越秀怡新路地块项目，在疯狂磨刀了！
1）据说命名为“越秀·云樾府”，9月底拿地，预计11月20日开售楼部，12月底入市，也就是说，准备冲刺年底。（最终项目名称以越秀地产官方输出为准）
2）预计推出建面约88-105㎡四房，主打极致、刚需产品，大概率会成为越秀新的流量盘。
至于价格，我们也做了预测。
先关注，接着往下聊~
多台机器同时施工，准备冲刺年底！
来，先上点刺激的猛料！
直接看视频：
| 房产CHANNEL摄
接下来，看一下地块原貌，和现状对比。
地块原貌是驾校训练场，现在已经堆满了沙土，还有多台塔式起重机、推土机、搅拌机，同时在现场工作；注意看，有一栋建筑，已经盖到约3、4层高了。（粗略预估，不作为实际参考）
说实在的，越秀的进度，算快的。
毕竟9月30日拿地，当天就进场开工，到现在满打满算也就15天。
而坊间传闻：项目将于11月20日开售楼部，12月底开盘。
从现场看来，这个进度，是有机会赶上的。
约125%使用率，极致刚需四房
至于要卖什么产品，我们也挖到了：
建面约88-105㎡四房
按这个面积段，根据地块总建面约32770㎡来计算，如果全部是约88㎡户型，大概有372套，如果全部是105㎡户型，大概有312套。
两个户型都有，那我们来取中位数，大概全盘货量约342套。
这个体量、这个产品面积段，是不是感觉跟荔湾的保利雅郡，有异曲同工之处呢？
看来，白云区也有自己的“雅郡”了。
可能有人会问：地块容积率2.5，足够低密，做改善不香吗？
首先，地块拿地价29907元/㎡，再加上地属白云，但是紧挨天河，也就是说，用白云的地价，就能享受天河的配套。
其次，大胆猜测一下：
1）避开与越天和的直接竞争。
地块距离越天和，约500米，如果同样做改善产品，目标客群重叠，难免会冲击到越天和。
2）小面积段，总价低，更方便买家上车。
另外，项目位于天河白云交界，天河配套、白云价格，无疑可以吸引一波天河的买家。
3）每逢年底，集团都需要冲刺业绩，回笼资金，而项目选择年底入市，又是主打小面积段、低总价，从产品来看，是越秀拿来冲业绩的流量盘。
另外，虽说有钱人掏钱比较爽快，但是千万资产的买家，不是无穷无尽的，并且，有钱人的可选范围也会更广。
所以，还是得撬动刚需置业。
至于居住体验嘛，倒是不用太担心：
怡新路地块，是官方开绿灯的，阳台占比25%，也就意味着，能有更大的发挥空间。
要知道，怡新路地块周边的二手项目，使用率大多是80%；而怡新路地块的使用率，可以做到约125%。
来，对比一下同面积段，新旧户型的使用率，以及实际使用面积。
高下立见。
周边二手小区，瑟瑟发抖
虽然项目现在还未入市，不过根据拿地价格、同类产品售价，大概也能推测一番。
越秀怡新路地块，拿地价29907元/㎡，需要配建一所幼儿园、一所小学，实际可售楼面价约3.4万/㎡；而位于番禺区的越秀·大学·星汇锦城，2022年底拿地，拿地价14836元/㎡，配建幼儿园、中小学。
所以，越秀·大学·星汇锦城，是一个不错的参考对象。
以星汇锦城近期成交价为参考，建面约87㎡户型，成交价为24554元/㎡；建面约103㎡户型，成交价为24897元/㎡。溢价率约66-68%。
按照这个溢价率，不妨大胆猜想，越秀怡新路地块，未来售价大约为4.9-5.0万/㎡。
这个价格，也许有人质疑：白云也要卖到这么贵？
别激动，这个定价，是有原因的：
1）对比一下周边新房项目的价格，怡新路地块的预测价，已经算低了。
距离地块最近的白云区一手项目，云裳峯尚。据中指院数据，该项目近期网签了一套建面约79㎡的产品，成交均价约59171元/㎡。
| 图源：中指院
2）怡新路地块，还是一个学铁商全优的项目。
项目自身配建一所幼儿园、一所小学，而越秀引进的学校，实力都是ok的。
未来，小孩在家楼下上学，家长更放心；另外，白云的升学压力，也要比天河更小。（具体入读政策以当年当地教育局公布为准）
再加上项目对面就是京溪地铁站（在建中），未来有18号线北延段、26号线、29号线，通勤狠狠拿捏了。根据官方规划图，京溪地铁站，大概也是TOD综合体。
对比天河其他板块，比如天河东，怡新路地块，去天河北、珠江新城更近，且周边配套更成熟。
就好比商业，项目距离信达金茂广场，约1公里，还是能够满足消费需求的。
综合以上，你还觉得，越秀怡新路地块，预测价格太高了吗？
话说回来，年底项目入市，对于附近的越天和、西派天河序来说，可能不会有什么影响。
产品上，就和两个新盘拉开了差距。目标客群不同，也就不会对两新盘过多形成冲击。
但是，新项目对于周边的二手，则是降维打击。
怡新路地块周边多为二手小区，这些盘楼龄都较高，使用率基本在80%左右，户型设计也过时了。
也就是说，无论是户型设计、还是使用率，怡新路地块，都要更胜一筹。
然而，想不到的是，这些小区的均价，约4.9-7.6万/㎡
几乎没有优势啊。
接下来，就看是业主跑得快，还是越秀抢占市场快了。
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