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作 者丨李宇嘉
春节后，深圳楼市走出了一波独立的行情！
据深圳贝壳研究院日前监测数据显示，节后四天（2月18日至2月21日），深圳二手房的新增客源量相比春节前四天（2月6日至2月9日）增长了340.3%。而带看量更是飙升了1288%。二手实际成交量创近五年新高，同比增长163.6%，即便是和2019年相比，涨幅也在87.1%。
新房方面，“开门红”的喜报很多。上周元宵节的周末，深圳的新房行情更是冲上一个小高潮。据深圳链家的数据显示，上周日深圳新房成交量超70套，比之前单日成交增加了一倍多。
深圳节后楼市回升，有三大触发点：
一是，节前的2月7日，深圳大尺度地松绑限购政策：入户即可以购房，户籍无须“3年入户、3年社保”；非深户社保要求从“5年缩至3年”；单身、离婚人员购房限制退出。尽管未放开户籍限购套数，但深圳落户门槛低、单身年轻人多，入户即可购房，意味着限购大尺度松绑。
二是，深圳房价的大幅度调整
1月份，70城中深圳二手房价跌幅（环比为-1.6%）最大。这只是深圳房价深度下跌的一个缩影。事实上，从2021年5月份开始，深圳二手房价已经持续下跌33个月，一线城市中下跌最长。当下，很多片区的二手房价格回到2019年的水平，下跌40%甚至腰斩的不在少数。
三是，春节后5年期以上LPR下调25个基点，极大地降低了购房成本。
纾困楼市，政策有效期大概2-4周。2023年8月底启动认房不认贷，2023年底一线城市调整限贷，收缩普通住房认定标准，都是如此。成交量方面，拿京沪穗来看，政策后一周相比前一周，反弹幅度平均50%左右，然后逐周递减。目前来看，深圳延续“短周期”的政策效应逻辑。
但此次，深圳短期反弹明显要大一些。分析原因，核心是此次深圳触碰到了一线城市调控政策的核心——限购。入户门槛低，外来人口多，创业氛围浓厚，导致深圳楼市是一个弹性很大的市场：限购政策持续偏紧，积蓄伺机的购买力；限购政策松绑，也必然释放一些需求。
这其中，人口的变动很重要！
相比2016年，深圳户籍人口增长了近200万，而广州增长了165万、京沪只增长了50-70万。为什么从2016年算人口增幅呢？这是因为，2015年是深圳房价涨幅最大的一年，房价水平从年初的2.5万元/平米涨到近4万元/平米，平均涨幅超过50%，部分区域翻了近一倍。
深圳的年轻人真正购房难，也就是从2016年开始的！
高房价、去杠杆，刚需被挤出、改善链条转不动，投资需求退出！这几年，深圳住房交易跌幅，也是最大的。
相比高峰期2020年9.3万套的二手交易量，2021-2023年，深圳二手交易分别为4.07万套、2.17万套、3.28万套，连续三年深度下跌。二手房总价低、选择范围广，是新入户人群的首选。由此可以讲，新入户的人，或预期不佳、或收入不够、或没有资格，总之买房的比较少。
深圳户籍人口50%左右、常住人口30%的住房自有率，也说明这一问题！
总之，前些年入户的人口多，积累了很多要买房的刚需、换房的人群，都在等待。限购政策松绑，释放出巨大的购买潜力。而房价的深幅调整，LPR的大幅度降低，也促成这些购买力释放。
这是节后深圳楼市反弹的主要逻辑！
深圳楼市能否扛起楼市复苏的“大旗”，能否再现“领头羊”的本色？要看看供需两端，发生了什么变化？
首先，供给端放量、有效供给增加，这是大趋势！
2023年，深圳批售了7.28万套的新房住宅，相比5年前基本翻倍增长。这是深圳推进住房供给侧改革，努力打破“土地紧约束”的成果。2019年以来，深圳每年新房住宅用地供应都在300公顷以上，比之前翻了一倍左右。于是，深圳的新房供应，也在不断上台阶。
如果考虑到二手房还有10万套以上的挂牌量，以及年轻人买房年龄推后（首次平均购房年龄推至35岁），顺应租房需求崛起，租赁供应业已成为供给端的重要一支，供给端放量的局面已然形成。而且，多方供给相互竞争。比如，新房二手房价格倒挂消失，需求回流二手房。
这导致新房交易量下跌！
2023年，深圳新房住宅卖了3.16万套，降至5年来低点，同比下降了8.2%，连续2年下降。这意味着，2023年7.28万套的新房供应，大部分没有卖出去，这与30%的去化率是一致的。
