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作 者丨李宇嘉
对近期二手房交易回升，市场有共识——“以价换量”。借着3月份季节性的销售转暖，两类低价房源消化掉了：
一是，去年降价到位（买家认知）的房源；
二是，近期降价幅度比较大的房源。
当下，微观层面的普遍现象是，买家的谈判地位是压倒性的，每个小区最新成交的二手房源，价格大概率低于上一套，否则卖不出去。更低的成交价出现，则锚定了这个小区的心理价格。
这其中，中介劝说业主“接受降价”、“一次性降到位”，是促成交易的关键。这不是中介能力强，而是卖家若继续等待或犹豫，可能意味着未来更低的成交价，这样的惨痛教训贯穿2023年。
于是，形成了这一套比上一套价格还低的现象！
当然，类似深圳和上海等刚需基础比较扎实的城市，近期交易量放大，对房价有一定的支撑，卖家降价意愿下降，最低价房源消化完了，买家愿意接受“次低价”。房价也并没有出现螺旋下降的态势。部分交易活跃的区域，房价甚至有了些许反弹，但这是凤毛麟角的。
经过一年多的超预期跌价，到了去年底，很多业主不再接受继续割肉，选择“由售转租”、“等等看”，中原地产二手房报价指数曾一度反弹。但今年春节后，二手房报价指数再次下跌。
强大的买方市场下，卖家报价的硬气迅速瓦解（见下图）。
新房市场开始内卷，并对二手房形成了巨大的竞争优势！
2022-2023年，房企回归中心区拿地，地方政府也要维持土地财政，一拍即合，就形成了当下新房供应井喷的趋势。这与主要集中在中心区的二手房市场撞面，并开始短兵相接地竞争。
2023年之前，二手房价格非常坚挺，新房靠价格低于二手房的“倒挂优势”，形成了支撑市场预期的巨大势能，销售去化没有太大压力，很多房子还要抢，比如杭州、成都和上海。
但到了2023年，疫情后并未迎来预期中的又一轮牛市，小业主挂牌卖房的队伍蔚然成风。二手房价格跌幅明显大于新房，新房价格优势消失。同时，新盘开发商，主要是国企、央企、城投，它们既是“稳地市、稳楼市”的生力军，也要发挥“稳增长”方面的社会责任。
因此，迫切需要在地产上兑现现金流和利润！
同时，对于当下的市场情绪，身在第一线的开发商，最清楚不过了。大家都选择与时间赛跑，都想在形势未进一步恶化之前，尽快变现。于是，无论是开工，还是销售，都在加快节奏。而且，大都愿意让渡一定利润，以最快的速度卖房，收割确定性。这是近期开发商的一致选择。
这两年，热点城市中心区供地集中，倒逼大家内卷！
以广州为例，天河区集中在东部区域（比如奥体），白云区集中在白云大道北和钟落潭板块，荔湾区则集中在花地湾、白鹅潭，海珠区集中在琶洲。而且，这几年轨道铺设四通八达，各个区都在打造本区的CBD，都在布局教育名校、地标建筑，各个板块的价值几乎拉平了。
比如，每个片区的新盘，都面向改善性需求，在学位、交通、户型、品质、赠送上的差异缩小。因此，对于买家来讲，楼盘之间的差异性缩小，替代性增强，简单说就是“不是非要买这个楼盘”。卷到极致，再卷下去，只能卷价格了。也就是，谁家的价格低，就买谁家。
当然，新房以价换量，也有来自二手房冲击的因素。当前二手房供应房源中，“次新房”占比在明显提升，这也是新房的竞品。也就是说，当下新房和二手房相互竞争，相互抢客户。
过去，二手房和新房往往是两个赛道！
二手房集中在中心区，主要面向刚需（比如学位需求）或上车需求，看重的是当下的确定性；新房集中在规划前景好的新区、开发区、次中心区，主要面向改善，看重的是美好未来。现在，如果抛开很难交易出去的二手房“老破远”，新房和二手房进入了一个赛道的惨烈竞争。
目前，房源的赛道越来越拥挤，突然之间就有新的房源冒出来。比如，有的开发商前期捂着惜售，现在也拿出来卖；比如，有些上市公司兜售手里都不动产；比如，有些地方政府手里的房源也在拿出来卖；比如，今年热点一二线城市，都5000-10000万套不等的保障房要入市。
当前，供给端还在延续着旧模式，更多考虑的行业体量的稳定、上下游的就业、地方的财政收入等等。但需求端依然是另外一番天地，告别资产价格驱动下的全民买房潮，开始真正落实“房住不炒”了。但是，与过去那种喷涌而来的买房潮相比，当下的需求完全不是一个量级。
再怎么刺激，也是这个量级，回不去了！
当积累的购房需求，迫切的居住需求，在一季度释放完以后，进入4月份，估计很难接续起来。这可能与2023年一季度类似。三月中下旬，无论是带看量、转发率，环比看都有走弱的趋势。
抛开收入、就业的基本面不谈，房源供应的规模之大、渠道之多、竞争之巨，都要甚于2023年。需求端，若均秉持捡到“超笋盘”才下手的理念，必然会导致价格继续下跌的预期。现在来看，这个预期越来越强化、越来越刚性，对于需求的可持续性，无疑是巨大的打击。
政策层面迅速调整，不再刺激，而是开新局。因为供求关系发生重大变化，不做“爽一时，但未来积重难返”的无谓刺激。政策重点有两个，一是“托”，不要让这个旧楼市太快下行（当然，这也很难托得住）；二是另起炉灶，就是与旧模式平行，再造一个新的供需平台。
这就是新模式——配售型的保障性住房！
以其为载体，推进新型城镇化，将4亿新市民卷入到国内大循环的图谱中，释放他们嗷嗷待哺的消费需求，带动内需导向的投资需求。当下，正处于新旧转换的阵痛期，忍也得忍、不忍也得忍。
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