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作 者丨李宇嘉
又到岁末。一年一年又一年，好快！
认同楼市处于“转场”（从上半场到下半场），而非“中短周期”波动的话，那么2024年楼市仍将处于回调阶段。从一个“小切口”观察，也能得出这一结论。作为楼市购买力或下行支撑力最强的京沪，近期同时松绑限贷政策、降低利率和税费。那么，效果如何呢？
当然，处于犹豫或门槛上的买家，因政策临门一脚，入市了，体现在周度数据便是环比增长，但是微观层面的共性现象是，无论是售楼处，还是中介门店，抑或是微信群，过往政策刺激下的瞬间躁动没有了，卖家撤单或调涨挂牌价，买家连夜下定也没有，反而是平静，甚至佛系。
8月底启动“认房不认贷”时，坊间讨论的热度，都要比这次救助要高很多。这中间到底发生了什么？
有2点：
一是，市场对政策边际效应有了认识。也就是，需求端的刺激，可能没太大效果。8月底开启政策救助时，市场还是寄语厚望的。因为，过去每次松绑政策，楼市都会触底反弹，这已经成为了惯性认识。但是，这一次认房不认贷以及9月份各地退出限购，效果至多一个月。
二是，房价形势有了变化。11月百城有99个城市二手住房价格下跌，连续6个月有90多个城市二手住房价格下跌；11月70城房价上涨城市为零，上一次出现这个情况，还是2014年的9月份。而且，11月一线城市二手房价环比下跌1.4%，跌幅创有统计以来的新高，领跌70城。
问题是，二手房交易量在反弹。11月，6个主要城市，二手住房交易环比平均回升20.5%，同比回升33.1%。说明什么？政策效果小，媒体端充斥着负面的小作文。预期走弱，先走为上，降价卖房。而先知先觉的一线城市精英们，对市场的认知更远一步，走得更快。
于是，新问题出现了！
近期，二手房小区，挂牌套数出现上涨，只要有更低价位的成交了，立马会被抖音和自媒体等锚定为标杆价。该小区下一套成交，只能比这一套低，否则很难卖出去。新房和二手房，从一季度的相互抬轿子（价格倒挂驱动“打新”），逆转到相互竞争，甚至内卷式竞争。
手法很单一，就是降价。
对于当前局面，近期重要会议讲的很清楚，“有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多”。2020年疫情后，重要会议讲的是“需求不足、供给冲击”，现在是“有效需求不足、产能过剩”。也就是说，不是没需求，而是缺有支付能力的需求。
这就是为什么？二手房只要价格降得有诚意（比如，挂牌均价为300万的房子，业主愿意降价30万卖），就有买家。因为，婚房、生子、就业等等，还是有很多刚需的。其实，近年来高房价，有效需求一直是不足的，只是过去被“加杠杆”“跟风入市”“咬牙买房”掩盖了。
现在，有效需求不足的问题全面显现。其中的原因，不外乎是基本面的问题，冷暖自知，无需多言！
部分行业产能过剩，一定有房地产。过去，“资本品属性+隐性担保”，产出多少消化多少，产能过剩的局面并没有暴露出来。当属性回归至民生、居住时，隐性担保根本兜不住（市场发现，所谓的大招，效果不大），过剩就出现了。同时，小业主，也开始从“做多”迅速转向收缩。
上两轮回升周期，即2016-2018年，2020-2021年，各个热点城市都在加大供地，以做高供应来对冲高涨的购房需求。目前，各地新房广义库存消化周期，普遍在5-7年。现在，二手房也成了供应的一大部分。
大家比较关注“水”的问题！
近期，潘行长在金融街论坛上说到房地产贷款占比，表述和过去不一样：
地产相关贷款占银行贷款余额的23%（有媒体测算房企融资中银行贷款只有14%左右）；地产市场调整对金融体系的外溢影响可控；地产经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。这与“地产风险=金融风险=系统性风险=大而不倒=无底线救助”的逻辑，可能不同。
事实确实是这样吗？
正规渠道的银行信贷，确实在乾坤大挪移。这些年房地产企业“高周转”，主要靠三个渠道：一是信托、私募等影子银行；二是挪用预售资金（合同负债）；三是施工单位和供应商拖欠。
看看出险企业的负债结构，一目了然。
对上下半场的转换和其中的风险，深入其中的银行，最清楚了。结论也显而易见，进入风险释放的“下半场”，让银行去当接盘侠，可能吗？
所以，从2022年的三支箭、金融16条，到现在迷雾笼罩着的“三个不低于”“白名单”，背后都有一个市场化、法制化、商业可持续的底线原则。大概率，“谁家的孩子谁抱走”，都是成年人、都是市场主体，心里清楚的很。只不过，一直抱着央妈不会不救的心理。
这是一个痛苦的过程，但也是树立风险自担理念，不得不经历的过程。
新模式，被寄予厚望！
但是，可能各方面的准备都不足，甚至很仓促。对“立”什么，一头雾水，很多地方停留在务虚上。行动上，依旧想着怎么延续旧模式。包括京沪在内，仍在需求端发力。为何如此？延续旧模式，是一种“共赢，无输家”的模式，阻力小、单维度，以短期喘息应对问题。
比如，增长的问题、财政的问题、稳定的问题、预期的问题，甚至发工资等，都通过房地产回升解决了，或问题掩盖了、推后了。新模式，要么有一方利益受损，要么涉及多维度的协调，条条块块的合作。但过去十几年的行业管理中，还未真正进入工具箱，协调起来很难。
因此，重要会议提出，完善相关基础性制度，在政策实施上强化协同联动。这是一个上新课、补旧课并进的过程。尽管比较艰难，但旧模式难以为继，不得不改，形势已形成了倒逼。
2024年，房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者“出清之年”。因此，若按人口、城镇化、拆迁、换房等因素测算的未来住房需求中枢（几十亿平米）很难在逻辑上站得住脚，再考虑到有效需求不足，短期内谈论该中枢的意义不大。
因为，驱动逻辑的基础改变了：
一是，从金融属性向民生、居住属性转变。旧的需求驱动正在褪去，而新的模式或需求力量仍在探索和夯实过程中。因此，短期内，需求接续能力不足，甚至出现断档，量价继续承压；
二是，无风险利率（比如保本理财）低于按揭利率，房产回报率明显低于居民负债端存量房贷利率，购房预期可能继续转弱；
三是，定向去杠杆（主动或被动），弱化地产的金融加速器效应，导致房屋流通速率继续下降，对稳定资产价格不利，反过来又会影响房屋流通。
当务之急，应该是疏通存量房挂牌量，包括继续通过降成本加快二手房销售，也包括降低更多业主加入挂牌序列的冲动。同时，尽快斩断房企层面风险蔓延，并推进保交楼的进度。另外，城中村改造、保障性住房、保租房、公共住房金融等新模式，能尽快有一个清晰的眉目。
只要看到魄力，就能看到希望，从而让上下半场的切换更快到位，阵痛更小。当然，经历连续2年风险释放和出清，行业体量已经回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比较小。
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