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热点聚焦 | 9000+/㎡买广州二手房？55年楼龄，你要吗？

楼市 2025-01-23 15:43 北京

广州二手单价不过万不是新闻了。

增城、从化、花都、南沙单价不过万的房源一抓一大把。

但单价不过万，可以买到海珠学区房，你敢信吗？

最近乐居君在二手平台闲逛时，突然发现了一套海珠的超低价二手房。

单价9373元/㎡，总价不过50万。

海珠二手也来到了万元以下，它会产生什么蝴蝶效应吗？

我们先来看看这套房源的基本信息。

这是一套位于泰沙路的房源，建面约53㎡，成交总价刚好50万元整，折合单价约9373元/㎡。

有意思的是，该房源挂牌价为70万，带看次数仅3次，成交周期仅7天。

也就是说客户看了一次，大胆砍价了20万，业主就大方成交了。

不知道买家会不会觉得价砍少了。

说回正题，泰沙路这套房源属于凤阳社区，根据2024年海珠区招生简章，凤阳社区属于晓园小学的招生范围内。

而晓园小学又在2024年被纳入了宝玉直实验教育集团之中，转眼之间从区一级学校进阶成了省一级教育集团成员。

可谓飞上枝头变凤凰。

所以，这套单价不过万的二手房，是一套实打实的省级学位学区房。

大家都说，现在的房子就是地段和教育资源最值钱了。

那为什么这套泰沙路的房子会这么“不值钱”？

楼龄大是原罪。

泰沙路这套单价不过万的房源，诞生于1970年，满打满算已经有55年楼龄了。

55年的房子是怎样的？我们可以从中介平台上传的图片中略知一二。

中介平台的图片基本都是挑选和美化过的，实际的环境只会更超越想象。

至于户型啥的，就不需要讨论了。

一套诞生于55年前的房子，根本经不起现在的标准审视。

所以，基本可以认为这套房子不能提供优质甚至符合现在标准的居住环境，只能充当学区壳，这就是它的唯一价值了。

除非把整栋楼推到重建，否则这套房大概率是要烂在手里了。

试想一下，当你用完9年的学区名额之后，它的楼龄已经是夸张的63年了。

买一套退休年龄的房子来干嘛？

从前买一套学区房，蹭个学位，用完之后脱手，房价已经翻倍了。

但现在楼市冷淡、地段分组、教育集团化等因素叠加，学区房早已经失去了原来的意义。

那套蹭学位涨身家的逻辑行不通了。

以这个视角看，50万买一个学区壳，好像也并不便宜。

最后，想多聊几句海珠的二手趋势。

一句话概括：道阻且长。

海珠二手压力主要来自两个方面。

新房多且价格低；教育优势被逐步抹平。

珠江海珠里、保利燕语堂悦、越秀星汇海珠湾、中海江泰里、中海观澔府、珠江金瑶台等项目。

总价29x万起，即可上车75平两房。

接下来还有越秀·桂悦东晓、越秀·熙悦江湾、中建天钰、绿城·馥香园（绿城海珠客运站项目）、越秀大干围项目、中交三滘立交项目。

还有翠城花园东地块、工业大道南地块都要抢食。

粗略估算海珠有接近20个项目在售/待售，二手房有什么不可替代的优势吗？

好像并没有。

于是海珠的二手房集体大幅降价。

次新房金融街融御，一年时间从单价7万+/㎡降到5万+/㎡。

去年12月中海观澜府出现4.71万/㎡的成交房源。

次新房尚且如此，楼龄大的二手房处境只会更差。

另外就是教育资源被抹平的问题。

乐居君去踩盘时，听过一句特别印象深刻的话：

海珠遍地都是名校，没有差学校了。

这句话出自销售之口，本意是告诉客户，教育资源优势很大，怎么买都行。

但却不能深究，遍地是名校在另外一个角度看，是否意味着没有名校一说了。

因为所谓的顶端优势被摘除，改为追求枝繁叶茂了。

像晓园小学被纳入宝玉直实验集团，是不是就意味着它的成绩会突飞猛进？

不太可能。

除非所有的师资都重新洗牌，所有的生源都刷新一次。

教育公平与房价走俏，变成了互不干扰的平行线。

于是，多重阻力之下，二手失去了向上推动的力量。

这不止是海珠的事，是整个广州正在发生与未来大概率发生的事件。

听乐居君一句劝，手中持有老破小的朋友们，能早一天放手就早一天放手。

放得越久，蟹货的味道就会越浓。

我们从房地产出发，以大民生、大财经的视角，关注这个微时代的世界。

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