南京的地价，有点乱...
楼市
2024-10-27 13:22
江苏
最近南京挂出来几块地，应该说都还不错，但实话实说，地价有点乱。比如鼓楼滨江这块地，容积率降到了1.05，应该说非常非常低密了。这块地，目前看有点瑕疵，比如南侧是铁路，但这条铁路是要改造搬迁的，按照规划会改成绿地，所以有瑕疵，但可以解决。周围呢，存在大量的地缘改善客户，所以虽然这块地不太周正，但考虑到容积率只有1.05，可以搞洋房+联排或者洋房+叠墅的形式，再加上第四代住宅加持，得房率达到120%易如反掌。周围的楼盘，比如金基皓樾，之前卖5万多，这块地更加低密，所以尽管市场变差了，但应该还是有一定利润空间的。
然后这块地地价多少？就2万。未来价格卖3.8-4万，就可以盈利不少！所以这块地的价格基本上是OK的，也有开发商来接。不过，想火爆加价，概率也不大。这就是现实，鼓楼滨江的低密地块，地价2万。不知道鼓楼区是怎么想的，他们真的无所谓，处于给钱就卖的状态。
而江北新区也同时挂了几幅地块，比如G22这块地，容积率高达1.8，属于小高层产品吧。靠近江北大道快速路，在整个江核的地段体系中，这块地资质相当一般。
旁边是规划中的13号线，也画出来了，但又有几个人相信呢。这样的地块，它的地价是多少？1.7万左右，仅仅比鼓楼滨江的别墅地块，低了3000块/㎡。这样的地价体系，合理吗？显然不太合理。所以鼓楼滨江这块地，应该是有正儿八经的房企拿地的，而江北的这块地，大概率还是托底吧。
从这里可以看出，南京不同的区域，卖地的策略不一样，分几个档次：
比如江浦的地块，比如汇通路的地块，再比如青龙山的地块，无所谓，价格好商量，能拿地就行。这些地块已经市场化了，价格都不高，未来房价也不高，未来也能挣钱。鼓楼滨江虽然地处市区，但也想通了，不想折腾了，地价定价不高，谈好了就卖！![]()
南京这样的板块其实挺多的，比如南部新城，容积率可以谈，可以降，但3万的红线不能破。江心洲也是一样，3万是底线，不能再降了，容积率可以谈。![]()
比如最近江心洲岛北的地块，据说容积率要降到1.0了，比1.05还要低。那么这么低的容积率，地价可能也就是3万出点头，3.1万左右，不能再低了。接受不了，我就不卖了！
南部新城今年一块地都没卖，也是这个原因。没有出让，就是因为没谈拢。这一点，就要说说江北新区了。其实去年江北新区已经降了地价了，当时挺有魄力。但今年又推出了很多地块，要想卖出去，那你价格可能还要降。另外容积率方面，江北力度也不大，还是以1.6-1.8的小高层为主，妥协空间没有那么大。
所以我们也看到了，江北的地块基本上城投托底。没办法，容积率、价格、开发商拿地，这是不可能三角，你都不让，还要把地卖出去，只能城投接了。今年南京土拍基本上就是这样了，后面的大鱼不多，很多优质地块等到春节后了！
