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作 者丨李宇嘉
李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji![]()
从3月初的“两会”到3.22的国常会，对地产的关注度空前提高。这意味着，地产纾困政策，必须系统梳理和策划，甚至要另起炉灶了。从需求端看，仅仅两年的时间，地产销售规模（抛开没卖出去的工抵房），回到10年前的水平；从供给端看，开工和供地回到2007年的水平；去年还是少数企业出险，现在最稳健的也风雨飘摇了。今年1-2月，70城新房简单均价为9653元/平方米，而去年4月份为12469元/平方米，下跌23%。不到一年时间，首付基本上跌没了。相比2021年的高峰，很多区域房价下跌40%，腰斩的不在少数。尴尬的是，这种局面是在2023年四季度以来热点城市退出限购、松绑限贷等重磅政策后发生的。很多人认为，现在房子够多了，空置率很高。但同时，近10年来人口往都市圈、省会城市跑，很多新市民、年轻人没有房子；还有30%的房子是老旧住房，迫切改善居住条件。近些年，经济和就业确实有一些问题，大家没能力买房、不愿买房。但想想，3年前的2021年，尽管各地房价在历史最高位，尽管大家的收入也买不起房，但那会儿是楼市却是一片红火。当下，地产困局是，整个行业从“快速加杠杆”逆转到“快速去杠杆”，行业和市场开始失血，抵押物价格持续下跌。
这就导致，不动产的信用功能损伤，金融加速器效应损坏。反过来，进一步损伤地产信用功能，导致行业去杠杆、失血，抵押物价值下跌，形成恶性循环。
重要的是，地产产业链条长、涉及面广，地产金融加速器效应损坏，拖累上下游，形成全行业、全社会的通缩。
修复地产的信用功能，当务之急是止住行业失血。融资对接机制，只是第一步，即修复外部资金面，但关键是修复行业的造血功能，即止住商品房销售的颓势。
这就需要稳定抵押物价值，驱动增量资金进场。问题是，这又回到了过去的模式，即创造财富效应的预期，让开发商、银行、购房者、上下游等等，重新振作起来，但这明显是不可取的。
拿万科来说：
2021年，万科销售额是6300亿，2022年是5000亿，去年是3700亿。今年前2个月累计同比去年，又少了30%左右，以此来推断，今年万科的销售额大概率会跌破3000亿，相比2021年跌了50%还多。
但其债务是1.24万亿，即便在融资对接机制下，开发贷款有求必应，房子都建起来了，但如果卖不掉，或只能卖掉一少部分，拿什么来偿还开发贷款呢？
要偿还的话，须把在售、未售资产全部盘活。
可是，这些资产的价格，即便跌了40%，对普通人来说，还高高在上。
需要多大的资金体量，需求终端还要加多少杠杆，才能消化掉呢？
如果说恒大的窟窿，是企业咎由自取的话，我们疑惑的是，一直高喊“活下去”、自诩稳健的万科，难道始终都认为中国的商品房市场会一直高昂着头，勇创“没有最高、只有更高”的历史奇迹，突破一个又一个天际线吗？难道，万科的精英管理层没有前瞻性而踩刹车吗？
背后的逻辑是什么？
就是楼市“上半场”单边上涨，只涨不跌的隐性担保下，各方套利的冲动太大，急于吃光喝尽。再说得直白点儿，就是收益个人化、债务公司法、风险社会化。短短几年内，就能让房价、市场规模、资金体量翻了好几倍，就能把风险冲到了临界点。
推演一下，微观层面基础秩序混乱的局面未改的情况下，类似“国家队”这样的大资金主体进场，会是什么场景呢？大概率是，又一次隐性担保的预期，再来一次财富盛宴的狂欢。
