国家队开始收房了！
楼市
房产
2024-07-03 16:27
广东
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本文共3423字，阅读时间约6分钟
作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
从“5.17”到现在，有超过50个城市宣布，收购存量商品房做保障房！除了郑州（10.6万间）、重庆（4207间）、济南（3000间），其他规模都不大、进度也慢！原因是，配售型保障房售价为商品房的4-5折。国企收购的时候，只能把价格压到地板上。这样的话，开发商一定不干！这么低的价格（比如打五折），我自己也能卖得掉，为啥要卖给你国企/政府！我们要明白的是，做保障房，收购价一定很低，开发商大抵不会答应的，那为啥还要推这项政策呢？答案就是“保交房”。5.17的主题就是“保交房”攻坚战，提出收购，指向那些存在保交房压力的开发商。老百姓买房，可是缴清了钱的，为啥有保交房压力？因为钱被抽走了。照理说，开发商自己打折，把房子卖掉，不就完成了保交房了嘛！问题是，开发商卖不掉！上半年百强房企销售同比下降39.5%，连续跌了三年，降到历史最低；楼市回温的6月份，据CRIC调研数据，重点30城平均开盘去化率27%，而过去2年，新房去化率一直就是这个水平。开发商卖不掉，政府兜底收来更卖不掉。很简单，市场效率才是最高的。不过，有一种情况，政府收过来是有效率的，就是做保障房。因为，保障房欠账太大，当下楼市“断层”，与此有关：- 本想换房的中产，正在就业、子女教育上内卷，换不起、不敢换；
政府以很低的价格收过来，既解决了保障房的筹集任务，也能去化商品房库存、活跃市场，还能借助大规模保障房来稳定行业、扩大内需。可谓一举多得。但有一个前提，收购价一定要低。首先，商品房价格也在下降，市场预期比较弱，保障房价格足够低，年轻人、新市民才会买；其次，价格足够低，国企用贷款收购回来，再去配售，才能实现资金平衡，才能让这个事项可持续。最后，价格足够低，才能避免道德风险。政府收购，不是救助开发商，而是开发商自我救赎，毕竟保交楼是开发商的主体责任。去年国家发布了14号文，开始大规模建设配售型保障房，并将其置于房地产新发展模式的核心内容。目的就是想通过住房的供给侧改革，将供给和有支付能力的购买需求匹配起来。这类房子最大特点，就是价格为同品质、同区域商品房价的4-5折！以85后、90后、00后为主体的年轻人、新市民，他们是市场的绝对主体，但天然分成两类：一类是父母能提供支撑的（要么支持买房，要么在就业地有房）；另一类是无法提供支撑的。而且，这一群体是在计划生育最严格时期出生的，他们甫一进入社会后，面临着的残酷现实是：总结来看，代际不公平问题十分严重，改革的收益&成本在代际间分配不公平是目前的主要矛盾。在这之前的人群（85年前、70后、60后），就业不愁，还享受着丰厚的资产收益，手上的房子涨了几倍、十几倍了。现在，要么执掌着重要岗位，要么手上有几套房（即便一套房，也没有居住支出），要么在等退休（多数为体制内，退休后的待遇很丰厚）。当下，不管是内需疲弱，房价下跌，消费降级，生育率下降，躺平心态蔓延，悦己性或即时消费备受推崇等，都与代际不公平有极大的关系。说白了，25-40岁的新市民负担太重，但赋予的历史使命却没有减轻（比如刺激汽车消费），只能以用脚投票的集体行动，表达不满。居民生活支出上，深圳与全国相比，居住支出上的占比差距最大，深圳比全国高了近4个百分点。但这只是一个平均数，考虑到深圳是贫富差距比较大的城市，剔除高收入对平均数的影响，可想而知深圳普通年轻人的压力，这也是为何深圳的房价收入比能达到30倍左右。因此，大规模筹建保障房，特别是低价的保障房，一方面是纠偏供需错配，让支付能力跟得上。但是，从本质上讲，就是要纠偏代际不公平，对现实世界的巨大冲击，比如提振生育率。刚刚过去的6月份，楼市表现不错，业内喜大普奔，新周期来了、市场触底了。