为何一线城市的租金跌幅更大？

近期，一线城市房价和租金下跌都比较明显！

2023年10-11月份，一线城市二手住房价格环比分别下跌0.8%和1.4%，跌幅比二线城市（-0.5%和-0.7%）、三线城市（-0.6%和-0.8%）要大很多。

一线城市领跌全国，这种态势也传染到了租赁市场。根据百城数据的统计，2023年四季度，一线城市租金价格跌幅也是最大的。

数据显示，2023年一线城市租金季度同比平均下跌4.90%，二线、三线城市分别下跌1.41%和1.64%，跌幅比一线城市明显要小。为何一线城市租金跌幅更大？有媒体从常住人口和就业等角度解释，比如，2022年一线城市常住人口首次集体减少，再比如毕业生不再青睐一线城市。

猎聘大数据显示，高校毕业生投递一线城市占比，从2021届的54.0%下降到2023届的48. 7%，而投递新一线城市的占比，则从2021届的32.8%上升至2023届的39.9%。另外，集中在一线城市的金融、地产、互联网等新兴行业，就业吸纳能力下降，也影响到租赁需求。

猎聘网数据显示，近年来IT/互联网/游戏、金融业应届生投递占比下降趋势明显。其中，IT/互联网/游戏投递量从2021届的28.9%下降为2023届的19.4%，金融从10.10%下降为7.03%。

这些行业主要集中在一线城市，也是高校毕业生青睐的行业，但近期屡屡传出大幅度降薪、裁员甚至整个部门被裁撤的消息，自然也会明显影响到对租赁的需求，特别是高租金房源的需求。

比如，2023年北京租金下跌最明显的区域，就是海淀区的上地·西二旗；深圳片区租金跌幅前三的区域有两个是南山的片区，即前海蛇口自贸区、高新技术产业区；上海租金下跌最显著的区域之一，就是徐汇的漕河泾；杭州租金下跌最明显的区域，就是滨江高新产业板块。

这些片区，有一个共同的特征，就是互联网企业集聚。过去，高薪的标签下，这些企业进驻会带动片区租金上涨。现在，突然间的裁员，甚至整个部门裁撤，也导致区域租金快速下滑。

从租客的职业特点来看，以上海静安区靠近市北高新产业园某长租公寓为例，主要是企业员工、职场白领、银行员工、IT从业者、销售人员、公务人员、房地产员工、个人店主等。他们往往也是长租公寓、个人商品住房租赁需求最集中的群体，主要集中在一二线热点城市。这些行业往往创造高薪岗位，但由于外贸下行、电商冲击、消费收缩、行业降薪或裁员，直接冲击租金。

一线城市租金跌幅更大，与房源的楼龄结构也有关！

简单来讲，一线城市老旧租赁住房更多（或者叫“老破小”）。2023年8月份启动“认房不认贷”，对一线城市的影响最大（因为二线城市早已“认房不认贷”了），影响主要体现二手住房挂牌量增长（刺激换房需求，也有很多人套现）。短期内，挂牌量暴增，卖房赛道拥挤。

很多二手房要一年半载才能卖掉，于是就产生了“租售房”（一边租、一边卖）和“由卖转租”。

据贝壳不完全统计，2023年10月底，一线城市平台上挂牌“租售房”同比增长了10%以上。但如果是老旧的租赁房源，则面临“既难卖、也难租”的局面。

2020年，重点城市挂牌销售的二手住房中，一线城市楼龄长（10-30年、30年以上）的二手房源占比更大。

楼龄大于30年的二手房，北京和上海占比分别达到12%和14.4%。根据贝壳统计，2022年广州市挂牌在售的二手房中，有44817套楼龄逾“20年+”，占比28%；15-20年楼龄的房子55918套，占比35%；在上海，目前20-30年楼龄的二手房源，在全部在售房源中占比40%。

前面说了，2023年10-11月份，一线城市二手房价出现一波快速下跌的行情。对于很多二手房业主来说，惜售的情绪开始上升，加上年底很多自媒体预测，楼市底部已现，2024年房价将触底。于是，“由售转租”的房源增加，租不掉的老破小，一次性降到位，尽快租出去。

