还原最真实的产业园区行业
曾几何时，园区二房东真可谓是风光无限，既不愁招不到企业，也不愁收不到租金。
但现在，随着市场的持续收缩，以及企业接二连三的倒闭，二房东不仅招不到企业，就连租金价格也在持续走低。
因此，单纯依靠租金差过活的商业模式也变得难以为继了。
当二房东没办法继续以高于承租价对外出租，赚取租金差的时候，他们中的绝大多数就会选择断臂求生， 哪怕是违约也要退出市场。
因为他们知道，再这么干下去，一定是死路一条。
随着产业发展逐渐迈入深水区，我们不难发现，企业对园区的要求越来越高，也越来越挑剔。
想要在竞争激烈的市场中占得一席之地，就需要园区拥有属于自己的核心竞争力。
以前，市场整体向好，企业多园区少，是卖方市场，只要地段、外立面不错，就算租金高点，还是能吸引一大批企业为此买单，甚至坐在家门口就会有企业自动送上门来。
此时的二房东，无疑是最大的赢家，既享受了市场带来的红利，又轻轻松松赚得盆满钵满。
但现在，风向完全变了。
企业少了园区多了，市场从之前的卖方市场过渡到了现在的买方市场，以前那套“坐等企业上门”的逻辑也失灵了。
再加上，现代企业对园区的期望远远不止是提供一个基础的办公和生产空间就可以了，他们需要的是一个集产业生态、产业链，以及精细化服务于一体的综合环境。
这种全方位、深层次的高标准高要求，对二房东提出了前所未有的挑战。
由于之前那套“坐等企业上门”的逻辑太根深蒂固，使得绝大多数二房东不仅提供不了精细化的运营服务，也没有构建产业生态、产业链的能力。
跟不上市场变化，缺乏核心竞争力的二房东们，被市场淘汰出局也就成了必然，最终成为行业洗牌的牺牲品。
众所周知，二房东的盈利模式在于赚租金差，只有租金价格高于承租价格，才有盈利的机会。
但现在，单纯依靠租金赚取差价的盈利模式彻底崩塌，再加上园区同质化问题严重，市场的竞争愈发激烈了。
与此同时，大量平台公司的涌入，也在进一步压缩二房东的生存空间。
现在，园区进入了一个不能靠税返内卷的时代。地方政府退居幕后，而平台公司则承担起了招商的重任，
然而，受限于体制机制，以及专业能力，绝大多数平台公司既不会招商也不懂招商。
为了抢夺客户资源，在僧多肉少的情况下，园区不得不开启疯狂内卷模式。其中，最简单粗暴的方式就是—降租金。
以上海为例，上海中环、内环线的园区近三年的租金水平下降了约10-20%，部分近郊板块的园区，平均租金也下降了约5-10%，还有一些10年以上的老园区，租金下降得更厉害。
虽然我们都知道，做园区应该秉持的是长期主义思维，完善好园区的配套，打造体系化的产业服务才是关键，而不是盲目的比拼谁的租金更低。
但现实问题是，领导三年一换，并且背着绩效压力，这就要求领导必须在有限的任期内取得一定成果，而最直接且效果最明显的方式就是降租金。
所以，出于对入驻率的考量，平台公司不仅会主动下调租金，采取以价格换取数量的策略，甚至不惜以零租金作为吸引条件。
但二房东就不一样了，降租金无异于自断“生路”。
因为通常情况下，二房东签的承租合同少则3-5年，长则10-15年，甚至还有更长的。
签合同的时候往往处于市场上行期，大家对于未来的预期也是好的，所以签的租金价格自然也高。
但现在租金降下来了，企业变少了，园区的各种运营成本、人力成本却越来越高，这是摆在眼前的事实。
一边是平台公司的大量涌入，一边是企业入驻率居高不下，一边是租金一路狂跌，甚至低于了在一手房东那里签的协议价格。
如果二房东真的把降租金下来，不仅成本很难打平，甚至还可能出现自己贴钱干的情况。
所以，在多重压力之下，很多二房东就算违约，也要退场不干了。因为违约只是一次性损失，如果勉强维持到合约期满，最后只会亏得连底裤都不剩。
国有企业大规模入场，二房东没办法通过租金差赚钱，不仅加剧了行业竞争的激烈程度，也使得二房东活得更加艰难。
当生存危机愈演愈烈，也在一定程度上倒逼二房东重新谋求“生路”。
在方升研究的调研中我们发现，依托稳定的月租收益，并辅以项目落地后分享投资回报的方式，或许是一条不错的发展路径。
现在，平台公司肩负着招商的重任，面对手里大量项目的招商需求，他们迫切的需要专业轻资产团队的帮助。
实际上，二房东的本质就是轻资产，平台公司对轻资产的强烈诉求对二房东来说是一个非常好的机会。
但是，因为平台公司的认知差异，在实际承接项目的过程中，可能会衍生出两种截然不同的情境。
一种是前面提到的“月费+提成”的方式，地方平台公司预先以月费的形式向轻资产公司支付前期的运营费用，随后依据时间节点及企业实际落地情况，进一步支付相应的提成。
鉴于平台公司的核心在于吸引企业入驻，所以一部分平台公司是愿意为企业“砸”钱的。
另一种则有所不同，“全凭一张嘴”模式，合同是不会签的，饼画得是够大的，前期是分钱没有的，一切都得等把企业招进来再说。
但是，真等你累死累活干个大半年招进企业之后，钱最后能不能拿到手，还是未知数。
所以，对于那些从传统二房东角色转型纯轻资产的团队来说，选谁一目了然，但凡犹豫一秒都是对人名币的不尊重。
其实，二房东模式的落幕，就已经代表了在轻资产运营里面任何想要一方独立承担全部风险的商业模式，全部都是扯淡。
一方出钱一方出力，这样的合作模式才有可能持续。
所以，现在的平台公司除了要认清当前的产业环境、市场环境变化之外，还要扭转深耕于脑海里想要“空手套白狼”的观念。
对于二房东来说，想要入平台公司的“法眼”，在转型过程中就必须拥有一个核心能力—招商。
另外，在对外寻求合作的过程中，平台公司还需要提升自身鉴别优秀轻资产团队的能力。
以前，这种“月租+提成”的合作模式也存在，但更多是一锤子买卖，属于不管你最后做得怎么样，都得卷铺盖走人。
这种一次性的商业模式，保障的仅仅是二房东的利益，消耗的却是政府的时间和资源。
因此，面对当前市场上琳琅满目的轻资产运营团队，政府要做的就是要筛选出一批具备实力与潜力的合作伙伴。
在这些年的发展过程中，方升研究作为业界的权威专家，也在积极通过举办园区大会、行业榜单等多元化的形式，挖掘出园区各个领域里面的标杆，为同行提供参考，并为大家提供一个交流合作的平台。
现阶段，随着市场竞争的日益激烈，所有想要依赖租金赚钱的企业，都很难活下去。
以前，优质资产少企业多，是卖方市场，赚的是企业的钱；但现在，市场明显供大于求，企业拥有了更多话语权，不仅可以在租金上讨价还价，对于园区的服务、配套等都提出了更高的要求。
所以，二房东也需要及时扭转思维，基于现在买方市场的情境下，从以前赚企业方的钱，变成现在赚园区方的钱，这不仅是市场变化的必然结果，也是二房东转型纯轻资产的必由之路。
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