但拉开结构看一看，现实很残酷。乐有家数据显示，6月深圳全市二手房过户4172套，同比上涨73%。1-6月份，二手房成交21394套，同比2023上半年上涨32%，是近3年上半年的新高。但从成交总价看，只有300万以下的占比在上升（升了4.3个百分点），300-500万的持平，其他价格段都在下降。而且，“以价换量”的态势非常明显。低于参考价成交的占比达到84%，其中低于参考价20%以上的占比去年下半年翻了一倍不止，低于参考价10%-20%的增加了近10个百分点。6月份，上海二手房交易达2.4万套，创下近三年以来的次高峰。从成交结构看，有几个特征：- 环比涨幅前三的板块，都来自外围的松江区（梓闵、车墩、新桥）
- 成交总价段增长最大的是300-500万（7.03%）、300万以下（2.84%）
- 成交面积段增长最大的是70-90平米（8.29%）、30-50平米（5.47%）
- 成交楼龄段增长最大的是1970年之前（32.2%）、1970-1980（5.56%）
可以讲，低总价、低单价的二手房，带动了6月份楼市的回温，这与新市民、外来人口为主的刚需是匹配的。而且，5.17以后的政策纾困，比如上海、深圳，也主要在激励外来人口和年轻人。显然，他们才是需求的主体，也是对价格非常敏感的。进一步讲，新市民为主的刚需大规模入市，驱动因素就是房价降到位了。易居研究院统计的50城房价收入比，从2021年的9.8倍降至2023年的8.8倍，2024年应该会低于8倍，与6倍左右的合理水平差距不大了。按照300万总价的房子来计算房价收入比，大概率在6倍左右了不过，现在能“上车”的刚需，还是有一定支付能力的，或者说属于中产人群。对于3亿新市民、年轻人和外来人口中的大多数来讲，300万的房子也是探不着的。当下的形势是，中产人群规模比较小，低收入规模大，当投资需求褪去，高收入不想买，楼市需求就断层了。注：最低20%家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%，而总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%，而总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。
所以，国家队进场收房是必要的。但是，必须要做到收购价格足够低，才能实现多个共赢，既去化了库存，也筹集了保障房，还能推动保交房，更能让供需匹配，让“做大保障房”的事业可持续，最终在旧模式出清的同时，逐步建立新发展模式，让行业和市场稳定下来。即便新建商品房市场可能继续下滑，但行业能够稳定下来！市场对政府托底式救助抱有希望或幻想，所谓托底，就是大放水，不计成本。基本逻辑是，政府承受不了下行，一定会救助。2008年金融危机时如此，2014-2016年棚改时如此，这次也一样。之前，市场上小作文就有几万亿的传言，但出来的是3000亿，足以说明一切。多说一句，无论2008年四万亿救市，还是2014-2016年棚改（每年2万亿），政府/国企都没有直接下场，不计成本、托底救助。更多的还是发挥市场力量，即银行大规模投放贷款（含PSL），市场主体（开发商、城投国企、购房者）愿意承接杠杆、拿地买房和扩大交易。当下，在供求关系发生重大变化的形势下，在更强调控制债务的情况下，更不可能托底式救助。有人问了，如果这样，国企/城投下场收购，岂不是无疾而终。也不是。我个人的观点是，时机还未到，当下正处于博弈的阶段，包括摆正思想的博弈，也包含价格的博弈。当下及未来，白名单融资对接，正在另一个层面托底（民生保障、风险防控）。在旧模式的层面上，市面上兜售的资产包会越来越多，包括土地、项目（在建、在售）。当价格真的到了地板上，国家队就会进场打扫了。这时候，既托了底（防风险），也最大程度降低了收房的成本。作者：李宇嘉
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