本文共3554字，阅读时间约7分钟
作 者丨李宇嘉
房地产旧模式向新模式过渡，之所以难，就在于旧模式下房价“单边上涨”，涨价给一切买单，参与主体（包括政府）都是赢家，没有输家。新模式下，有人要承担损失。触碰利益比触碰灵魂还难，所以推起来也难。但寒气持续逼来，怎么办？首选就是腾挪，而非革自己的命！
腾挪的首选就是“降成本”！
过去，市场单边上涨，情绪高昂，很多成本（该有的、不该有的）往上加，比如配建保障房、自持租赁、高额增值税、高额地价、道路基建、公务人员的工资奖金等等。没关系，只要在房价上涨就行。反正，市场足够大、涨价覆盖一切。现在，形势逆转了，这些成本要降下来。
不管愿不愿意，这些成本都得降，不然的话，大家都得死。比如，近期北京实行地价分摊：
对新挂牌的商住混合用地，将在挂牌公告中明确不同属性用地的起始价，如住宅、商业、公建用途等，并据此确定各用途地块最终成交价和所占比例，并写进出让合同；即便是纯宅地出让，也要在合同中签订补充协议，明确地下车库用途、仓储用途等各自的土地价款。
地价分摊，最大的好处，就是把税降下来了
假设一块总值50亿元、10万平方米的地。分摊核算，其中40亿元的货值是可售住宅、评估价6-7万元/平米，剩下10亿元是租赁住宅、评估价1万元/平米。不做分摊，税局依据土地合同的总价和总土地面积，只有一个平均楼面价5万元的数据，默认按面积分摊和缴税。
当然，地价也降下来了，租赁地块低地价，投资回报率提高了，还能分宗、独立办证和发REITs；公共设施地块可能就零地价了。你看，仅仅改变地价出让规则，就产生了“降成本”效应。当然，损失的是税收。不过呢？税局也知道，这个“羊毛”本来就薅得不那么合理。
要放水养鱼、休养生息了！
其次，要砍掉中间成本！
过去的2023年，房地产市场比较疲弱，但有16家房企排名已连续两年上升，有10家房企全口径销售金额、行业排名均出现较为明显的上升趋势。排名逆势上升的企业，最突出的就是“中建系房企”，比如中建八局、五局、一局的地产平台中建东孚、中建信和中建智地。
2023年，百强房企榜单中，中建东孚和中建一品分列第42和44位。而且，基建类央企、国企在榜单中的排名越来越靠前、规模越来越大。
比如，中国铁建、中国交建、中国中铁、中国电建、武汉城建等，分列榜单的第16位、20位、第25位、33位、37位，都进入了前40。
再比如，广州旧改最多的区域——黄埔，央企正在杀入。比如中建八局正式入主双沙旧改、中交四航局入主珠江村旧改、中建二局入主文冲东旧改。民企出险以后，旧改面临旧模式难继续，新模式未出炉的困境，本地国企城投接不住动辄就百亿投资的项目，央企拍马赶到。
除了央企，一些省级建工、城投企业，也正在进入地产开发市场。国内的省级、市级建工或城投企业，大多是市政、施工、设计类国企。但近年来，资金平衡的难度加大，对于核心竞争力、盈利和规模的考核越来越卷，都开始转向多元化发展，打造综合类开发基建集团。
对于基建类企业、供应商（比如雨虹防水）做开发商，一方面是国企央企发挥稳定行业的社会责任，另一方面这些企业现金流充裕、融资成本低，但更重要的是，可以实现“全产业链”，即拿地、开发（水电等基建设施）、施工（建筑和安装工程）、材料供应、销售内部化。
或者做“没有中间商赚差价”！
融资也在“降成本”！
此前，很多开发商疾呼，银行才是楼市的最大赢家。网上有地产利润“开发企业拿15%、金融机构拿15%”的说法。前几年地产火热时，民企融资的综合成本超过10%的比比皆是。对个人来说，体验更加清晰了，按揭购房，但凡贷款30年等额本息，利息和贷款金额相差无几。
但现在，这个成本开始往下走了！
2023年，房企新增债券类融资成本3.60%，较2022年全年下降0.62个百分点。较2018年的6.45%大幅下降近3个百分点。央行数据显示，2023年12月央行通过PSL净投放资金3500亿元，这是2023年3月以来央行第一个月净投放PSL，也是PSL历史单月投放规模第3高。
