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作 者丨李宇嘉
近期，沪深房贷新政，首套房、二套房贷款利率下限，分别下降到LPR-45BP和LPR-5BP，也就是3.5%和3.9%，非常逼近公积金的利率。这让前几年高利率贷款的客户很受伤。
去年，8月31日，央行下调存量首套住房贷款利率，调整至不低于所在城市首套房贷利率政策下限。
当时，贷款利率下限比较高的有几个城市：
北京：LPR+55，2019年10月份以来新发放的贷款
上海：LPR+35，2021年7月份以来新发放的贷款
深圳：LPR+30，2019年10月份以来新发放的贷款
厦门：LPR+30，19年10月-22年5月新发放的贷款
数据来源：wind（取期间平均数）
那一时段，上述几个重点城市，首套房贷利率普遍在4.8%-5.2%之间。按照二套房比首套房贷利率高60个基点（2023年9月之前，二套房利率下限为LPR+60BP），二套房贷利率在5.4%-5.8%。算下来，那个时段相比现在增量房贷，首套、二套房利率分别高约150个、170个基点左右。
300万贷款，本息合计差距近百万。
如果考虑到，这些城市很多房子的价格，已跌回2019年前后，就不奇怪，为啥京沪甫一公布新的利率下限，很多业主就炸了。2023年9月份，专家建言、群众呼喊、内需待哺等，央行下调了22万亿的存量首套房贷利率，或降至国家规定的下限（LPR），或降至本地下限。
2023年11月，央行公告，存量房贷降息工作基本完成，平均降幅0.73个百分点，惠及1.5亿人，每年减少利息支出1600-1700亿元，户均每年减少3200元。考虑到降低月供负担，激活内需和消费，纠偏目前通缩的态势，新一轮存量房贷利率降低，似乎又到了一个窗口期。
对绝大部分二三四线城市来说，首套房存量贷利率在2023年9月降至国家规定的下限，或LPR（22年5月14日之前发放的）或LPR-20BP（22年5月14日至今），利率水平在4.3%或4.0%。
近期，部分二三线城市披露了最新利率水平（不设下限），基本在3.15%-3.63%。由此可估计，按照这一水平，绝大部分二三四线城市，短期内存量房贷利率调整的空间还有80个BP左右。
表：5.17后主要城市首套房和二套房贷利率水平
数据来源：中指院
事实上，从本轮利率高点到今年3月份，在2年半的时间里，全国首套房贷利率水平已经下降了215多个基点，二套房贷利率下降了180个基点，降到了历史最低水平。5月份以来，随着利率“不设下限”在各地迅速跟进，主要城市首套、二套房利率又下降了20-30个基点。
数据来源：贝壳研究院
至少在短期内，房贷利率再次大幅度下行的空间有限：
自进入2022年以来，国有银行净息差大幅下行。2022年一季度首次跌破2%后，一路近乎直线下落；至2023年第四季度，单季净息差已跌破1.5%。按市场利率定价自律机制2023年4月发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》，净息差已突破1.8%警戒线。
另一方面，居民抢定期存款的趋势愈演愈烈：
据央行数据，从2020年至2024年1月，中国住户存款累计增加58.24万亿元。2.5%-3%的存款产品基本被“疯抢”，近期热销的长超期国债，也映射了未来无风险利率可能继续下行的态势。
数据来源：wind
总之，存量房贷利率，或迎来新一轮下调的窗口期，而增量房贷利率，短期内下行的空间有限。
2023年，居民各档期存款利率三次下调，存款利率降低约50个BP左右，也为近期房贷利率下降打开了空间。但要注意的是，在国央企盈利考核、利润上缴强化的背景下（银行多为央企），加上存贷款净息差收窄，贷款利率进一步下降，需要新一轮的降准和存款利率下降。
不过，即便短期内房贷利率下降空间有限，但是银行角逐居民房贷份额的战争，才刚刚开启。因为，银行面临着空前的“资产荒”，信贷额度很充足、投放出去的压力也很大（稳增长、扶实体），房贷的优质性开始显现（有抵押物），商品房销售“缩量”，也让抢存量蛋糕的争夺异常激烈。
5.17以后，国家提出房贷利率不设下限，将一直以来官方为银行锚定的“保护利率”彻底取消了，也就是利率在居民房贷领域的市场化。失去了隐性保护的定价锚，迎来的是赤裸裸的竞争。
当前，房贷份额的竞争又很激烈。于是，除了价格竞争之外，各银行创新贷款产品和服务，给客户让利，提高服务粘性。比如，近期某银行推出的“两阶段还款”、轻松贷和气球贷”等。
这些产品，看上去眼花缭乱，但主打“低成本+低压力（前期还贷压力小）”的卖点，降低准入门槛，让更多人“加杠杆”。而且，还通过T+0放款流程、带押过户，联动车位按揭、一手楼线上认筹、二手楼线上资金监管等等，为客户适度减负、让利，锁定了客户其他金融服务。
总之，短期内除了降低房贷利率，还要靠产品创新、门槛降低、优质服务、全面营销来争抢客户了。
最典型的就是，气球贷重出江湖！
银行之间的内卷，加剧了！
不管是5.17的国家自上而下的新政，还是近期上海、深圳、广州等重点城市下调首付和利率，有一个最大的特征，就是鼓励加杠杆买房，维护房贷规模的稳定性，激发地产的金融加速器效应。
图：广州“5.28”楼市新政一览
特别是广州，5.28新政不仅放开了三套房贷款，而且本行政区内无房即认定为“首套资格”，可以多加杠杆。杭州也是如此，所在区名下无房，即可认定为首套。为何要拼命为此房贷增长呢？
当前，我们面临着通缩的局面，面临着内需疲弱的态势。直接原因就是，楼市的金融加速器效应哑火了。地产对信贷的创造效应，对全社会消费的带动效应，全部因为商品房销售大幅度下滑（回到10年前）而衰退了。由于房子的客单价太高，要活跃交易，就必须要先活跃杠杆。
存量房贷利率下调，一方面降低月供负担，扭转通缩局面；另一方面，也会抑制提前还贷的倾向。当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品开始消失了，房贷“高利率”的弊端暴露无遗。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降的资产（住房），这是非常不划算的。
数据来源：wind
因此，如果不降低存量房贷利率，估计又会迎来新一轮的提前还贷潮，或者是借道经营贷、普惠贷等置换房贷。如此，稳定房贷规模、稳定地产金融加速器效应的政策初衷，就很难实现了。
增量房贷利率，未来下行的迫切性很强！
因为，5.17国家部署的主题是保交房，作为承担交付主体责任的开发商，必须要有现金流才能确保交付，这就需要活跃市场交易。这就是为什么，国家将首付降至历史最低、房贷利率不设下限。
4月30日的重要会议上，明确了“灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，降低社会综合融资成本”。预计，很快就会降准、降低MLF等，给银行释放无成本的、低成本的资金。
这样，就能够驱动银行降低新增房贷的利率。反过来，又会推动存量房贷降息，持续调度所有潜在的买房人加杠杆的动力，这是一个循环。即便在利率高位入市，也会实时地降到最低的水平。
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