如题，今天我们来聊聊一个“雷声大、雨点小”的项目：
新城市领院
先看一下项目的大概情况：
项目是金融城的纯住宅盘，位于黄埔大道北侧，距离东圃地铁站约500米（直线距离，百度测距），可搭乘5号线。
项目规划1栋16层小高层、20栋叠墅，全盘仅68套，国庆期间，在售建面约130-229㎡大平层，单价6万/㎡起。
核心地段、稀缺产品，按理说，应该是炸市的存在。
但市场上的声音，似乎比较小。
可能不少人没听过这个项目，也不相信，金融城有纯住宅盘。
其实，这个盘，算是“老人”了。
一个豪宅盘，半部艰难史
据悉，项目2020年开始进行工程招标，2021年开始被市场提及，但是直到今年五一期间，才正式开盘。
进度这么慢，是开发商捂盘？还是另有隐情呢？
这个问题，是个好问题。
在翻遍全网信息后，我们发现一个信息点：项目一路走来，真的不容易。
来看一下项目的进程：
▶ 项目前身，是桃园西路99号地块，一度陷入违建纠纷，从2003年，到2017年，历时14年，才有点进展，实属不易。
▶ 拆违进度不顺，新城市集团董事长，城管部门多次启动拆违申报工作，均以失败告终，直到2021年，才算把违建处理了。
▶ 2020年，新城市集团发布工程招标；2021年，新城市领院项目，开始在市场上冒泡；2023年施工进程加速，甚至连夜赶工，但仍不见入市，虽同年传出入市消息，依旧无疾而终。
▶ 随后，2023年下半年，项目封顶；直到2024年5月，终于开盘。
回顾过往，寥寥几笔；个中辛酸，难以说清。
总的来讲，项目能顺利入市，是好事。然而，开局不顺，后面就更难了。
据阳光家缘数据，新城市领院网签2套。
| 图源：阳光家缘网
5个月，网签2套。按这个速度，剩下的66套，能卖上13年。
看到这里，可能有人会质疑：项目以大户型为主，走量少，去化慢，也是正常的。
优劣强弱，是对比出来的。
来看一下新城市领院周边项目的去化速度。
据中指院数据，新城市领院，上市30套，成交1套，去化率约3.33%。
而市面上的豪宅盘，去化率如下：
去化强势的，如琶洲南TOD，开盘两年卖1286套，平均半年走300+套；走货慢的，如合景·臻溋名铸，开盘两年卖17套，平均半年也能卖4套。
对比之下，新城市领院，去化率确实低。
另外，项目的缺点，也很明显。
首先，是噪音问题。
项目对面就是兰亭盛荟二期，也就是东圃立交上盖项目，素有“呼啸山庄”之称。
| 靠近东圃立交的兰亭盛荟
这也意味着，兰亭盛荟的噪音问题，新城市领院，同样也有。
并且，对面就是天府幼儿园杨桃园区，正好朋友小朋友课间活动，声音还挺大的。
在路边测了一下，声贝大概73dB，如图：
| 非专业测试，仅供参考
其次，项目周边配套，还不够完善。
项目体量小，商业只能靠周边，对附近小区的底商，依赖性很大。
如，兰亭盛荟二期的四季里商业街：
更大的商场，则要去到700米外的美林M·LIVE天地。（直线距离，百度测距）
再者，项目外部，没什么景观面，城市界面也有待更新。
除了兰亭盛荟、合景·臻溋名铸，这两个较新的盘，其他多为天河桃苑、金沙花园这样的老小区。
甚至还有烂尾楼栋。
此外，项目开发已久，据说小高层8楼以下是旧规，8楼以上是新规。
但是，最近官方放水，超高使用率地块，层出不穷。
尤其是，同样位于金融城的面粉厂地块，位置更核心、使用率更高。9月29日，保利一拿地，就进场开工了，或许不久后就能面市。
到时候，新城市领院，怎么打？
综合看下来，市场难免会有抗性。
有缺点，但优点，也不少
不可否认，项目有不少缺点，但是优势，也很强。
第一，容积率低，居住舒适度高。
项目总用地约13093㎡，总建面约12160㎡，容积率约0.93，绿地率高达70.45%。
全盘仅有68套，1栋16层高小高层，2T2，3.3米层高，共30套；20栋叠墅，共38套。
并且，小高层四周没有高楼遮挡，视野是不错的，可以看到广州塔。
而叠墅，则是被社区园林包围，小区景观不错。
第二，准现楼产品，确定性更强。
现在买房，更注重“现在时”，而不是“将来时”。
新城市领院，是现楼发售，这也意味着，能够给予买家“所见即所得”的安全感。
我们拍到了几张图，来对比一下官方效果图：
效果图 ↓
| 图源新城市集团官网
实景图 ↓
效果图 ↓
| 图源新城市集团官网
实景图 ↓
大家觉得，这个还原度，能打几分呢？
第三，这还是珠城、金融城、琶洲，三大CBD中，仅有的纯住宅院子产品。
这也意味着，居住氛围更纯粹。
目前，正在赶工的，是叠墅产品。
小高层准现楼在售，主推建面约130-229㎡的三四房产品，并且，据官方口径，国庆期间，优惠价6万/㎡起。
以上。
你觉得这个项目怎么样呢？如果你有千万预算，会选择这个项目吗？
另外，项目如果想快速走货，你觉得还有哪些招呢？
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