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自城市开发进入存量时代后，常州老城区这类界面陈旧、开发相对饱和的板块，想要新增土储基本只能依靠城市更新来腾挪土地。
城区的旧改项目，是土储的重要来源。近期，钟楼老城区范围内一大旧改项目传来了新进展，一起来了解下吧。
日前，钟楼区政府网站发布了一则国有土地上房屋征收评估机构报告公告。
这则公告涉及的项目即虞家村地块。
该地块是由政府组织实施的旧城区改建项目，涉及被征收房屋约82户，建筑面积约21509平方米，拟选定四家房地产价格评估机构承担该项目的评估业务。
其实，早在2023年11月，该项目所在片区就控规修改征求利害关系人意见，申请修改内容涉及用地性质、配套设施及地块控制指标等。
2024年3月，虞家村地块项目被列入了征收计划。
目前，该项目后续用途暂未公布。但随着征收评估工作的开启，该项目也将迎来实质性动作，助力老城区整体界面的提升及人居功能的完善。
虞家村地块位于钟楼老城区范围内的勤业-花园板块，近日分析师也实探了地块周边一带。
从航拍图可以清晰地感受到，这里是区别于一般的老城区板块的，镜头下一侧是老旧小区林立的常见场景，另一侧却有着充足的可开发空间，且正在火热建设中。
△航拍图
将镜头拉近，已列入征收计划的虞家村地块项目，则位于一片老旧小区之中。
△航拍图
虞家村规模并不大，清一色的低矮民宅，被白云新村、白云东苑及党校等环绕，是非常典型的城中村。
△航拍图
沿着白云幼儿园南侧一条巷子向东走，就能看见虞家村的大门。东西向铺开的几条村路上，散落着几排民宅，立面陈旧，房龄久远。
△虞家村实景
如这类的城中村，在钟楼老城区较为常见。由于都是私房，家家户户并非统一规划，加上没有车位，私家车都停在道路上，因此界面不仅陈旧还较为杂乱。
△虞家村实景
另外，因房租低廉且周边配套齐全，其间也居住着不少外地来常的务工者。在纳入拆迁计划之前，虞家村不少民宅门口都能看到“有房出租”的字样。
进入村子后，几乎随处可见征收相关的横幅，不少村民都在兴致勃勃地聊着拆迁的话题。村子里设置了多个征收项目公开信息咨询处，同时村子中心还有公开信息展示处，征收的氛围非常浓厚。
△虞家村实景
虽然拆迁后的具体用途暂不明朗，但地块周边的便捷度是毋庸置疑的。
仅步行范围内，就有白云幼儿园、白云小学、花园中学、五星公园等配套设施，再加上白云新村及星园路、星云路两侧遍布的商铺，周边基本可覆盖生活中的大部分需求。这是独属于老城区的繁华与人间烟火气。
△虞家村周边商铺实景
与虞家村隔白云路对望的，是常州老城区范围内少有的大规模成片开发项目——ICC白云新城。
ICC白云新城，是一个集文艺之城、生态之城、教育之城、奥体之城、康健之城与活力之城于一体的城市级项目。用“造城”的模式，为常州的城市更新做了一次不错的示范。
△ICC白云新城区位示意图
实际上，这个还在建造中的项目，已经为整个片区带来了积极的变化。这个变化，主要体现在人居配套上。
比如说，ICC白云新城今年投用的几个主题公园，已经成为了周边居民日常休闲的好去处。就在之前，文化艺术中心与常大1978公园也陆续开放了，解锁的休闲场景越来越多。
从航拍图可以看到，ICC白云新城还有着充足的可开发空间，除正在推进的部分配套外，还有多个口袋公园、邻里中心、健身中心以及绿地景观等尚未建设。
这意味着，未来整个片区内的人居配套还会更多，整体宜居度也会继续大幅提升。
△ICC白云新城实景
此外，新旧片区之间的白云路，也正在扩建施工中，未来可承接更多车流，出行更流畅。
落到新房市场而言，勤业-花园板块的身影还是相对低调的。
这在一定程度上与老城区可开发空间稀少有关，自2022年12月ICC白云新城的首发住宅入市以来，板块已有近2年时间，未再有纯新盘入市了。
这两年，整个板块内主力在售的仅3盘，即ICC白云新城、五星星韵城以及万科瑧湾汇，产品定位各有特色。
ICC白云新城的首发住宅是常州老城区少有的低密度洋房社区，再加上“造城”的开发模式，未来社区周边就能覆盖大部分生活所需。五星星韵城地段不错，位于龙城天街对面，紧邻地铁2号线五星站及龙江路高架，生活便利度较高。万科瑧湾汇是品质高改盘，临近运河与主干道长江路。
从房价来看，今年以来，勤业-花园板块商品住宅成交均价约20150元/㎡。这个价格，对于老城区比较成熟的地段来说，是具备性价比优势的。
但，板块西侧青枫板块的新房以及周边充足的二手房也在分流这里的置业需求。
比如说，新房方面，青枫板块的金隅钟楼天筑距离虞家村地块就非常近。
作为青枫板块的区域改善盘，金隅钟楼天筑从产品到社区配套、架空层设计，从立面颜值、材料到景观园林等都颇有亮点。从此前交付的实景来看，整体兑现力也是不错的。再加上位于两大片区交界处的地理优势，该项目可享受双片区的配套利好，叠加产品力优势，这几年也吸引了不少老城区的改善需求外溢于此。
二手房市场，周边的勤业新村、花园新村、龙湖龙誉城、香悦半岛等，都是钟楼区成交相对不错的二手房小区，这些小区也分流了不少刚性及首改需求。
就虞家村地块的体量来看，未来对于整个板块发展起到的作用并不会太大，但也能在一定程度上提升周边的城市界面。
正如上文所言，这类城中村在钟楼区遍布，未来伴随着这些村落征收拆迁或改造更新，这片逐渐“老去”的城西板块，也将焕发出新的光彩。
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