江心洲和鼓楼这两块地,简单分析一下...

楼市   2024-10-26 11:14   江苏  
最近,江心洲和鼓楼两块地,大家关注度比较高!简单分析一下吧!

NO.2024G50地块


地块名称:建邺区江心洲街道揽江街以南、贤坤路以东地块

地块四至:东至永定水道,南至石桥水道,西至贤坤路,北至揽江街

规划用地性质:R2二类居住用地

出让面积:20846.76㎡

容积率:1.0<Far≤1.05

建筑高度:≤24米

挂牌起始价:67200万元

起拍楼面价:30700元/㎡


江心洲这块地,已经盯了很久了,一直在谈,谈什么?谈条件。容积率之所以降到1.05,应该就是开发商的要求,高了不拿,这是开发商的心理底线。
那么ZF有没有底线呢?也有,这就是价格。容积率可以降,但地价不能降,地价降了就不好交代了。比如岛南的江湾境,人家的地价也是3万多,容积率还贼高,你这块低密用地,地价如果跌破3万,方方面面交代不过去,大家都破防了。
经过漫长的拉锯,这块地终于达成一致,静等摘牌吧。
其实南部新城这是这样,红线很明确:容积率可以降,但地价决不能低于3万/㎡!所以今年的地,没卖出去...

NO.2024G51地块

地块名称:鼓楼区下关街道方家营路以南、方兴路以东地块

地块四至:东至方家营南路,西至规划煤碳港路,南至规划方兴路,北至南堡新寓

规划用地性质:R2二类居住用地

出让面积:37357.67㎡

容积率:1.0<Far≤1.05

建筑高度:≤24米

挂牌起始价:78800万元

起拍楼面价:20089元/㎡


G51这块地,容积率也降到了1.05,地价也有红线:不能低于2万/㎡。
现在看看,真是卑微,鼓楼滨江的地,超级低密,地价要保2万,跟杭州屡屡拿地王的情景,差距太大了。
这块地,如果做洋房,或者做洋房+别墅,都是可以的。洋房产品卖4万,就能赚不少钱,也给周围地缘客户很大的期待。
两块地,位置都很好,也都有自己的客户群,地价方面确实也不高,都有很大的盈利空间。没办法,房子要一套一套卖,土地要一块一块谈,ZF以前财大气粗,根本不缺客户,现在也老老实实做一把乙方,算是回归正常了。
这是好事,让我们的操盘手,对于南京市场,对于经济发展有了一个清醒的认识,随随便便拿业绩的时代,也过去了。

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