地方政府化债，对房地产市场有多大影响？
楼市
房产
2024-11-09 17:47
广东
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作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
10万亿的地方债务化解规模，不是经济刺激，因为这个钱并不是拿出来花掉。这与2008年“四万亿”，2014-2018年PSL3.38万亿是完全不同的。准确来讲，就是国家增加地方政府债务限额，增加的部分以更长的债务期限、更低的利率，置换地方的期限短、利率低的隐性债务，或者讲“借新还旧”。简言之，债务还是要还的，只是给地方喘息的余地，以时间换空间。过去几年，我们主要坚持“化债中发展”，比如12个省市自治区不允许新增政府投资，这导致地方经济基本面修复困难，债务率更高了（债务/GDP），还债压力更大，并形成负反馈循环。现在，思路开始调整为“发展中化债”。地方政府举借的债务，主要用在资产形成上，未来要在发展中盘活资产，加上经济转型，债务问题也就迎刃而解。比如，财政部表示，2028年之前地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。这样，流入地方的各种资金，就不用优先偿还到期的债务，导致必要的支出项目被砍掉，比如市政设施、公共服务、社会保障。同时，地方政府就可以偿还此前的一些欠款了。另外，不适宜的罚款、非税收入也下降了。总之，微观主体生产生活的基础成本下降、营商环境变好。对房地产来说，一方面政府可以偿还对开发商的欠款（比如开发商代建的学校、医院等）；另一方面，房地产项目缺失的市政设施（比如断头路）可以到位了，在售项目也好卖了。另外，市政基础设施变好，开发商也愿意拿地了。所谓隐性债务，是在法定债务预算之外，由地方政府实际承担或负有偿还义务，形式上主要由地方城投平台或国企承担。之所以无法通过正规渠道举债，就是因为这些债务不符合债务举借的底线要求。主要是因为地方政府搞的一些形象工程、房地产项目、淘汰落后产能、非实体的产业园区等等。于是，就绕道通过地方城投平台或国企承担，通过非正规融资渠道（城投债、非标融资、金交所等），成本也非常高。比如，一些弱区域、弱资质城投平台的发债利率很多都到了年化6.5%左右，相比年初年化3%左右的利率高出了接近一倍。债务的抵押物主要就是土地等不动产。现在，这些债务纷纷到期，若按照市场化清算，城投平台或国企必须要变卖资产来偿债，必然导致作为抵押物的地价和房价大幅度下跌，对楼市止跌回稳不利。隐性债务置换为显性债务，或者说台面下的债务置换为台面上的债务，阳光化的、低成本的债务。一方面，地方就不需要清算不动产了；另一方面金融机构也愿意持有这些不动产，毕竟名正言顺了，是地方的正规债务。这对于稳定地价和房价很有利。财政部明确，这一次清楚隐性债务以后，将持续保持“零容忍”的高压监管态势，对新增隐性债务发现一起、查处一起、问责一起。这意味着，未来地方政府不能为了GDP政绩而违规举债，各个省市将相继清零隐性债务，直接影响就是控制地方政府大规模以土地抵押违规融资，控制地方政府维稳地市、保住土地财政而“托底拿地”，为出让地块而大规模投入资金收储等，这是落实9月底政治局会议提出的“严控增量”的关键。只有控制增量供地，稳定存量地价，才能从源头上夯实楼市止跌回稳的地价基础。这对于地方城投的冲击比较大，未来要么转型为功能性国企、经营性国企，要么只能被市场出清了。专项债发行额度增加，部分冲抵地方政府基金收入（主要是土地财政收入）下降，以及其对拆迁安置、保障房建设等方面的冲击。一方面，专项债用作城中村改造安置房建设、保障性住房土地储备和开发建设（包括项目资本金投入），这是楼市止跌回稳的另一支有生力量，也能解决安置历史遗留问题（烂尾楼、保交房），稳定对楼市的预期和信心。预计，年底及明年在此方面的投入力度增加，包括城中村改造加速，100万套货币安置落地。另一方面，专项债在收储存量闲置低效用地的力度将在明年加大，这既是稳定地价的重要举措，也促进收储城中村地块（本来用来安置被拆迁户），并由拆迁主体用于兑现货币化安置，形成城中村改造资金闭环的重要资金来源。债务置换的同时，隐性债务清零，后者无序扩张对财政基础的侵蚀、对公共支出的掣肘将有效消除。一方面，地方政府回归公共服务智能，将宝贵的财政资源主要投向基层三保、公共服务补短板、社保和民生事项等，微观企业生产和居民消费的成本将下降，消费意愿将会增加，包括住房消费。另一方面，地方政府拖欠导致的“三角债”的连环欠款问题得到解决，特别是地方政府对国企城投，政府和国企城投对房地产企业及上下游的欠款，将从源头上开始解决。这有利于修复房地产上下游的资金链和行业良性循环、正常运转，背后也是千家万户的应得收入和消费支出。在很多中小城市，地方政府本身就是最大的支出方、最大的消费主体。债务循环起来以后，经济社会板结问题解决，整个城市的经济活力明显提升。作者：李宇嘉
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