现在怎么没有大“城”新盘了？
因为……没有开发商愿意花那么多钱一次性拿那么多地了！！
像汇智环球金贸城，总占地70万㎡，总建面150万㎡，最早同时摘三块地就花了116461万元；
御湖壹号，总占地：64万方，总建面：101万方，目前两期总占地20.01万㎡，总建面300472㎡，总价52723万元；
而绿地东北亚国博城，总占地4307亩，总建面500万方，全面建成将会是多么庞大的资金量！
现在谁还敢把资金一股脑的压在一个项目上啊？
说句不好听的：冰城可能再无“城”了！
单块成交土地面积＜10万方，占总成交95.8%。
也就是说，只有江承·桃源里一块地超过十万方的占地了，
现在，小宗地块成交成为市场主流。
加快构建区域协调、城乡融合的城镇体系，提升中心城区服务能级，推动江北地区集约紧凑布局，提高市域城镇对村庄的辐射带动能力。
严格开发强度管控，提高土地节约集约利用水平，统筹地上地下空间利用，大力实施城市更新，有序实施土地综合整治。
二、市场逻辑
1、刚需变改善，流速下降
现在哈尔滨楼市，已经是改善的天下！
刚需是阶段性的，改善才是趋势性的。
现在主流的需求面积越来越大，正在向改善过渡！
未来刚需新房将逐渐走向消失！
去库存的流速正在逐年下降。
而2024年1-11月，全市商品住宅的成交面积仅有180.7万㎡！
商品住宅的去化速度正逐年下降！
谁还去囤积大量的土地去造“城”？
2、“城”是摊大饼
“城”是摊大饼，而回归主城区是做填空题，
现在哈尔滨楼市已经进入城市更新阶段！
楼市下行，城市发展边界收缩。
未来的土地市场，很明显——
土地供应不再是“摊大饼”，而是做小而精的“填空题”。
三、产品迭代
大“城”还有一个致命的缺陷：
开发周期长，之前设计的户型，分分钟就被淘汰了，跟不上时代！
1、得房率
现在哈尔滨最高得房率已经达到了90%。
汀澜湾198㎡四室，实际得房率高达90%。
△汀澜湾-建面约198㎡四室
7.2米大开间，是所有户型里开间最大的。
赠送面积高达27㎡，这还不包含赠送的独立电梯前室5-8㎡以及独立空调机室4-6.5㎡。
如果算上的话，得房率就达到97.2%，逼近100%！
那么问题来了，之前储备地块的户型怎么与之相比？
优势在哪里？
【世茂板块】钻石湾三期，两室H户型，建面111.05㎡，套内约82.5㎡，得房率才约74.3%。
△钻石湾-建面约111㎡两室
【学府路板块】金昌首府，两室建面97-100㎡，套内面积71-73㎡，得房率约73%。
得房率每提高10%，相当于房价便宜了10%，也就是打了九折。
将会背刺 二手房和二代新房的房价。
2、新产品奔“四化”
哈尔滨楼市的新产品，正在奔“四化”：
园林度假化、立面公建化、归家酒店化、会所高阶化
未来的楼市，将充满小而精、安全、高品质的社区，
市场越差，产品越好。
再看看三代产品的销量和流速，
当三代产品的市场占有率达到20%以上，二代产品就会产生15%的贬值。
产品迭代快，大盘周期长，显然不能适应市场节奏。
四、大城配套
大盘所有配套，全部得靠自己建！
1、47号文件
根据国务院办公厅印发的《重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》（即47号文件）的通知，
明确12 个重点省份（即债务高风险地区）：天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏。除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现政府投资新开工项目，推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。
未来，城市基建投资没了，城建按下暂停键……
曾经的哈尔滨，
是不断“摊大饼”，去环城做了大量的板块。
如今，市区开发越“饱和”，土地就越难大体量供应。
未来，城市发展方向是城市更新。
2、自建财力不足
无论是供地方，还是拿地方，
都不愿意摊大饼了！
而是做小而精的改善盘，产品新、压力小、利润空间足。
政府卖出去地，财税解决；
开发商愿意拿，利润可观；
购房者愿意买，质价比高。
冰城可能真的再无“城”了！
而现在哈尔滨楼市正处在“地价低、房价低、品质好”的产品迭代期，
正是改善和换购的好时机！
你愿意住在“城”里，还是“袖珍社区”？
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