海珠楼市，今时唔同往日了。
随着大干围AH101533地块在12月23日顺利出让（回顾），海珠完成今年土拍KPI，全区在售/待售新房也陆续增加至超20个。
以往海珠一年都卖不出几宗地，新房供应稀缺，有楼盘销售中心都没做，靠PPT就能卖爆。
但现在，海珠超20个新盘“大乱斗”，越新的项目，产品越卷，那么问题来了：
今明年入手海珠，会被背刺吗？二手房会更艰难吗？
从卖地节奏来看，海珠今年卖出8宗地，而楼市火热的2018-2020年，加起来也不过卖了3宗地。
值得一提的是，这8宗地里，越秀地产拿下3宗（保利的“琶洲三兄弟”看作同一个项目），共砸金约75亿元，其在广州全年拿地金额超111亿元，光是海珠就占了近7成。
另外，这8宗地里，除了“琶洲三兄弟”，其它楼面价控制在3.1-3.4万元/㎡左右，估计最低售价在6.8-7万元/㎡左右，低于克而瑞统计的2024年海珠商品房成交均价（78301元/㎡）。
如果以上项目产品面积最小做到建面约90㎡的话，最低总价可控在600万元左右。
为什么今年海珠供地量井喷？
很大原因还是“带着任务”来的，市区不掏点靓地出来，广州今年的土拍KPI就很难完成了。
今年海珠的土拍，怎么看都是特殊的，你说以后还会不会冒出一大批新宅地，继续批量上市新项目，乐居君看也未必。
凡事过犹不及，最近传出广州将收紧超新规，严控使用率的风声，也同理。
所以那些担心今明年在海珠买了房，后年自家附近又冒出个140%、150%使用率房子的朋友，可以放心。
这时，可能又有人会说，既然那么多新盘扎堆入市，库存量飙升，我再等等，会不会蹲到更好的价格？
的确，数据显示，2024年海珠新房可售套数近3500套（数据截至2024.12.19），环比涨3成，几乎是近10年新高。
但这些库存量，包含了全部在售新盘，这当中既有“老树发新芽”项目，也有卖了好几年还没卖完的。
它们不能和今明年入市的项目比。
一来，新项目的使用率高，产品力强，去化更快。
像是越秀东晓路地块，即越秀桂悦东晓，阳台占比20%，这在目前的老城区，有谁能做到？
项目将于春节前开盘，我们将持续关注其动态。
二来，今年海珠卖的地，体量都不大，形成不了天量供应。
即使是建面最大的海珠三滘地块，也只有15万㎡，还比不上今年开盘的保利燕语堂悦（超19万㎡，共8栋楼）。
而保利燕语堂悦在今年5月初开盘，现在已经卖剩最后一栋了。
据克而瑞数据，2024年1-12月，海珠商品住宅供应面积43.09万㎡，较去年同时期增长16%；成交面积共计44.32万㎡，较去年同时期增长18%。
成交面积比供应面积还多，可见海珠的购买力还是很强的。
今年拿地的几个中小体量新项目，好好规划一下产品面积段，精准找到客群，去化压力不会很大。
总的来说，等等党可以不再观望，遇到合适的就冲吧。
选择困难症的，可以遵循一个价值原则：海珠东＞海珠西，海珠北＞海珠南。
最后，我们来看看今年海珠卖出的这8宗地最新动态。
·大干围AH101533地块，12月23日被越秀地产以3.35万元/㎡拿下，周边有中国铁建西派粤府、中海观雲府等新房项目在售，克而瑞数据显示近一年地块周边累计成交467套商品住宅，成交均价74374元/㎡。
所以大干围AH101533地块3.35万元/㎡的楼面价，有很大的操作空间。
·海珠客运站地块，是绿城在海珠的首个项目，目前正在招聘销售，酝酿启动。
·东晓路东侧地块，案名定为越秀桂悦东晓，最新消息是将建三栋楼，其中1#31层、2#46层、3#47层，户型包括建面约88-105-117㎡，均是四房，全封窗交付。
项目预计最快本月开盘，首推1#楼王，价格可参考保利燕语堂悦，乐居君在项目现场看到有不少客户在了解，几乎都是周边小区的改善客。
·琶洲南三地块，预计首开面积最大的02地块，产品面积段在建面约120㎡、140㎡、170㎡左右（仅供参考，以实际为准），预计最快明年中面市。
·广纸AH050314地块，已打造成越秀·熙悦江湾，目前已在星汇海珠湾开设城市展厅，预计近期开盘。
项目规划4栋楼，主打建面约88-123㎡三至四房，这个面积段在海珠西非常吃香。
·海珠三滘地块，与绿城的海珠客运站项目隔河相望，最近也出了控规，一共有7栋住宅，为46-48层的超高层。
图源广州市规划和自然资源局
对于海珠二手房业主而言，新房这么卷，二手房业主必定不会好过，但对于海珠极致刚需二手房而言，处境倒不会太惨。
毕竟新项目总价500-600万元起步，对很多想留在海珠的极致刚需买家而言，还是有点高的。
