楼市“去库存”，堵点在哪里？

近期，楼市关注去库存！

6月12日，央行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会，正式开启了新房“去库存”。即央行按“先贷后借”模式，向金融机构提供资金，后者向地方选定的国企，投放收购贷款或租赁贷款，用于以合理价格收购房企已建成未出售商品房，用作配售或配租型保障性住房。

不过，收购的要求不低：

• 已建成、未出售的商品房

• 户型、面积标准要符合保障房要求

• 按保障房定价机制来确定收购价格

• 收购以后要迅速配售、出租出去，实现资金平衡

• 贯彻市场化、法制化，自主自愿的原则

按上述几个要求，再贷款政策落到项目收购，有难度！

首先，在售新房中只有约30%左右的是现房；

其次，70%以上的新房，为超过90平米的大面积户型；

再次，配售型保障房价格为同区域商品房价的40%-50%。如此推算，收购的价格将会更低，开发商会同意吗；

最后，收购以后要迅速配售、出租出去。做到这一点，就得在洽谈收购的同时，做预配租或预配售。就像开发商推售新盘先“蓄客（缴定金）”一样，预配租或预配售的效果不错，再去收购。

此外，还要贯彻市场化、法制化、商业可持续，各方自主自愿等原则。如此一来，大家掐算一下能落多少项目？既然如此，为何还要大张旗鼓搞这个“再贷款”政策呢？答案就是“保交房”。

5.17国务院部署，主题就是“保交房”攻坚战！

现实情况是，开发商都要靠“卖房子”来交房、来偿债。一但销售不及预期，交房就成问题，当下就是这种情况。今年1-5月，商品房销售跌回到10年前，卖了的房子“交付难”，或质量差。

图：2024年1-5月重点100城新房销售面积同比下降约40%

数据来源：中国指数研究院

保交付，这是开发商的主体责任。卖房的钱已收了，怎么能不交付呢？

过去一段时间，确实有开发商砸锅卖铁，卖项目、卖地来筹措交房的钱。但是，市场下行期，都在兜售项目、兜售土地，很难卖出去。再说，房价跌回到2019年或2017年的水平，得亏损卖。有的开发商不愿意卖、不愿意低价卖，或者干脆躺平，导致交付的形势很严峻。

于是，保障房的政策做了突破，从原来的新增建设转向“新增建设+存量收购”。道理也很简单，你手上的房子卖不掉，导致已经卖了的房子交付不了。同时，地方政府刚好有筹集房子的任务，比如拆迁安置房、公租房、保租房、配售型保障房等等。那么，就把供需对接起来。

这样，既解决了你保交房的任务，也满足了我筹集房源的需求。但注意的是，筹集保障性住房，过去一直是新增建设（要形成“实物工作量”），现在多开一个渠道，可以收购存量的房子。

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但是，现在保障房的主体（保租房、配售房），都坚持市场化原则，要实现资金平衡和可持续。那么，只能以更低的价格（地板价）收购。当然，可以不卖给，因为强调自主自愿。

但是，必须要交房，这是你的主体责任。如果你已经卖的房子交付不了，那么在售的房子，更卖不掉，因为老百姓用脚投票。2023年以来，趋势分明显，凡是期房，都很难卖掉。因为，老百姓担心你交付不了，即便交付了，在资金紧张的情况下，能保质保量交付吗？

图：2024年1-4月期房销售同比下降30.9%，现房销售同比增长22.8%

数据来源：中国指数研究院

你把房子卖给我，多了一条筹钱的渠道，这是在救你！

而不是反过来，我筹集保障房的压力大，要主动过来收购你的房子！

当然，除了卖房子给我，如果手上的项目、土地、股权等，也卖不出去的话，也可以卖给我。但其价格必须要足够低，确保我收购过来做保障房，能实现资金平衡。这也是在帮你筹钱。

道理很简单，保交房是硬约束。卖房子的钱，如果没有被挪用（分红或买地），是足够交付的。但现在，交付不了了，钱去哪里了？所以，你要筹钱，就得以最低价格卖给我，完成自我救赎。

对地方政府，也是一样的。保交房是属地责任！

而且，筹集保障房，配租的也好、配售的也好，都有量化任务。现在，就把二者结合起来，既完成了保交房，也筹集到了保障房。但是，不管是和开发商去谈收购，还是收购回来迅速配租、配售，还能偿还再贷款的本息，都有很大的工作难度，甚至要做一些攻坚克难的脏活、累活。

