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作 者丨李宇嘉
近期，都在传“国家队”要进场“收房”了，包括合肥、南京、杭州、大理等地，也都出台了政府收房的政策。外媒报道，近期将召开金融机构部署一揽子方案，“要求国有银行提供贷款，支持地方国企以较大折扣从陷入困境的开发商手中收购未售住宅，用作保障性住房”。
为什么要进场？为何是国家队进场？怎么收房？用来干什么？
首先，当前的形势超过了预期，超过了容忍度！
刚刚发布的70城房价指数显示，新房和二手住房价格指数，4月份的跌幅均创下自上次去库存（2015年）以来的新高。更能代表市场的二手房价格指数，自从2021年9月份起（抛开去年一季度的反弹），已连续近30个月下跌。事实上，房价下跌远远超过了我们的预期。
距离房价高点（2021年），热点城市远郊区、近郊区、市区，二手房价下跌分别在50%左右、30%左右、20%左右。这种价格下跌，大家都指向了供求关系、库存大，即新房超低的去化率（30%左右），二手房不断创新高的挂牌量。但本质上，当下的市场已经失灵。
举个例子。2023年，全国二手房网签成交7.1亿平方米，达到历史峰值，同比增长42.6%。今年1-4月份，在去年历史最高位的基础上，16个重点城市二手房成交面积为2531万平方米，也仅下跌18%。在市场极其拉跨的4月份，二手房环比增长了12%，同比也仅下跌9%。
一般来说，交易量上升，价格能企稳。但是，我们看到了什么呢？争先恐后的“恐慌式”挂牌和卖房。
事实上，每一轮救市政策的出台，带来的一个结果，就是二手房挂牌量暴增。除了“置换式”挂牌，其中大量的是“套现式”挂牌。个体把救市当作出逃的机会。由于价格下跌的预期太重，而这种预期屡屡实现了，必然带来更大规模的挂牌，以及争先恐后地“降价出逃”。
最低价者才能成交，成了市场的普遍认知，导致刚需买家“非砍20%，不入场”的逻辑。买方市场下，总有业主撑不住，最终导致片区价格“拉跨式”下行。本来，刚需主导二手房市场，改善主导新房市场，这是良性循环的美好图谱，但浓重的跌价预期下，链条断了。
失灵也传染至新房市场。二手房和新房成了竞争关系，特别是“次新房”加入到挂牌序列，加剧了二者“降价竞争”。这两年，新房去化率一直在30%左右，导致开发商一直在疲于卖“旧库存”（往年批售的新房）。克而瑞统计，4月份重点城市“旧库存”占比55%。
于是，开发商不拿地、不开工！
从2021年下半年以来，全国新开工、供地已连续30多个月下行，月平均跌幅达到22.6%，远大于销售的跌幅。从绝对库存来看，根据申万研究所统计，80城可售面积较2014年9月最高点下降15%，但去化周期达33个月（按3个月移动平均）。原因是销售下跌的太厉害了。
数据来源：申万宏源研究所
这直接导致，行业迅速收缩！销售规模，已降至10年前，开工和供地，降至了15年前。也就是说，我们2年多的挑战（2022-2024年一季度），已经让行业和市场体量回到了10年前。
市场失灵，需要政府积极介入！
政府介入，主要是消除恐慌！
1928-1933年，大萧条时期，美国的新建住房下降95%，住房维修开支下降90%，1933年超过一半的住房抵押贷款出现违约，房子被银行收走。房地产业处于崩溃边缘。罗斯福总统认为“唯一值得恐惧的就是恐惧本身”。为此，政府为住房金融体系注入国家信用（见下图）。
数据来源：《大萧条与美国住房金融化“起摆”》
一是，给百姓注入国家信用。
1933年6月，罗斯福颁布《房主借贷法案》，国家信用的注入，帮助人们渡过丧失抵押品赎回权的难关。具体来说，通过长期联邦债券折价购买违约的抵押贷款，或对其进行再贷款。
例如，一笔10万美元的贷款，利率从10%降到3%、期限从5年延长到30年，月供将从2125美元下降到422美元。这让数百万美国家庭摆脱丧失抵押品赎回权的困境，修复了按揭市场。
二是，给银行注入国家信用。
1932年，美国联邦政府颁布《联邦住房贷款银行法案》，建立住房抵押贷款银行体系，设立了12个地区住房贷款银行（由联邦住房贷款委员会统一监管）。这些银行可以从财政部直接获取支持，为储蓄银行提供低成本资金，极大地提振它们发放住房抵押贷款的积极性。
注入国家信用，带来的好处是：
避免业主房子被收回拍卖，避免价格体系坍塌
恢复按揭市场动力，修复地产金融加速器效应
居民获得长期低息贷款，支付消费，恢复内需
