楼市新政效果，到底怎么样？

5.17楼市新政，到现在过去2周多了！

效果到底如何？

无论是新房和二手房，周度交易是有明显增长的。先看新房，新政后的两周——21周（5.20-5.26）和22周（5.27-6.2），统计了11个城市的数据，在5.17后的一周，11城新房环比平均增幅为3.9%，第二周环比增幅为25.9%。很明显，第二周的效果比第一周好很多。

数据来源：克而瑞地产研究

好理解，5.17新政只是国家部署了“降首付、降利率”，这只能提振预期，看房会增加。但转化为买房，还得等政策在城市落地。新政后第二周，政策全面落地，百城首套和二套房利率，分别降至3.45%和3.90%，比4月下降12个、26个BP，二套房利率首次进入“3 字头”。

特别是，5.27-5.29，上海、深圳、广州落实了“降首付、降利率”政策，新房反弹力度会更大。

二手房也是如此！

大家看上图红色的线，在5月的21周（5.20-5.26）和22周（5.27-6.2），北京、上海、深圳二手房交易明显反弹。

5.17新政之所以特殊，在于国家自上而下做了一揽子的纾困部署，而且自2016年以来再次提出“去库存”，这在过去是很罕见的。因为，过去几年一直强调城市政府的主体责任。

楼市的“政策市”烙印一直很重，很多微观主体相信“ZF不会不管，不会任由市场下行”。因此，5.17及之后京沪深调整限购、超预期降低首付和利率的情况下，市场预期得到明显提振。这里要强调的是，就5.17及随后的京沪深新政，央媒积极解读，部分自媒体解读更加激进。

3月短命的楼市小阳春之后，4月份一直到5月上中旬，市场继续在创新低。但5.17之后，预期提振，加上降门槛、降成本，以及前期房价明显下跌，带动5月下旬以来的反弹，可谓淡季不淡。

有几个城市是表现不错的。

比如，上海、杭州、深圳。

先说上海，大家看上图，上海那根红色的线上窜更明显，自媒体卢俊的数比较靠谱，第22周上海二手房成交量反弹80%以上，折月计算应该是超过了3万套，这是2021年3月才有的热度。

图：2023年1月-2024年6月上海链家每周二手房交易（注：链家占全市23%的分额）

数据来源：卢俊自媒体文章《新政后的二手市场变天了》

为啥上海火热？

这和上海放开非户籍（含单身、人才）购买门槛有关。非户籍人口社保年限5改3，可以买外环内二手房、非户籍人才社保年限3改2，可以买全市。不过，本质上还是上海的刚需基础太雄厚了。上海这样的城市，年轻人多，此前他们一直在观望，当房价跌到位了，就会进场买房。

深圳、北京、杭州都是如此！

现在，房子从资产属性回归到了居住属性。留在市场上的，就是真正的刚需，或一部分要换房的（比如生娃后换大房子、换学位房等，其实也是刚需）。此前，我经常听中介或开发商说，市场在观望，其实指的就是这些人。他们不得不买房，现在政策助推一下，顺势进入市场了。

总的来讲，年轻人多、外来人口多的城市，新政后反弹也明显一点。据悉，杭州在5月9日完全退出限购以后，一些外地投资客抄底杭州中心区的“老破小”，咨询了一下，属于个别案例，主要还是退出限购，释放出了资格，“新杭州人”买中心区的学位房、父母给子女买房等。

比如，6月是杭州家长们的“deadline”，不少人要赶在6月前落户，5月也会迎来一波学区房的集中成交。

本质上，还是杭州在过去十几年吸引人口的能力太强，背靠的浙江腹地较为富庶，这与上海和深圳二手房火热，是一个道理。所以，一个共性是，作为淡季的5月，杭州守住了8000套、深圳守住了5000套，上海更是突破了1.7万套，这三个城市二手房环比都在增长或持平。

成交量能保持，很难得，多半要拜政策刺激！

在整个二季度，不管是国家还是地方，都在不断出政策、频率非常高。近一个月，就有北京的4.30（现有资格外围增购一套）、深圳的5.06（松绑非户籍和外围限购）、杭州的5.09（退出限购）、上海5.27新政（非户籍限购松绑、降首付和利率）、深圳2.28新政（降首付和利率）等。

从价格来看，低价成交、以价换量还是大趋势！

以退出限购的杭州为例，尽管各路媒体报道，外地炒房客、看房团进入杭州。但我们看杭州贝壳统计的数据（上图），5月份杭州二手房价在下跌。5月份，二手房成交量TOP20的板块中，大量都是单价1-2万的区域，比如临安、大江东、东湖、临平新城、星桥、良渚、闲林……

