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作 者丨李宇嘉
7月份，楼市进入传统淡季！
这在情理之中，天气炎热，开发商结束半年业绩冲刺，暑期出行潮开启。
所以，一二手房交易，都开始下行。
新房方面：7月重点30城，新房交易同环比分别下降11%和29%，与二季度均值相比下降16%，1-7月累计同比降36%。
二手方面：7月22城，二手房交易环比下降3%，同比增长31%，1-7月累计成交同比下降4%。
不过，新情况、新问题很突出：
一是，二手房占比继续提高。
上半年，20城二手房成交占比增至62%，同比增长9个百分点，环比增长了7个百分点。
数据来源：克而瑞地产研究
相比2023年，今年上半年重点城市二手房占比提升10-20个百分点。数据上看，新房跌幅大，二手房跌幅小，二手房占比“被动上升”，但根本上讲，有效的购买力转向二手房市场。
或者说，二手房开始代替新房！
主要原因是，5.17以来的政策，不管是限购松动（比如沪深外围区域限购松绑、对非户籍或人才购买二手房或对单身限购松绑等），还是按揭首付下降（比如首套房首付降至15%），均利好刚需。房价还在高位的情况下，刚需更中意“总价可控、马上可住”的二手房。
数据来源：深圳乐有家
7月份，深圳总价500万以下二手房交易占比60.7%，比去年7月份上升了13个百分点。广州也一样，7月份90平米以下二手房交易占比51.1%，占比比6月份上升了近2个百分点。
另外，部分改善型需求开始转向了二手房。根据克而瑞对8个重点城市的统计，70平米以下小面积产品，虽然仍然是二手房成交主力，但占比持续回落，但90平米以上的占比明显增加，意味着改善型需求部分转向了二手房市场，其中90-120平米刚改类型占比增幅最大。
数据来源：克而瑞地产研究
不过，二手房总价中枢普遍下移！
这意味着，转向二手房的改善型需求，更多偏好外围区域“户型较大、总价可控”的改善逻辑。这种现象在热点一二线城市较为普遍，即年轻人刚需较多，前几年上车的人群，选择卖掉中心区“老旧住宅”或小房子，置换到外围偏大户型，但住房总支出并没有增加或明显增加。
轨道交通外延、四通八达，为“外围改善”创造了条件！
我们看到，70平米以下占比仍是主力，高达30%。90平米以下占比接近60%。这是一个良好的现象，即“新市民上车”与“老市民”改善形成了一定的循环。但是，这仅仅发生在重点一二线城市，特别是前几年流入人口较多的城市，比如一线城市以及杭州、西安等热点城市。
不过，循环的可持续性存疑。一方面，购买力不足遇上了“以价换量”，新市民“上车”的潜在需求较大，但有效需求有限。于是，市场往往表现为，一波政策刺激祭出后，创造出了“临门一脚”的效应。也就是，处于门槛上的需求（近期本来就有买房的计划，当处于摇摆态势）短期内入市。
也就是，市场出现短期脉冲。
当门槛上的需求释放殆尽了，“以价换量”下高性价比的房源被消化了，脉冲效应也就消失了，市场又回到低位徘徊的态势。7月份二手房交易回落，一定程度上也与5-6月份的政策脉冲（特别是5月份降首付、降利率）消失有关。门槛上的需求减少了，高性价比的房源也减少了。
于是，供需又开始不平衡了，市场进入到看房量减少，议价空间再次反弹的“再平衡阶段”。比如，上海链家统计的二手房带看量，从6月份的7388降至7月份的5871；二手房的议价空间，从5月份的8%收窄至6月份的6%，7月份再次反弹至7%。交易萎缩，卖家让利幅度扩大。
二手房交易占比提升，一方面是存量时代使然，但更多的是，商品房从资产属性和金融属性转向一般商品或民生属性后，持有多套房的意愿下降，表现为二手房挂牌量上升。2022年以来，二手房价格持续下跌以及“继续下跌”的预期形成、“以价换量”的交易模式，加速挂牌量攀升。
数据来源：国家统计局
目前，美国、法国、中国香港等楼市相对成熟的国家或地区，2023年二手房成交占比普遍在70%-90%，日本两大城市圈二手公寓占比为55%，高能级城市占比在72%-95%。2023年，我国二手房成交面积占比仅38%，一线城市平均仅52%。从资产属性转向一般商品或民生属性，导致二手房挂牌继续攀升，而住房政策会转向存量盘活。因此，二手房交易占比将向50%以上迈进。
4.30政治局会议明确，存量消化与增量优化的结合；再往前，2021年底的政治局会议提出促进良性循环。可见，管理层已开始提前部署，政策依然着力于疏解、泄洪，而不是堵塞。比如，农业转移人口市民化，充分挖掘内需潜力，7.30政治局会议提出惠民生、促消费和多渠道增加收入。
当然，也需要议价换量，这既是消化泡沫、慢撒气，也是供给匹配需求的过程。
二手房占比提升，替代新房，其另一面就是新房市场越来越聚焦！
2024年上半年，新房面积大型化、改善化趋势继续强化。由于二手房的替代，新房改善化的赛道越来越窄、越来越拥挤。重点城市90-100平米产品占比下降至14%，较2023年下降约2个百分点；100-120平米产品占比为24%，较2023年下降1个百分点，120-140平产品成交占比为19%，较2023年微降0.4个百分点。140平以上产品市占率显著提升，180平以上成交持续增长。
数据来源：克而瑞地产研究
改善化的赛道越来越窄、越来越拥挤，甚至越来越内卷：
首先，二手房开始蚕食新房的份额，比如刚改型产品；
其次，开发商都开始回归中心区拿地，追逐改善型需求的红利；
再次，地价较高倒逼产品被迫往高溢价走；
最后，改善型的产品同质化严重，内卷式竞争的结果。高收入人群对价格不敏感，驱动新房往更高端的产品设计靠拢。
也就是说，当新房不再和二手房价格倒挂（新房价格甚至高于二手房价格），靠价格优势无法营销，当二手房（特别是次新房）对新房形成部分替代，新房只能在满足改善（比如功能、品质、设计、用材等）上突出自己的竞争力。当开发商都这么做，最终导致新房市场越来越聚焦。
从行业角度看我们正在承受阵痛，但这是告别新房依赖（土地财政、投资依赖、增长依赖），转向围绕美好人居消费和社区消费的必经之路，这是一片广阔的蓝海。这几天，不管是强调加快推进三项制度（房屋体检、养老、保险），还是推进城市更新，新型城镇化五年行动计划，都是在探索行业新模式的可行路径，而新房和二手房的这种变化，尽管有点快，超出了预期，但也正是孵化新模式的蝶变！
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