更重要的是，它为民众提供了安全感和获得感，可负担的月供，就能享受拥有房产的荣耀。
住房自有逐渐成为“美国梦”叙事的一个组成部分！
“住房对生活方式有很大影响，后者直接影响人的品位、习惯，甚至道德观念。举凡他的衣食住行、情感，甚至他对儿孙的教育，无一不受到住房条件的影响，连同他自己和后代的秉性。”罗斯福进一步强调，“如果一个国家的人民拥有自己的住房，并能够在自己的土地上赢得实实在在的份额，那么这个国家是不可战胜的”。
对我国来讲，库存压力大、去化难度大，但其另一面就是，大量的人群没有住房，比如3亿多无房的新市民、年轻人。经济最发达、外来人口和年轻人口最多的广东和浙江两省，目前在就业地的住房自有率只有46.2%和57.8%，深圳住房自有率只有30%，1000万人住在城中村。
数据来源：中信证券研究所
都说，年轻人不愿意买方，更喜欢租房，但本质上是支付能力不足，买房会冲击基本的消费。事实上，谁都想拥有自己的住房。只不过，现在的年轻人，不愿意费太大的力气去卖房。
另外，近期重视的配租或配售型的保障房，主要集中在一二线城市，但三四线也存在保租房建设的需要。因为，这些城市在建设新兴园区，外卖小哥、快递骑手、保姆家政等无房人口还很多。
如果有超低的房价，还有超低利率（比如2%）、常超周期（30年）的按揭贷款，月供可以降至1000元左右。我认为，一定会改变观念，形成“买房比租房划算”，实现“住房梦”。
就像美国一样，中国梦的内涵，具象以后必然包含一套属于自己的、体面的住房。很多百姓，终其一生，就是住上大HOUSE。因此，将解决楼市市场失灵的问题，与满足百姓“住房梦”结合起来，并修复内需和消费动力，这是我国房地产软着陆，打造新模式的最佳路径。
就在刚刚，国家召开会议，一揽子重磅政策推出：
取消全国层面首套和二套住房贷款利率政策下限
首套、二套住房贷款最低首付比例，分别降至15%和20%
公积金贷款利率下调0.25%
不管是房贷利率，还是首付比例，都降至历史最低了！其用意：
一是，修复地产金融加速器效应。近期，不管是社融负增长，还是通缩压力，地产地产金融加速器效应“哑火”是罪魁祸首。“降低首付+降低利率+降低房价”，让居民愿意加杠杆。
二是，让新市民、年轻人成为住房消费主力。购房门槛可以探得着了，房贷月供没有压力了，可以支付了，不会影响生活消费。当房价大幅下跌了，利率不设下限，月供没压力的时代会来的。
三是，相比无风险利率，房贷利率不高了，加入存款“特种兵”的意义下降了。
当然，“不设按揭利率下限”，具体效果还取决于银行执行层面如何落地，这毕竟要银行让利。后续，预计降准、降息会相继推进。因为，在4.30政治局会议上，已经明确了“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。
17号召开的“全国切实做好保交房工作视频会议”，是对“4.30”会议的落实，其中最大的看点是“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
目前看，仅靠地方层面“以旧换新”、国企收购，均是小打小闹。因为，房价下跌预期浓重的情况下，加上国企债务和资金的压力，参与意愿不足，收购规模太小，无法起到稳定市场的作用。
更何况，我们面临着市场失灵，行业失速的局面。
当断则断，还是要自上而下建立大体量的资金，注入国家信用：
一方面，或者发行超长期国债、或者发行PSL，对国开行注资、向商业银行提供低成本资金，鼓励他们直接收购，或贷款给地方国企城投，由后者来收购。这是解决供给端的问题。
另一方面，组建普惠式住房银行，给新市民提供超长期限、超低利率的普惠贷款，购买“国家队”收购的房源。
这是解决需求端的问题。
另外，建议全面修正对金融机构、国企城投在此业务领域的业绩考核，算大账、算长远帐。短期内贷款收益不平衡，但长期内消费和内需的修复、房地产风险软着陆，带来的社会收益是巨大的。
想想，过去各地建了多少“大白象”工程，欠了多少债务，而民生的短板、内需的疲弱、百姓的诉求却愈加突出。如果能用大笔资金，实现4亿人口的“住房梦”，这个代价是值得的。
当然，要贯彻公开透明，市场化、法制化和商业可持续的原则。比如，从房源选择到收购完成的所有环节，涵盖评估、收购价格、房源分布、尽职调查和风险评估等，都要进行公示。
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