“监管能力不足+集体套利的冲动+风险社会化/国家化”的预期，又一次导致系统性风险和一地鸡毛的结局。更好统筹发展和安全的战略下，在地产供求关系发生重大变化的新形势下，没有任何可能出所谓的大招，走回头路，也没有回头路可走，或者说已被逼到了墙角。能做的只能是，旧模式软着陆、逐渐出清，打造新模式，防范新旧模式过渡期（旧的快速下滑、新的没起来）的风险。2022-2023年，行业体量大幅下行，房价快速下跌，就是旧模式出清的表征，也是不得不经历的阵痛。当然，这个过程中，既要防范风险，也要对冲房地产下滑给经济、投资、就业、消费等带来的冲击。目前，正在推进的“三大工程”，也有着眼于填补地产失速后的空档的考虑。国常会的关键词之二，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给系统谋划相关支持政策，目的就是有效激发潜在需求。潜在需求规模很大，老生常谈的就是“4亿人”（新市民、年轻人为主，比现在的中产规模还大）以及存量房业主消费升级的需求。但是，现有的以商品房为主导的供给，无法对应潜在的需求。因此，新模式就是要再造一个房地产的供求平台，借助新的供给体系，将“4亿人”卷入到市场化、城镇化的国内大循环中。这个大循环，以住房为载体，以“4亿人”能享受城市化的公共服务为路径，借助房地产产业链长、涉及面广的优点，让就业和内需活跃起来。卷入城市化，卷入住房和城市消费，本质是就是金融深化、信用扩张，就是修复房地产的信用功能、修复房地产的金融加速器效应。当前的问题是，（旧模式）巨鲸落下，势大力沉，但由于积重难返，（新模式）万物却没有能生长起来。因此，改革方案相对容易设计，但执行起来的阻力和难度，超过了所有人的想象。现有的救市模式，要么是旧模式褪去之痛，不可承受，没办法的情况下，还是回到旧模式，以后的问题以后再说；要么，找“接盘侠”，或国家队进场，或保障房与旧模式的供给对接起来。但无论是哪种模式，都无法避开谁来给旧模式的高成本（高地价、高房价、高融资成本）买单的问题。说实话，除了“国家队”，没有谁能买得起（且愿意买）这个单，没有谁能托得起这个庞然大物。但好吃难消化，花巨资拿过来以后，做什么生意，才可以覆盖这个成本？除非国有资产不求回报，否则，没有哪个国资主体愿意接盘。而且，现在的国资主体都在化债的泥潭里挣扎，自身的日子也难过，看看深圳国资对于万科的态度就明朗了。因此，“谁家的孩子，谁抱走”，这是处理旧模式风险的必经之路，毕竟是市场经济了，要为自己的行为负责。动不动就说，大而不倒，要不就“死给你看”，真的out了。从房企负债结构看，近7成是个人预收款和上下游垫款，金融负债占比约31%，其中银行贷款占比只有14%。真的出险了，表内金融损失可控，至于其他债权，“房住不炒”说了很多年了，自己应该承担损失！这是风险分散、大而化之的解决思路。至于百姓，账面财产会有损失，但对于自住的业主，没啥损失。这两年，房价快速下跌，已开始呈现出法制化的路径下多主体分散化解的损失分担逻辑。叫得欢的，是高位加杠杆，真肉疼，隔壁张大爷一家，就一套房，挺乐呵的。近期，热点城市二手房回升，主要是2023年以来大幅降价的低价房源被消化了。以深圳为例，1-2月份二手房交易，总价低于300万的占比35%左右；1-2月份，武汉低于100万的二手房源交易占比从2020年的17%上升到35%，广州低于200万二手房交易占比，超过40%。房价回调，既是去泡沫的过程，也是回归居住属性和匹配购买力的问题。救市无效，不如跳出原有的框框，聚焦在三大工程等新模式上，比如配售型、配租型的保障性住房。金融工作会议以后，资金要扶持高质量发展，三大工程是最佳切入点，专项债、专项借款、中央预算内投资、保障性安居工程、财政补贴等等，多方资金可谓潮涌之势。即便真的产生不了短期收益，但我们开辟了一个具有长远收益的巨大市场。如果真的能再开辟一个新赛道，助力“4亿人”能融入城市，获得以住房为载体的公共服务，将释放边际倾向最大的消费热潮，这股热潮也将是金融信用的媒介。简单讲，变成一个真正的市民，才会对现代金融信用有诉求。由此，将最大程度修复房地产的信用功能，扭转全社会的通缩。专注楼市政策观察与解读
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