广州中心区松绑限购，信号非同一般！
楼市
房产
2024-01-29 12:10
广东
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作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
简单讲，作为限购区域的中心区，新房供求失衡了，特别是大户型。2023年，天河区新房供应了4927套，比2022年增加了1000套，相比2019-2021年的年平均水平，不止翻倍增长。但成交呢？2023年天河区新房销售了2815套新房，而在2019-2021年，天河区新房成交在3300-3400套。结论显而易见，供应量太大了，而需求在萎缩。2022和2023年，天河区供求比分别为1.97和1.75，呈现出供应明显大于需求的格局。我们接触到的天河区（特别是东部）的新盘，大家的品质开始拉平，有点同质化竞争的味道。目前，天河区有17个新盘在售，预计2024年还有10个新盘入市，内卷的格局形成了。大家要问了，为何前几年供求比在1之下，供不应求，这两年突然供过于求了呢？直接原因就是，这两年广州供地开始回归中心区：一是迎合开发商中心区拿地的诉求，二是迎合中心区改善型购房爆发。2022年之前，广州中心区（限购区）与外围供地的比例为4：6或3：7。也就是，外围供地占比大约60%-70%，但2022年-2023年，这个比例反过来了，中心区供地占比明显提升，超过了6成。所以，我们看到，中心区的新盘大量上市。开发商开始内卷了，卷公共配套、卷地铁、卷设计。品质拉平以后，就开始卷价格，销售价往往低于吹风价。更重要的是，中心区新盘高端化、豪宅化、大户型化，直接导致有效购买力减少，也导致刚需和刚改被挤出。2023年，中心区120平米以上户型的新房供应10456套，占中心区供应的42%。2023年，天河区120平米以上占比56.7%，120平米以下户型，占比仅为43%。表2022-2023年广州市主城各区新房平均套均成交面积2023年，中心区限购区域的新房成交中，120㎡以上成交均价是72445元/㎡，而120㎡以下只有42579元/㎡。再看天河区，天河新房套均总价，已从2022年的855万，迈上了千万。2023年，天河新房均价创下近十年新高，迈上8字头，高达81511元/平，同比2022年大涨11%。天河的情况在荔湾、海珠、白云也存在。中心区新房供应多、价格高、豪宅化，消化难度加大。所以，此次广州松绑120平米以上新房限购，目的就是放开高收入人群购房限制，鼓励他们多多买房、买多套房，加速中心区正在海量供应的高价新盘去化，迎接即将到来的供给高峰。当然，从购买力来看，目前还只有高收入人群最具购买力了。一方面，这几年尽管各行各业都面临压力，但受影响最大的主要还是中等、中低收入人群，而高收入人群受冲击的程度比较低。根据招商银行和贝恩资本联合发布的《2023 中国高净值家庭现金流管理报告》，高净值人群（可投资资产超过1000万元）2022年为316万，而2024年将接近400万。数据来源：《2023 中国高净值家庭现金流管理报告》近年来，尽管国家、各地积极扶持和满足刚需和改善型购房需求，但由于经济景气度下降，对外贸易、房地产、建筑业、线下零售和消费等实体产业受冲击，传导至就业和收入端，最受冲击的就是中等、中低收入人群。对应到商品房市场，刚需和改善型购房人群最受影响。同时，中心区大户型化、豪宅化以后，刚需被挤出到外围区域。前面讲了，2022年之前的十多年，广州住宅供地，70%以上在外围。现在的外围楼市，房价跌跌不休、库存大（短期库存周期在25个月左右，长期库存在5年左右），刚需预期减弱，买房的能力和动力都不足。就好比，只有民营企业家、富人们愿意投资，愿意花钱，才能有就业机会，才能稳定我们的收入和消费。一样的道理，富人愿意买房了、愿意买多套房，就能在目前的高房价下，稳住房地产产业链，带动建筑业和上下游就业机会。本质上，商品房主要是卖给有支付能力的人。这样，才能带动中产人群购房！而低收入人群，则要靠住房保障了。