政策逻辑和楼市走势
楼市
房产
2024-05-20 20:39
广东
本文共3382字，阅读时间约5分钟
作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
力度最强的地产政策！
满屏都是“救市王炸”！
但与之前的“小作文”（数万亿资金“进场收房”）相比，尽管有降首付，政策还是低于预期。因为，区区3000亿！不过，从这几天热点楼市表现、龙头股表现来看，貌似满血复归！
怎么看政策？
当前的楼市，不管是“保交房”的民生和社会压力（关系到百姓对我们的信任），还是风险交织传染（金融风险、债务风险、社会风险），以及资产价格下跌带来的冲击，大家都知道。所以，出现了历史上最低的按揭首付比例，利率不设下限。这些政策超出了市场预期，可见对于地产形势有了新认识！ 但怎么救？很讲智慧。因为在钢丝上行走。放水是最简单的救助，2008年可以用（四万亿），2014-2017年可以用（棚改），但现在不行。因为，那时行业和市场有空间，现在面临着供大于求的局面。如果风险是单维度的，只是产能的问题，价格的问题，还好。但，现在面临的风险局面非常复杂。救得了今天，明天呢、后天呢？关键的问题是，放水救助，产能上来，产业链一呼都上，背后地方债务、金融风险。比如，公开披露的数据，有些小银行涉房不良率超过20%。全网都在关注3000亿再贷款收房，首付降至历史最低，利率不设下限。但此次视频会、吹风会的主题是“保交房”。所有的部署，主要围绕保交房（当然，市场企稳、预期提振也是目的之一，但排在保交房的后面）。收购存量商品房、盘活存量土地，首要目的也是保交房。国家队要收什么房子？白纸黑字写的很清楚——“已经建成但没有销售出去的”，其实就是国家统计局公布的7.5亿平米的库存现房。这个收购，不增加新增开发、卖地，不影响产业链。原理也非常简单，那就是房子卖不出去，房企资金链紧张，房子交付遇到了困难。刚好，政府有保租房、公租房、配售房、安置房筹建的任务，那国家队（国企）就把供给和需求对接起来。不过，国家队“这个进场”和市场眼里的国家队“那个进场”，完全不是一回事。新闻通稿是这样讲的，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。注意，“以需定购”“酌情”，意味着不下指标、不摊任务。但是，保交房是刚性任务，地方政府必须要攻坚完成。这是倒逼的、必须完成的，前面讲的很清楚了，深刻认识房地产工作的人民性、政治性。大家揣摩，就知道保交房和收购存量的逻辑了。说白了，主体责任下，收购开发商的现房，这是完成保交房的重要渠道！不是你选不选的问题。这两年，新房和二手房分野。二手房一枝独秀，刚需都转向二手房了，部分改善也转向二手房了。一是，二手房小户型多，低总价、低单价，分布广，有通勤优势，有烟火气。但更重要的是，新房要么交付不了，要么延期交付。即便能交付，交付的质量也差强人意。问题是，开发商高杠杆的问题还未解决。新房销售差了，过去冲规模时借的债，现在要还了，已经卖出去的房子，有的预售资金被挪走了。结果是，没钱把剩下的建起来。即便建起来，因为房价跌了，很多大概率也要亏。所以，要么停工烂尾（躺平），要么低质量交付。当然，微观层面很复杂：用什么价格收，收哪里的，收谁的（不收谁的），能否资金平衡，收了以后能否马上卖出去、租出去等，这些都很棘手，里面可能涉及道德风险，逆向选择……以合理的价格，让国企收了能卖出去，能平衡资金，既救赎了开发商，也救赎了地方政府，还去化了库存，稳定了预期。注意，这个贷款，是有利息的，是要还的。如果还当作国家队“大放水”，趁机把售价做高，让国家买单，自己全身而退，想象太天真了，大错特错了。这是对“4.30”统筹存量消化和增量优化的政策措施的落实。当下，如果单纯从需求端入手，不把供给端扼住，就解决不了问题，也做不到国家讲的“统筹”。目前，闲置土地规模太大了，这是过去资产价格爆棚和土地财政依赖结合的产物。只要价格涨，就能卖的出去；只要价格涨，囤地就有好处，可以把土地拿去融资，但实际供地效率是很低的。表现在，很多土地不具备开工条件，或平整没到位的情况下，匆忙开工，导致供给的房子缺配套。注意，这次收回或回购土地，用语是“酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。而且，也强调“以需定购”，以合理价格收回。一是，企业过去为了冲规模，非理性拿地。现在，不仅消化不了，还导致现在没钱交付房子了（借钱拿地，现在要还债）。更重要的是，现在地价下跌厉害，即便开发出来可能也要亏钱。那么，政府就以适当的价格收回来，帮企业缓减资金链。这个可能更加重要。去年国家14号文发布以后，本来打算新增供地建设，但地方一万个不愿意，一二批次的配售房，严重不及预期，要么担心冲击商品房、要么担心冲击土地财政。市场上，未开发的地块太多了。现在，我把闲置的、没能力开发土地收回来，不仅建保障房的地有了，配套设施的地也有了，而且这些地块的位置都很好。同时，这也标志着一个时代结束，即靠储备土地做规模、加杠杆，靠大规模卖地维持土地财政，结束了，也搞不下去了。搞不下去了，主动也好（出售给政府）、被动也罢（触犯闲置土地处置法规，强行收回来），总得吐出来。这下，保障房的用地解决了。多说一句，有人说三大工程（特别是配售房）不重视了。恰恰相反，是通过更加有效率的方式、更加迂回的方式来推进，放在下一步。消化闲置土地，是去化产能的一种渠道，当然是利好。对市场来说，意味着后续无效供应少了。对地方政府来说，不再为了土地财政而无原则卖地了，以壮士断腕的方式推进供给侧革命。只有如此，才能救赎新房市场，才能改变新房和二手房分野的局面，才能改变老百姓用脚投票的局面。收购存量在售新房也好，收回/回购土地也好，都是去产能。政府主导，就是要推进保交房，防范风险。收购存量新房，收回土地，有边界、有原则；市场化方式，收房子、收土地，自主自愿，不强制，但要讲市场化、法制化，要资金平衡。自从2023年底建立起“白名单”下的融资对接机制后，新增项目都是白名单，即预售资金严监管，资金封闭运转，项目合规。保交房攻坚战，就是这一批了。不管是强化主体责任推动也好，还是多方筹集资金也好，必须要完成。待到攻坚战结束，旧模式也就彻底结束了。届时，还留下几家房企呢？不是看命运，而是看能不能认识到政策的基本逻辑，从而顺应政策。有没有发现，即便行业体量从2021年的18亿平米，降到2024年的11亿平米，产生了7亿平米的缺口，而且11亿平米可能还兜不住。但在政策层面，重点强调的，仍就是防范和化解风险，打造新模式刻不容缓。因为，管理层比谁都清楚，旧的维持不住，也靠不住了。过去的2023年，美国住房建筑指数的涨幅，堪比科技巨头们（苹果、英伟达、微软等）。但要知道，从2006年触顶到2011年，美国房地产经历了何等惨烈的去产能。诸如霍顿等地产龙头，股价在2006-2008年跌了近90%，但在随后的16年间最大涨幅超过了40倍。简单来讲，就是保行业、保产业链，但不会保商品房（当然，一定会进行托底，避免过快下行）。未来几年，旧模式的商品房可能还会下行，但随着保交房结束，供给侧的改革，行业体量会企稳。专注楼市政策观察与解读
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