近日，“取消公摊”闹得沸沸扬扬，频上热搜。
未来是否会真的取消公摊，小编不知道。
但公摊影响得房率，是个现实。
当下，楼市继卷价格、卷产品后，开始卷得房率！
哈市得房率，直冲100%！
曾经，高层的得房率基本在70%左右，洋房80-83%左右。
现在，开发商绞尽脑汁“送送送”，高得房率已成标配。
尤其是洋房，能卷到得房率90%！
直冲100%。
实乃哈尔滨楼市一大突破。
比如汀澜湾198㎡四室，实际得房率高达90%。
△汀澜湾-建面约198㎡四室
7.2米大开间，是所有户型里开间最大的。
赠送面积高达27㎡，这还不包含赠送的独立电梯前室5-8㎡以及独立空调机室4-6.5㎡。
作为哈市唯一的滨水纯洋房社区，汀澜湾才是真金白银的实惠。
银河·壹号首府，198㎡四室，实得面积能有178㎡。
△银河·壹号首府198㎡四室
其余户型得房也大概在85%-90%。
汇龙·宸樾壹号院，165㎡四室得房可达90%。
△汇龙·宸樾壹号院-165㎡四室
实得面积高达149㎡，设备平台赠送近5㎡，还不计入室内面积。
洋房卷，高层也卷，有的甚至能卷过洋房。
昆仑时代中心·心悦，105㎡的小三室得房率最高能达到87%。
△昆仑时代中心·心悦-105㎡三室
比曾经洋房的出房率还高。
万科智慧未来城，近日新加推的C区79㎡两室小高，得房率可达85%。
△万科智慧未来城79㎡两室
套内面积58㎡，赠送面积给到了9㎡。
现在，新盘的得房率，普遍比前几年大提升。
甚至有些都高出超10个百分点了。
也就是说，你现在看的新房的100㎡，已经相当于过去110㎡。
而这些高得房新盘，多数集中在三代和二代半产品。
得房率每提高10%，房价下降10%，相当于打9折。
这对产品不占优的二代盘，都是冲击。
所以为什么二代新盘降得狠，就在于新房多出的这10%。
为什么现在得房率这么高了？
惨淡市场所致。
市场不好，卖房卖地皆难，开发商乃至政府，都在想方设法取悦买方。
一、降低容积率
今年出让土地，除了回迁安置，基本都是低密改善。
3月拿地的汇龙·宸樾壹号院，容积率是1.8；
4月竞拍的香坊花厂街地块，容积率是1.8；
9月松北利民北长青大街成交地块，容积率只有1.3；
……
哈市平均容积率，已经从2022年的2.3降至2024年的1.89。
这是之前想都不敢想的。
等于变相降地价，同时也给了房企做产品的空间。
开发商卷来卷去，发现卷得房率是其中最实惠的。
但问题就在于，得房高，公摊面积就会被压缩。
像很多社区大堂、会所等就都做不了。
二者此消彼长，怎么办呢？
没关系，政策端给你房企放开，你大胆儿玩。
二、建设规范一再放开
哈市“二十一条”、“十七条”相继出台：
鼓励立面公建化、扩大赠送面积、支持低密住宅、架空层、景观连廊出现……
整个就是一个变着法的鼓励、刺激。
尤其是计容部分——
居住区公益性配套设施建筑面积、首层架空层、景观亭廊、住宅室外连廊等建筑面积，都不计容了。
这才是真正的放开。
房企既能做到提高得房率，又能提高小区品质。
鱼与熊掌兼得。
更重要的是，对于买房人来说——实惠。
花同样的钱，住更大的房。
事实上，当下市面上的四代住宅，已经能做到120-150%的得房率了。
成都有做出了200%得房率的项目；
广州也有项目87㎡做出了110㎡才有的效果；
郑州有项目得房率高达111%；
……
△郑州某盘户型图
哈尔滨超100%得房率，也终有一天会实现。
产品力提升、户型迭代进化是大势所趋。
届时，二代老盘将遭受巨大冲击。
二代盘的优势是什么？
1、价格降到位了
2、现房，所见即所得
但接下来这两大优势都会被新房市场一一击破。
首先就是价格。
来算一笔账：
过去，建面105㎡，套内73㎡（70%得房），单价1万，总价105万，套内实际单价1.4万；
现在，建面105㎡，套内91㎡（87%得房），单价1万，总价105万，套内实际单价1.1万；
同样的建筑面积，按照实得面积来算——
新得房比旧得房便宜了将近3k/㎡。
面积越大，相差越多。
这么一对比，二代老盘的价格优势荡然无存。
其次是现房。
当下市场各大楼盘基本都在做工程播报、实景示范区，
一定程度上杜绝了期房的不可抗性。
更何况，现房销售是当下楼市的大方向。
全国各城市都在进行现房销售试点。
未来，哈尔滨也不无可能。
当下，对于哈尔滨购房者来说，该怎么买房？
找到目前市场上强有力的产品户型，用超前的眼光去挑选。
不仅要考虑当下的居住舒适度，
也要考虑日后如何在数以万计的二手房市场拥有竞争力。
所以买新房，同等的地段，一定要选择更新更好的产品。
如果您不知道该如何选择，也可以加V咨询，我们会为您提供最真诚的建议。
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