5月份杭州二手住房成交量TOP20板块

数据来自《杭州贝壳研究院》

这些成交量靠前的区域，大部分的二手房成交价都在持续下降。而且，都是价格较低的区域（很多是外围区域）。说明什么，刚需为主导，对价格敏感，只有降价的才会成交，这和上海、深圳是完全一致的。试想，当二手房降价才能成交，怎么可能吸纳大量外地投资客来炒房呢？

上海和深圳也是如此。卢俊的网文中，近期上海二手房市场的议价空间确实在下降，从21周的7.9%下降至22周的7.1%。也就是，原来挂牌价平均下降7.9%就能成交，现在下降7.1%就可以成交。总价500万以下的二手房，成交占比为76%，买家议价空间从8.0%下降至7.1%，降幅最大。

其他各总价档次的（500-1000万，1000-2000万），也都在降价，只有2000万以上的小众产品没有降价。深圳也一样，根据最大中介机构乐有家的统计，5月深圳二手房成交价格为6.27万元/平方米，环比下跌1.3%，全市超过9成的片区挂牌价环比下滑。当然，和上海一致的是，二手房交易量保持在高位，业主降价幅度（议价空间）收窄，但不降价是成交不了的。成交总价方面，5月份深圳二手房总价300万以下的占26.2%，500万以下的占比超过50%。

这只是静态的问题。新政后另一个大的变化，就是挂牌量继续在增长。

先看上海，今年1-5月上海贝壳平均每天的新增挂牌量只有900套左右，但5.27新政后的二手挂牌新增量，日均增加1400套，足足增加了56%。深圳也一样，截6月1日，根据房地产信息平台统计，深圳有效在售二手房源60958套，对比5月1日的60247套增加了711套。

广州也是一样的。近期，自媒体都在报道一个数据，目前广州贝壳内网约有18万套二手房源在挂牌出售。当然，其中有一些没有诚意售卖的挂牌，但新政后挂牌售卖的房源确实增加了。

这是很好理解的。现在，商品房已从资产属性，转到居住属性了。在资产属性下，房子多不是问题，持有多套房也不是问题，这是资产配置的需要。但在居住属性下，就不需要那么多房子。

这就是为何，挂牌量增加了！

挂牌多了，需求没那么大了，就出现供大于求，或“供求关系发生重大变化”。

挂牌售卖的房源，很多是多套房持有者，目的是套现（也有换房的）。要套现，就得降价。而且，居住属性下，需求都对价格比较敏感，不降价也不行。因为，即便有业主抬高挂牌价，但同一小区或周边小区有多套同户型在挂牌，总有业主以更低价售卖，这就标定了“价格锚”。

当然，如果同一片区挂牌二手房源消化的快，也会出现业主不愿意降价，甚至抬价的案例，但这是极个别的。因为，刚需对价格敏感，信息也非常透明；再说，地铁四通八达，刚需可选房源和区位很广，可以东西南北大跨度，关键是性价比要高。另外，挂牌量会迅速跟上来。

其中，太多的投资客、做生意的想套现。

有人说，从2022年到现在，房价跌了不少，从租金回报率（有的城市接近3%）、房价收入比（重点50城降至8倍）等指标显示，楼市理性了不少，甚至有机构认为，楼市底部已经到了。

我认为，尽管房价跌了，收入匹配度提升，但从横向比较看，不管是租金回报率（国际标准在3%-5%）、房价收入比（国际标准在6-7倍），显示我们房价还是很高。另外，相对过去的资产价格来说，确实回调了不少，但相对居住属性来说，房价还是很高。这就是为什么，近期交易量增加了，但价格还在下跌。因为，楼市还处在从资产属性到居住属性回归的过程中。

总结来看，新政后楼市回升，乃政策改善预期、降低门槛（比如首付降至15%）加上前期房价下跌等等，综合作用的结果，这个结果在年轻人更多、刚需更密集的一线城市体现的更明显。

微观市场比我们看到的要复杂。比如，首付从20%降到15%，节约了10万元首付，有的小年轻能够得着了；比如，原来单身不能买房，现在可以买了，也释放一些需求，这类需求在京沪等城市不少；再比如，中心区的二手房卖不出去，现在放开资格后，卖出去了，老业主也可以换房了。

多方需求汇集在一起，就形成了现在的局面！说明，需求的潜力有，观望总比不care要好。

但是，相比庞大的挂牌队伍，相比更长的没有支付能力的队伍，相比更长的等待利率降至最低（比如，广州不设下限了，有深圳居民就在等深圳啥时候也不设下限）等，这些需求实在是太小了。

因此，当下的热点，即便有，也是点状的。不是看空楼市，而是要告诉大家真实的场景！