广州此次新政，第一条就是2024年要加大保障房的建设力度：这就是“配租+配售”型的住房保障新模式。也就是，在新市民、年轻人、工薪阶层群体，构建自成体系的住房供需体系。其中，既有对最低收入兜底保障的公租房，也有对新市民、年轻人普惠式保障的保租房，还有针对工薪阶层、刚进入城市的人才群体的配售型保障房。未来，中等、中低收入人群或租或买，有独立的一个供需平台。租的话，有公租房和保租房；买的话，有普通商品住房（低于120平方米）、价格更低（市场价5-6折）的配售型保障房。这也意味着，不管房价如何涨，与普通百姓没太大关系了，他们可以享受到相对体面的公共住房。而纯市场化的商品房，则主要卖给较高收入的人群。而且，对于高收入人群来说，还会鼓励你多多买房，并且在户型、配套、服务、景观、建材等方面，都是最优质的。最终的目的，就是让这部分商品房回归商品属性，为土地财政做贡献，间接为保障房做贡献。一方面，广州的中心区，公共服务配套完善，通勤成本比较低，为高收入所青睐，新房供应也在迎合高收入群体的偏好，比如大平层、特殊的地段和景观资源（比如江景、山景等）；另一方面，高收入人群在子女购房、自己购房或养老等方面，也愿意在中心区买房置业。数据来源：《2023 中国高净值家庭现金流管理报告》而且，广州作为一线城市、华南经济文教中心，能吸引本省高收入人群买房置业。比如，广东其他城市的富裕人群也有在广州置业的习惯，比如为在广州就业或读书的子女买房。同时，广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等，吸引全国各地的富裕人群。不过，高收入人群买房的积极性也在下降。前面讲的《2023 中国高净值家庭现金流管理报告》显示，高收入人群配置不动产的增速，从最高峰的30%降至3%，下滑九成。数据来源：《2023 中国高净值家庭现金流管理报告》高收入人群减配不动产，除了地产、金融、互联网、创投等行业景气高位回落，还有不动产价格下跌问题。2023年，重点城市高端楼盘跌价屡屡见诸报端。比如广州的珠江新城、深圳的后海、上海的世茂滨江、杭州的武林壹号等，也减弱了高收入人群配置地产的积极性。但凡房价上涨期间，高净值人群配置地产的积极性就很高。因此，单纯退出限购，并不一定能带来需求明显释放，关键还要看房价预期能否稳定。2023年四季度，广州房价下跌明显，12月份广州新房、二手房价指数环比分别下跌1.0%、1.5%，分别排在跌幅榜的第7位、第4位。要稳定住房价，一要阻断住供给端风险传播，近期住建部部署融资协调对接机制，首批白名单项目将落地。如果房企融资正常化，资金链风险缓解，居民买房，特别是买期房的信心就会好转，降价促销的动作就会减少；二要降低二手房挂牌量，目前二手房挂牌量还是比较大，热点城市都在15-20万套，其中1/3为套现挂牌。为了套现，很多业主一次性降到底。这也是为何，二手房价跌幅比新房大。只有这部分挂牌下降了，二手房市场套现对房价的冲击才会打住。三要提高新盘的去化率。目前，根据克而瑞统计，广州12月份的新盘去化率只有18%，远低于京沪50%左右的水平，去化率提升了，交易情绪旺盛起来，才能带动新增购买力。总之，退出限购政策，只是楼市企稳的一个必要条件，而非充分条件。还包括房价的稳定性，阻断房企风险蔓延，城中村改造的进展，按揭利率继续下调等。后续还需要其他政策配合，特别是经济基本面的好转，比如广州在贸易、汽车、电子、物流等主打产业能否企稳回升等。对于北上深会否跟进？我认为，广州存在的情况（比如中心区豪宅化、供应多、去化难），北上深也类似。而且，1月26日住建部会议已明确，将调控政策的主导权给到城市政府。因此，从逻辑上讲，北上深也会跟进。只不过，在城市能级上，北上深更大，政策略显谨慎。北上深，下一步首先是收缩限购的范围，比如外围区域限购。这个政策，广州在去年9月20日已经先行一步落实了。现在，与广州一样，北上深外围区域去化也很困难，库存压力也比较大。限购区域收缩以后，下一步才会考虑中心区怎么调整限购政策，但预计不会缺席。专注楼市政策观察与解读
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