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中年人的焦虑，往往从一套学区房开始。中年人的破防，也往往从一套学区房开始。2021年4月，老张卖掉了老家两套房，在常州紧急置办了一套双学区房——52㎡的怡康花园，250多万，均价50000元/㎡。2022年9月，儿子入学，欢欢喜喜入读博爱路小学。2024年9月，怡康花园贝壳挂牌价，50㎡左右均价25000元/㎡。![]()
在中国楼市，学区房的价格逻辑是脱离普通房产的价值逻辑的。它们往往集中于城市中心，房龄长、产品弱、物业差，在人居需求越来越高的今天，人居价值已经越来越低。但因为捆绑着城市头部教育资源，也有着市中心的区位配套优势，吸引着一大批“望子成龙望女成凤”的家长。本身自带楼市“硬通货”素质，加上行业造势，前些年在楼市上升期，常州头部学区房尤其是头部双学区房的房价，也涨到了“令人咋舌”的程度。还记得这套房子么？一套11㎡的私房，几乎没有居住价值了，就因为是博小+北郊的双学区房，要价102万全款，均价将近93000元/㎡。不过三年，越来越多人对学区房“祛魅”，房价从云端跌落。资产缩水一半，远不止老张一个人而已。![]()
学区房的水份拧干了吗？我们以博小+北郊双学区房为例。8月底，怡康花园成交了2套房源。一套124㎡大户型，中间楼层，精装房，总价212.8万元，成交均价17125元/㎡。一套38㎡小户型，高楼层，精装房，总价91.8万元，成交均价24222元/㎡。怡康花园是博小+北郊双学区房，社区大，户型种类多，小户型到大户型都有。从贝壳平台上看，小户型均价普遍在25000元/㎡左右，大户型则在19000元/㎡左右。坦白讲，抛开学区不谈，怡康花园在该学区一众老破小中，房源品质还算可以，加上社区处于市中心位置，生活配套非常完善成熟。只是户型设计、小区环境与当下楼盘比已经不具备可比性，但仍不缺居住价值。中大户型20000元/㎡以内的价格、小户型25000元/㎡左右的价格是相对合理的。再看新天地花苑，同样是博小+北郊双学区房，房龄相对更短，社区环境也更新。今年在贝壳平台上成交的两套房源，都是120-130㎡的中等户型，均价在15000-18000元/㎡左右，相比于高位时的30000元/㎡以上价格，也是缩水一半的水平了。在贝壳平台上，新天地花苑的二手房挂牌量也不少，均价普遍在20000-23000元/㎡之间。今年成交的这两套房源，明显在价格上有着很大优势。不得不承认，在如今行情下，无论是否头部学区房，低价格都是促成交的关键。![]()
学区房价大幅缩水已是不争事实，而且这种趋势和预期将加大房产出手难度。但是，有一类房产会相对容易。就是老破小。当下行情，老破小低总价的优势被凸显之后，会比同小区的老破大更好出手，前提是要肯“割肉”。老破小由于结构老化、小区环境差等问题一直保守诟病，在各类购房指南中，市区老破小常被划归为买房黑榜，但也不能一棍子打死。抛开学区不谈，老破小普遍处于市中心，出行方便，生活配套完善，人居氛围成熟。而且，小户型总价低，门槛低，对有些人群也是不错的选择。在购房预算有限的情况下，老破小也是一个合理的选择。如果双学区房的价格偏高，可以去淘单学区房。在常州，单学区房的价格与双学区房价格有着很大差距。甚至在合理预算内，还可以选择面积稍大的户型。一类是曾经买不起房，如今随着价格和贷款政策的调整刚好能“上车”的刚需人群。此前我们分析过，随着房价回落，老破小的租金回报率是明显上升的。就以怡康花园为例，50㎡左右的小户型，月租金在1800元/㎡左右，而二手房成交价在93万左右（2024年9月成交价格），租金回报率在2.32%左右，略高于银行活期理财水平。![]()
但是现在市场形势变了，需求也变了。新生儿出生率不断创新低，多城市出现学校关停潮，加上教育制度的不断公平化，学区房的需求量下滑是现实。头部学区房的价值，也需要重新被考量。学区房价腰斩，也只是让其回归到房产的正常价值而已。引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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