“不想当将军的士兵，不是好士兵。”
原来，语文书本里，句句是真言。
近日，成都一宗地块，引起热抢，拿地的房企，是贝壳旗下的贝好家。
来划一下重点：
1）14家房企血拼，82轮竞价后，贝好家拿下成都新地王，约42.19%高溢价率；
2）贝壳第二次拿地，这宗地块，将是贝壳首个自主操盘的项目。
看样子，贝壳已变成“斜杠企业”，既是房地产服务商，也是房地产开发商。
而这，对众多房企而言，只是分到的蛋糕变小了吗？
各位看官，准备好瓜子，发车了！
不是第一次拿地 贝壳早有准备
先来看贝壳在成都拿的这宗地。
地块位于成都金融城三期，建面约39444㎡，容积率2.5，起拍总价约7.57亿元，起拍楼面价约1.92万/㎡。
据悉，金融城三期，仅规划10宗宅地，这宗地块就是其中的第二宗。
而上一宗地块，竞拍时地价封顶；开盘时，170套千万级房源，引来超3000组客户摇号。
足可见整个板块的市场热度之高。
地块开拍，14家房企激烈竞拍82轮！
最终，贝壳以10.76亿总价、约2.73万/㎡楼面价、约42.19%溢价率成功拿地。
图源：成都市公共资源交易服务中心
这宗地块，一举成为成都新地王，也是贝壳拿的第二块地。
是的，这不是贝壳第一次瞄准房开市场——
2024年3月，贝好家现身北京，第一次参与地块竞拍，未拿地
2024年6月，贝好家参与广州荔湾广钢鹤洞路地块竞拍，未拿地
2024年7月，贝好家成功拿下西安两宗商住地，首次成功拿地
2024年9月，贝好家成功拿下成都金融城三期地块
短短半年时间，经历“试水—破冰—抢滩”三个阶段，贝壳成功踏足西安、成都两个城市的房地产开发市场。
据了解，贝壳一共筛选了十个优先考虑拿地的重点城市：
北京、杭州、广州、成都、西安、南京、深圳、上海、苏州、合肥
也就是说，未来将有机会，在另外6个城市，看到贝壳参与土地竞拍的身影。
不得不说，非常精彩！
而更精彩的是，作为房地产服务商，贝壳和房企合作卖房；而作为房地产开发商，贝壳和房企兵戎相见，抢地抢客源。
昔日合作伙伴，竟成竞争对手！
就好比，贝壳参与广钢鹤洞路地块竞拍，最终保利成功夺地。
图源：广州公共资源交易中心
要知道，在广州，双方是深度合作的好搭档，甚至联合推出“保贝计划”。
不知道竞拍时，贝壳和保利，是什么心情呢？
这也说明，商场上，没有永远的敌人，也没有永远的朋友。
另外，要注意的是，鹤洞路地块，贝壳只是试水，接下来，可能会亮真招。
8月底的秋季土推会，贝壳旗下的贝好家，也在场，而会议上推出的地块，一宗比一宗抢眼。详情戳：顶豪，墅区，岛尖江景…通通上桌！广州卖地，要翻身了
比如上次聊到的怡新路以南地块，官方开绿灯，使用率能做到125%，详情戳：125%使用率！王炸宅地！脚踢天河，背刺白云
地块资质很好，据说贝壳也有意向。
届时会不会出手呢？9月30日，自见分晓。
天上掉下个劲敌 房企压力更大了
说实在的，贝壳开始拿地，开发商瑟瑟发抖。
毕竟一个比你更懂买家、更懂市场的人，开始做产品，带来的压力，可想而知。
可能有人会问：一个中介头子，做房开，有这么恐怖吗？
无论我说会，或是不会，都有人不服气。
所以，直接来挖一挖贝壳的料。
第一，贝壳是靠房产交易起家的。
房产交易的基础，是房源、客源。
而贝壳作为一个服务平台，一开始做的正是C端业务，由经纪人替买家匹配合适的房源，因此贝壳的手里，不缺客户资源。
通过买家，贝壳更了解市场需求，知道什么样的产品，才是市场需要的；
而通过房源，贝壳更清楚商品情况，如产品定价、房子质量、库存情况、能借鉴的经验等。
另外，贝壳的中介，掌握大量的市场信息，对各个板块都有深刻的认知。
这些，为贝壳进入房开市场，打好了地基。
第二，贝壳的底气，很足。
虽说市场下行，房子难卖，但是贝壳的收益，并不低。
根据贝壳公开的信息，截至2024年6月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币597亿元。
也就是说，贝壳的资本、人手，是非常充裕的。
第三，贝壳早就渗透到房开市场了。
一个小问题：打游戏时，想要最快通关，应该怎么办？
没错，就是找游戏攻略，学习别人的通关经验。
而贝壳，战略合作开发商，有25家，合作的项目，更是多不胜数。
在这些合作项目里，贝壳是有“特权”的——
新楼盘入市，竞品项目的工作人员，可能没办法参观，但是贝壳的经纪人，却可以参观、了解新楼盘。
踩盘新房项目时，小编在营销中心，经常能见到链家、德佑的中介。
这样的“特权”，也让贝壳更了解房开市场，比如板房设计、板块价值等。
虽说没办法完全照抄，但是，这个开发商挖一点信息，那个开发商挖一点信息，已经足够做参考了。
就好比，很多开发商，在拿下新地块后，会找其他房企进行代建代销。
除了节省成本外，另一个原因，就是找一个学习对象，学习其他房企的销售、建设经验，为后期自己单干做准备。
也有人会问，贝壳的C端经验，难道不会被开发商偷师吗？
当然不会。
你想想，哪个开发商，不用背负销售压力？哪个开发商，能养几十万个销售？又有哪个开发商，有精力经营数万家实体门店？
至此，你还觉得，对于开发商而言，贝壳算不上劲敌吗？
做足准备 贝壳将主攻改善市场
还有一点，贝壳进军房开市场，定位是很清晰的。
首先，是地段。
除了北京比较特殊，无论西安、成都，还是广州，贝壳参与竞拍的地块，都在城区，甚至刚拿下的成都地块，处于供应稀缺地段。
其次，是产品。
有传闻称，贝壳参与广钢鹤洞路地块竞拍，不是孤身出价，背后有个合作方，是YX。
为什么不是已达成深度合作的保利呢？
因为双方没能达成一致。
保利对地块的定位，是刚需，快销快打。因此一拿地就开工了。
而贝壳，进入房开市场，规划路线则是：
1）主攻体量小的地块，凭借客户数据、海量资金、销售渠道，快销快打
2）响应住建部“下力气建设好房子”的号召，做改善型的高端新居
虽然双方都强调快销快打，但对地块的产品定位不同，所以才没谈拢。
广钢地块，贝壳只是试水，投石问路；
这次拿下的成都地块，则成为贝壳的一场试验。
据相关人士透露，成都地块，初步定位是高端产品，将面向顶豪市场，预计由贝壳自己完全操盘，从拿地、定位、设计、营销等各环节，都遵循贝好家的C2M理念。
也就是说，这宗地块，将通过贝壳庞大的成交数据库支撑，针对客户基数、户型、价格，定制好产品。
至于市场是否买单，且坐等项目入市吧。
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起风了。
这阵风，吹向房开市场，吹向各大房企。
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