所以，地方政府就得组织1-2家国企，推进保交房导向下的存量收购，既包含收购存量的新房，也包含收购土地、项目、股权。表面看，这是市场化行为，但本质上就是地方履行自身的属地责任。

总之，短期推测，再贷款落地的难度比较大，但如果夯实了保交房的主体责任、属地责任，将开发商和地方政府拉回到“保交房”框架下，再贷款落地的难度也没那么大。国家提出，“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。”

就是这个意思！“保交房”的目的，在于保障老百姓权益、修复信心，这不是大话。因为，交付难、质量差，老百姓用脚投票，新房缩到地板上，即便再怎么减开工、减供地，库存依然高压。当交付没问题、保质保量，能满足住房的新期待，市场信心修复了，新房库存自然就降下来了。

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再贷款，目的之一就是去库存。但从上面的分析来看，依靠这个渠道不太可能大规模去库存。如何去库存？首先要对当前的住房库存形势有清晰的认识。目前，库存计算有下面两个口径：

一是，长期库存=“累计土地成交-累计销售面积”

        中期库存=“累计新开工-累计销售面积”

        短期库存，即在售新房面积

二是，长期库存=已出让土地未售库存

        中期库存=已开工未售库存

        短期库存，即在售新房面积

目前，形成的共识是：

• 短期库存去化压力可控，一线、二线、三四线城市去化周期分别在15个月左右、20-25个月、25-30个月。一线城市库存比较健康，二线城市有压力，三四线城市压力山大。

• 中期库存规模较上一轮库存高峰期（2014年）有所下降，但由于销售端下降明显，导致中期库存去化周期在30-40个月，超过上一轮去化。

• 长期库存去化压力比较大，主要是2016年以来棚改叠加开发商高周转、利用土储融资，导致二三四线城市储备未开发土地规模较大，去化周期在100个月左右。

笔者认为，库存形势，可能比我们想象的要复杂：

首先，一线城市外围区域库存压力比较大。一方面，过去若干年轨道交通外延、新区建设大干快上，导致一线城市外围供地比较多，在售库存一般都在20个月以上，长期库存在5年左右。

数据来源：中原地产

其次，基本按照过去12个月计算去化周期，如果按照过去半年、3个月每月平均销售面积计算，库存周期会拉长。这个因素不得不考虑，因为目前的市场情绪相比过去同期，有明显下滑。

最后，本轮去库存，与2014年相比，最大不同就是二手房加入去库存序列，而且成为库存去化最大的掣肘。目前，各热点城市二手房库存都在历史高位。而且，二手房和新房存在明显的竞争关系。2023年以来，二手房价格下跌明显、次新房入市，一二手房倒挂驱动的新房快速去化，已难以为继。

图： 2022年5月份至今百城二手房价整体呈下跌态势

 数据来源：中国指数研究院

相反，越来越多的需求涌入二手房市场。这里有一二手房倒挂消失，也有新房交付的问题。但更重要的是，二手房低总价、低单价、区位优、有学位，契合了当前刚需和刚改主导的楼市局面。

2023年，25个代表城市二手房成交占比升至55.6%。2024年1-4月，二手房成交占比提升至64.8%。但同时，我们发现，尽管二手房表现不错，二手房成交量基本稳定住了，但二手房的挂牌量还在不断增长。主要原因是，从资产属性到居住属性转换过程中，太多“套现需求”。

也就是，从资产属性到居住属性转换的过程，本质上是上下半场的“转场”，在持续的房价下跌预期下，二手房出现了挂牌“顺周期”，潜在挂牌不断转化为真实挂牌，使得二手房挂牌去化周期并未随成交量上行而显著下降，对整体房价及预期形成巨大的掣肘，这是库存去化的关键。

数据来源：中金公司

上一轮去库存，以2014年“9.30”政策出台为标志，2015年4月70城新房和二手房价格均企稳，期间只经历了7个月的时间，后续就在房价上涨预期的带动下，自然而然实现了库存的去化。

但本轮去库存，二手房挂牌量持续攀升，且价格始终处于下跌态势，这是新房库存去化的最大掣肘。从2023年8月份“认房不认贷”开始，每一次政策纾困，均带来巨大的二手房卖盘增量。而且，空置房、出租房、置换房等，这些都是潜在的库存，随时都可能带入挂牌中。

因此，后续需要关注挂牌量、挂牌价格、调涨占比、议价空间等等指标。只有挂牌量开始下降，降价卖房的占比下降，议价空间收窄（甚至没有了），二手房库存下降了，其对新房去化的掣肘才会消除。