房贷利率会降到什么水平？
楼市
房产
2024-04-15 16:37
广东
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作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
背后的原因是，二手去化不了，“卖一买一”的换房链条断了！现在，新房供应大户型多，偏改善。多数买家要卖掉手上的二手房，才能有换房的资金。【首套房贷利率不设下限+二手房“以旧换新”】的组合，刺激刚需入场，消化掉二手住房。现在，阻碍楼市良性循环（刚需和改善、新房和二手房）的，一是刚需的“接盘”能力，二是换房的动力。从数据看，刚需确实嗷嗷待哺，比如深圳住房自有率仅30%，1000万人住城中村。这两年，楼市不景气，但二手住房确实在回升，显示刚需（不得不买房）在入场。但剖析交易结构，发现成交的二手房，都是总价和单价都“可控”的房源，比如广州300万以下的二手房交易占比65%。另外，只有价格“跌到位”的房子才能卖得掉。所谓跌到位，或是跌到买家的心理价位，或是比小区同户型售价（或上一套售价）低的房源，才能交易得掉。试想，“价最低者”才能成交，这个市场的规模很难放量。因为，浓重的价格下跌预期下，除了不得不买房的（比如结婚、学位等），最佳选择是“推迟买房”，因为明年价格可能更低。数据来源：《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》因此，今年一季度和去年一季度很类似，积累的刚需（不得不买房）消化掉了超低价房源，剩下的卖家不愿意降价，而刚需在短期内也被消耗掉了，市场就再次进入到低位徘徊的状态。目前，二手房交易周期约150天-400天。业主越来越撑不住。在来年的一季度，再次形成二手房“小阳春”。改善型需求也很庞大。但从上一轮周期开始（2016年)，随着房价上涨，刚需已被挤出去了，改善型需求开始主导。到现在，改善型需求已经释放了好几年了。当下，要么是因为房价不涨，不愿意改善（反正有住的地方），要么是因为收入和就业的预期不稳，无能力改善。数据来源：《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》近期，国家不断强调，“用好调控自主权，因地制宜调整优化地产政策”！当下，刚需主导市场，并成为了楼市的发动机。因为，只有刚需消化二手房，才能带动改善和新房销售。很简单，尽管目前按揭利率已降至历史最低了，但明显高于银行定期利率或保本理财利率。现在，在银行想找到收益率高于3%的保本理财产品，已经很难了。但首套房的按揭利率最低也得3.75%（LPR-20）。拿一个高的利率，买一个价格下跌的资产，这是很不划算的。因此，预计越来越多的城市，不设首套房贷利率下限了。中期内，按揭利率或将会降到至少和保本理财利率相同的水平上，大约在2.5%-3%。这样，手上有一笔钱，买房的成本和理财是收益是对等的。“不买房，而是去理财”，这个帐没那么划算了，对买房是一个激励。毕竟房贷还有成本。如果房价还在下跌，买房并持有还是不划算的。因此，当房地产从“单边上涨”的上半场转入“下半场”，挂牌卖房的倾向很难改变。未来，存款利率可能要降至1%左右了。只有这样，挂牌卖房才是不划算的，因为持有房屋并出租，还能获得1%左右的收益率。这样，带来的效果是，卖房就没啥必要了，因为存银行也不赚钱，还不如继续把房租出去赚房租。这个局面，很快就到来了。上面的图显示，2012年存款搬家到理财之前，5年期定期存款利率能到5%以上。后来，金融创新风起云涌，存款大规模搬家到各种理财产品。现在，随着资管新规落地，理财净值化转型，理财出现“存款化”趋势，能获得的保本收益只有2%左右。就当下的经济局面，存款利率继续大幅度下行，是必然趋势，1%左右可能就在前面！比如，一季度开发商新推盘的去化率只有31%。2019年，新推盘去化率为68%，2023年为38%。房企在售项目，55%以上的房源是2022年及之前的“旧库存”！狭义库存方面，一二线城市的去化周期在25个月左右，25个城市消化周期超过18个月的警戒线；广义库存（未开工+在建）来看，全国的消化周期51.5个月，很多城市在5年以上。二手房方面，无论供给还是需求，目前已超过新房，成为楼市的主导。挂牌方面，热点一二线城市普遍在15-20万套，重庆二手房在售量超过40万套，每月新增2万套，库存是新房在售量的5倍以上。成都、武汉、郑州、西安等也大致如此。这个挂牌规模，消化周期估计得数年。过去20多年，楼市处在“上半场”，似乎多少房子都不够卖，大家都在“做多”（All In）。现在，市场进入“下半场”了，都出来卖房，除了小业主挂牌卖房外，之前被开发商捂着惜售的房子，政府手上的房子，上市公司手里的房子，国企/城投的房子，都拿出来卖了。说白了，过去20多年，房子被整个社会当成了最重要的财富载体，于是千方百计想扩大供应。都说地产有地段性（Location），即核心地段的房子是稀缺的，从而具有价值保持或增值的特性。比如，上海新天地、杭州西湖。但这个地段性、稀缺性在国内被最大限度地捋直、拉平。什么意思？就是地方政府想方设法创造一些稀缺性的，具有独特价值的片区，比如各种CBD、功能区、新区等等。同时，开发商、金融机构配合这种“人为规划”，大量资金进入，给市场一种“规划兑现”的错觉，微观群体跟着入场。于是，供给创造需求，需求牵引供给。比如，过去都说中心区土地资源匮乏，但这个道理近年来不成立了。因为，中心区大规模旧改、土地功能可以调整（比如工改住、商办改住），极大提升了供地弹性。在广州，这几年中心区新盘供给非常内卷，不仅新盘内部打起来价格战，而且与周边二手房也打价格战。以笔者所在的广州CBD天河为例，2020年在售新盘只有5个。现在，在售新盘高达30个，基本上集中在有新增供地潜力的天河东片区。根据目前公示的楼盘数据，已取证还未售的房源6800多套（不包括还没开盘，或没拿预售证的）。2023年，天河共销售2820套新房。过去，大家都认为，天河区是中心区、是CBD，地少、房子少，房价长期升值。于是，地方政府顺应这种需求和看法，做各种各样的规划、大量卖地和供应房子。于是，本来稀缺的东西，也不稀缺了。这就意味着，本具有区位价值、不可扩大的不动产，也可以大批量供应了。比如，优质的学位房，本来可以保值增值。但现在，“教育均等化+出生率下降+教育内卷+高等教育经济回报率下降”等，导致学位房神话被打破。近几年，一线城市学位房价格跌幅居前。当然，很多父母也在想，投入巨额资金和精力、情绪价值，赌上孩子的童年，到底值不值？同时，各个新盘，基本上都实现了名校加持，或特殊景观打造！无法扩大供应或稀缺性，才是财富的载体（比如黄金）！一旦这种属性被磨掉了，可以扩大供应、不再稀缺，财富载体的特性不再被认可。于是，过去，大家“做多”（All In）的情绪开始逆转。这就是为何，突然之间，就出来那么多主体要卖房子。专注楼市政策观察与解读
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