展运营”战略转型：

一方面持续做好产业园区运营。聚焦新兴产业赛道，坚持以满足客户需求为核心导向，完善产业服务体系，构建一个有利于创新型企业迅速发展的产业生态环境，加速实现五大战略性新兴产业的培育和发展。

一方面做强新兴产业创新孵化。聚焦产业变革的核心环节，紧密链接科技创新资源，积极推进科研成果的有效转化，持续参与到国家和集团的新兴产业布局中，以科技创新推动产业创新，推动产业园区建设成为区域价值“源动力”。