未来，传统产业空间在收缩，用地和规划调整更加灵活，更加重视内需扩张，外来人口、人才群体、新市民的住房问题倍加重视。比如，深圳还要大规模推进保障性住房、城中村改造。因此，住宅用地和新房供应还会继续呈现放量态势，供给将不再是深圳楼市的约束。而且，供给端之间的竞争，比如新房与二手房之间、新房之间、交易和租赁之间等。
当前面临的现实是，收入和购买力减弱，为了省下通勤时间而选择中心区的高价盘，这种意愿在下降。
二手住房、租赁市场也是如此。
2023年，二手房交易量反弹幅度最大的是坪山、宝安和龙华，分别增长66.9%、63.4%和57.8%；外围四区坪山、盐田、光明、大鹏租赁交易合计占比约为11%，比2022年扩大3%。
包括租赁在内，房屋的供应量在增长，供应的区位在扩展。区位之间在选择性上的差距在缩小。综合考虑收入、就业、通勤、教育等后，外围房源的性比在提升。当然，对于高收入人群来说，中心区依然是首选，但支撑深圳楼市稳定的力量，主要还是最广泛的中等收入及以下人群。
因为，需求端的数据，更加严峻！
低总价房源交易增长，是2023年深圳楼市的主旋律。新房方面，2023年400万以下总价段新房交易占比近29.1%，增长幅度最大，相比2022年扩张了6.7个百分点；400-700万总价段占比44.7%，相比2022年下降了2.3个百分点；700万以上占比26.2%，比2022年下降了4.5个百分点。
也就是说，刚需型（400万以下）购房增长，改善型（400-700万、700万以上）在减少。
这说明什么？
即便2023年国家及深圳大力度鼓励改善型需求，比如“认房不认贷”、放松普通住房认定标准、降低二套住房贷款比例，但改善型购房增长并不明显。我们看看二手房是否也如此。
从上图看，300万总价的二手房占比超过30%，比2022年增长了3.3个百分点，其中200万总价以下的增长2.9个百分点（很多人怀疑，深圳还有200万以下的房子）。其他各总价段交易的二手房占比都在下降。这与新房的逻辑是一致的，刚需购房增长，改善型购房收缩。
过去，我们一致认为，深圳房价上涨、居高不下，刚需在被抛离。
为何说，刚需购房增长，改善型购房收缩？
当涨价预期消失，就业和收入的预期恶化，改善型购房的需求动力就会减弱（反正也有房子住）。当然，改善型（含高端改善和持有型投资）住房需求，在2016年之后，就开始占据主导地位了。2015-2019年，新兴产业繁荣，带动改善型需求；2020年以后，新房、二手房价格倒挂，也带动改善需求。现在，这些因素消退了，改善型需求的动能也就削弱了。
这在深圳表现更明显。
深圳的改善型需求，主力集中在几大行业，比如房地产、金融业、互联网、机关国企事业单位等。
这几年，这几大行业的收缩和调整，在深圳最明显。因此，这对于改善型需求是非常大的影响。
但前面讲了，前些年深圳人口增长快，入户人口多、非户籍年轻的常住人口也多，这些人都是年轻的刚需购房人群。但受制于收入不够、房价太高，加上房价在跌，不得不推迟买房。
现在，房价跌了，利率也降了，基于结婚、生子、学位等需求，必须要买房了，于是就表现为低总价房源交易增长。
因此，节后深圳楼市的反弹，原因很简单：
前期人口增长快，刚性的购房需求一直在积累。近期房子价格下跌，很多片区跌到位了。低价的外围区域加大了轨道、教育等方面的配套设施供应，成为有效供给区域。于是供需开始匹配。
尽管交易量增长了，但价格还在下跌。
新房没有了相对二手房的价格倒挂优势，加上供给量大，相互厮杀还在进行中，比如近期外围某楼盘近乎腰斩的降价营销导致的舆情。二手房方面，近期根据自媒体监测，2月监测的84个有效片区中，挂盘均价下跌的片区有64个，占比为76.2%，与1月份基本一致。
在房源供应量大、多方供给（新房、人才住房、二手房、租赁）分流需求、渠道间竞争激励，买房的焦虑感大大降低。同时，尽管交易量反弹了，但需求端以刚需为主，其对单价和总价都比较敏感。在可选范围广、卖家竞争的情况下，买家单方面抬价行为会迅速逼退买家。
被庞大的供给和敏感的需求压制着，价格很难反弹。反过来，也对交易量继续回升形成制约。不过，这都不重要了，政策已开始转向保产业链、保内需。未来，深圳更关注的是那些无房的年轻人、外来人口、新市民，这些人群在1500万左右，也是深圳房地产行业体量稳定的关键。
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