除了房源楼龄大，年轻的租客不愿租住，导致降价求租。供给端的变化，更重要的是保租房和长租房的“放量供应”，这在一线城市更加明显。从2017年开始，国家重视“租购并举”住房新模式，强调发展规模化租赁（长租房和保租房），但大规模形成供应，就是这两年的事情。

以上海为例，截止到2023年11月份，已入市的48个保租房项目，在租体量已超过了5.1万套。除了体量大，保租房本身的品相、配套也不差。比如，上海“随申办”平台上有48个在租项目，7个中心城区内共有13个，占比27%，总房源数9279套，接近全市供应量的20%。

根据上海的保租房规划，“十四五”（2021到2025年）上海将累计筹建40万套保租房，截止到2023年底累计供应的只有28万套，大量的房源还在路上。同样的事情，也发生在深圳。近期，据悉深圳城中村统租举步维艰，直接原因是租金下跌让高位压顶的供应筹集不再可行。

当年轻人的消费趋向于节约、精简，租赁支出算是“大额”了，必然成为被砍掉的首选。这些“租金低、卖相好”的保租房，性价比高，自然就成为白领们的选择。于是，保租房就分流了一部分商品房租赁，很多公司白领转向保租房。

分流商品房租赁的，还有长租房。

据克而瑞租售的数据，截至2023年8月，包括北上广深以及杭州、南京、成都、武汉等在内的8个核心一二线城市，集中式公寓规模已经超过86万间。其中，上海集中式公寓规模超23万间，位列8个产生的首位，近一年大量新开房源入市，规模同比增长均超30%。

其实，2016-2021年，保租房也好、长租房也好，如果大规模上市，既对冲上涨的房租，租赁企业也能获得可观收益。但由于当时商品房开发太赚钱，加上存量盘活的收房成本太高，资本大量转向开发市场，租赁住房未能在恰当的时候入市，现在大规模入市，稍有点不合时宜。

一线城市租赁价格同比跌幅更大，还有一个因素，就是租赁需求开始向外围区域转移。而近年来地铁四通八达、产业规划也向外围扩张，租赁企业愿意在沿地铁线布局新项目，租客也愿意在外围地铁沿线租住。于是，中心区租赁成交在减少，而外围的租赁成交在放量。

贝壳研究院等机构发布的《2023三季度中国住房租赁市场发展报告》显示，全国重点40城中有30个城市住房租金挂牌价环比下降，一线城市套均支出同比减少1.8%，二线同比减少1.0%。根据贝壳大数据统计，深圳龙岗和坪山两个租金低廉的区域，住房租赁成交量占深圳全市的比重，分别从2019年的18%和5%，上升到2023年上半年的24%和9%。

同时，南山、福田等高租金的区域，租赁成交量占比则从2019年的23%和19%下降到2023年上半年的20%和15%。很简单，龙岗或坪山的租金只有福田的40%左右。2023年1-10月，广州、上海套均月租金比2022年同期分别减少43元、154元。另外，广州套均月租金支出3000元以上占比减少1.79%，上海套均月租金支出5000元以上占比减少3.43%。

一直以来，各界都言之凿凿地认为，一线城市楼市是最安全、最有投资价值的，甚至是“只涨不跌”的，但近期，不仅二手住房价格领跌全国，租金也领跌全国。当然，房价和租金仍有可能在未来的某个时间再涨回来，但从驱动房价和租金的因素看，笔者认为很难。

很显然，在过去十几年由地产、金融、创投驱动的泡沫经济、镀金时代（背后是货币和杠杆），可能一去不复返了。未来相当长一段时间，我们都不得不为过去的超级繁荣期买单，表现在租金和房价下跌。同时，房屋海量供应、人口出生率下降等基本面因素也表明，回升难度很大。

尽管年轻人还很多，并集中在大城市，都有住房梦，但他们的就业、收入、预期面临史无前例的谨慎和悲观，根本无法支撑还在高位的房价和租金。近年来，国家大力发展保租房，这个方向是对的，只有通过住房保障补短板，才能修复购买力，才能迎来楼市新周期，走出资产通缩。