新年伊始，市场对于央妈上述之爱，报以热泪盈眶。据悉，投放的PSL主要面向“三大工程”（规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施）。用央行行长潘功胜的话来讲，“为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，推动构建房地产发展新模式”。
当前，PSL利率为2.4%，较1年期MLF（中期借贷便利）利率还要低10BP。之所以向“三大工程”大规模投放PSL，就在于期初寄予厚望，但后期项目进展偏慢。主要原因是市场主体认为项目收益率不高，无法实现资金平衡。此外，前期投入比较大，缺乏资本金或启动资金。
PSL资金成本低、久期长、投资项目针对性强，且可以用作项目资本金，能起到激活投资主体、市场资金进入积极性。这样，入库的保障房和城中村改造项目就可以启动，并供应低成本的保障性住房（租或售）、供应低成本的商品房，房地产新模式可以启动了。以后，新模式全面实施“项目筛选-项目入库-全流程推动”的模式，提高PSL等公共资金投放效率。
随着2023年LPR从4.3%降至4.2%，2024年伊始迎来房贷重定价日，存量房贷利率顺势下调10个基点。但2023年LPR下调幅度偏低。一方面，2023年迎来了最频繁的“存款降息”，年内3次降低了存款利率，1年期及以下、3年期、5年期分别降低25、50和60个基点。
而在2022年，只下调了一次存款利率，3年期、5年期定期存款分别下调15个基点、10个基点。与此同时，2022年相比2021年，5年期LPR却下降了35个基点。因此，在国家明确多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策基调下，预计2024年将继续下调LPR和按揭利率。
从房地产政策的效果来看，“降成本”（降利率、降税率）的效果，要明显好于“降门槛”（退出限购、限售）。这说明，住房属性从投资产品切换到民生产品，刚需和换房需求对交易和月供成本非常敏感，真要鼓励老百姓买房，就让他们切切实实地看到了降成本的效果。
最后，业主接受现实、接受中介建议，一次性降到位。
根据克而瑞监测，2023年全年，18个重点城市二手房累计成交9928万平方米，累计同比增长30%。深圳、成都、青岛、广州等热点城市交易量同比增长超过50%。2023年30个城市一二手房总成交面积同比增长13%，其中二手房成交量占比达到53%，首次超过一手房。
但与此同时，二手住房跌价案例非常多！现在，不管是在微信朋友圈、自媒体，还是抖音、快手等视频端，有关楼市的消息，跌价基本频霸屏了，而且大多都是“腰斩”“回到5年前”等炸眼的消息。即便是12月份出大招（降低普通住房优惠标准）的京沪，依然无多大起色。
值得注意的是，“低总价”房源是交易的主流。以杭州为例，总价200万以下几乎占总量的一半，为46%，200-300万的占了25%，即300万以下房源占总量的71%。2023年1-10月，天津、郑州150万以下房源占比分别为69%、51%，上半年深圳500万以下房源占比接近53%。
也就是说，当需求切换到刚需、换房主导，购房者越来越强调性价比、承受力。留在市场的购房者，不再像过去那样亢奋，动不动就要超出自己购买力或拼命踮起脚去买大House。业主也越来越认识到，只有将价格降到合理的区间，才能找到买家，否则一致停留在有价无市。
一个新的现象是，越来越多的业主，接受市场现实，接受中介的建议，将房价一次性降到位，匹配“低总价”的需求特征，以求迅速成交。总之，竞争充分、主体分散的商品房市场，当需求端突然下行，生存倒逼、形势倒逼，过去不合理的成本都得砍掉，才能生存下来。
高房价是一种税、一种成本。在楼市上行期，多高都是合理的、都可以解释。但到了下半场，就不合理了，必须要降下来。降下来了（哪怕是腰斩），如果留存的需求，愿意且能够接得住，当属幸运了！如果不行，那就得推倒重来，需要改革、需要新模式，毕竟砍成本不是改革。
李宇嘉地产笔记 出品
专注楼市政策观察与解读
进群，扫码或添加微信“jinglue999”（勿发广告）
采访，添加微信“gzloumak”
