南京中产急了！这些板块的房价，可能要涨！
楼市
2024-10-30 17:15
江苏
昨天，跟某房企领导聊，他来了一句：南京上半年房价要涨！什么，这就要涨了？南京的GDP都TM要退出前十了，失业率没有改善，工资也不涨，招商引资也没有突破，你说房价要涨？
然后，我们就一起盘了一下南京的几个主流板块，尤其是中产板块。我们发现，未来几个月，南京部分板块的部分楼盘，确实有涨价基础，哪怕幅度未必很大！
比如燕子矶，目前格局很明朗，目前很明确的是：燕璟和颂要涨，国贸璟上要涨！为什么？![]()
燕璟和颂是尾盘了，还剩四五十套，其中一半是一楼，正常楼层现在根本不舍得卖，卖完了团队也没有地方去，新的地块还没拿，只能被迫涨价。
而国贸璟上趁着燕璟和颂无房的空档期，在10月份大杀四方，一下子牛逼起来了。内部消息说卖得太快了，是不是可以提高点利润，把价格涨一涨？环顾整个燕子矶，目前两个四季基本没货，燕璟和颂马上没货，栖霞建设的燕尚玥府躺平了，基本停摆，整个新房市场就是国贸璟上的天下了，它拥有一定独立定价权。有人说，买二手啊，燕子矶一堆低价二手。确实，但还是有一部分人想买新房，没办法，只要价格别太离谱，国贸璟上就能卖。更可怕的是，燕子矶已经一年多没有供地了，栖霞建设拿的那块地遥遥无期，不敢上市。新的地块谈判拉拉扯扯，明年1季度都未必能谈完。所以，未来6个月，国贸璟上没有任何对手。燕璟和颂也不想这么早退出历史舞台，所以价格调高一点也可以理解！
没办法，燕子矶就是这个格局。有人说，这TM不就是刻意压缩供应，人为造就一个牛市？对，这就是刻意压缩供应，没办法，谁叫南京购买力没那么强呢，必须压缩供应，无论是主动的还是被动的。反正今年燕子矶不会再出任何一块地了....想了解更多楼盘内部信息的，可以添加房博士微信了解！
燕子矶是这个格局，那雨核呢？雨核目前的状态非常清晰：四家楼盘竞争，但各搞各的，也就是说，建发万科&云上润府&观云润府的购买人群，其实是三波人。![]()
万科马上卖完了，真的马上卖完了，工抵房还有一点。价格呢，直逼4万一平米，爱买不买。反正现在也没新项目，团队还是要维持的，起码要熬到江北项目启动吧。而对面的建发，正常处于吃红利的前夜。一方面，主要对手万科马上清盘，价格也调上去了；另一方面，华润双盘对于建发无法形成压制，客户群不一样；更重要的是，整个雨核，今年一块地都没卖...其实今年3月份想卖，但流拍了，没办法，流拍了也是没卖。未来半年，整个雨核没有任何新盘，也没有第四代住宅冲击，建发将手拿把攥，统治整个联盟...
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所以如何制约建发？只能靠板块外的楼盘竞争了，板块内已经压制不住了！你说过完年它在没有竞争对手的情况下能不能涨价？我觉得大概率会！当一个东西不受制约的时候，膨胀是没有办法的事....目前雨核买房，有机会便宜20万，可以添加房博士微信了解！
再往东看，雨花卧龙凤雏之铁心桥，软件谷之软核，情况要更复杂一些。![]()
本来吧，凤起云台东侧的那块地，面积不小，今年是有可能出让的，但还是没有谈妥，不推了。这个板块，也是连续15个月没有土地供应了，而且短期内也不会供应，据说明年年中才能出让土地，也就是说，空窗期达到两年！
在没有新产品竞争的情况下，软件谷就是三国演义：荷雨瑧悦、凤起云台、时代悦峰。
其中时代悦峰已经超脱了，手上房源不多，爱买不买，今年清盘就行了。凤起云台手上还有大概60套房子，都是现房，马上就要清盘...在清盘期间，销量会猛增，价格不会涨，竞争压力会加大。所以这个板块很明确：先抑后扬。年底前会有较大竞争，买房人有一定机会。过完春节后，整个板块只有荷雨瑧悦在售，它开始统治整个板块。
考虑到前期这个项目没有盈利，本来就有压力，那明年上半年要不要涨价？基本上板上钉钉。
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中信泰富，首开确实很便宜，造就了开门红，但这个价格是无法维持的，不划算。所以二开的时候，价格做了一定调整，折扣变少了，价格上涨，可以理解。其他盘呢？A盘：之前卖X万多，现在卖Y万多，价格出现了一定波动，谨小慎微；B盘：主要剩大户型了，7月份出现了一定的降价，10月底现在又开始搞大动作，总价非常划算，马上清盘了，要抓住机会。C盘：目前库存不多，还有少量套，楼层一般，给钱就卖。注意，价格真的很划算，很便宜；D盘：主力在售，快速去化，价格可以谈，各方面还不错，目前价格变化不算大，但也有明显的优惠。E盘：价格一调再调，目前基本到了稳定的阶段，暂时房源不多，马上还要加推，正在向总部申请更好的价格...F盘：品质盘，熬了很长时间，累了，不想折腾了，最近释放了全年最大的优惠，无所谓了，抓销量为主...也就是说，短期之内，南部新城还是以价格战为主！而且这个价格战，可能大户型更加激烈。实话实说，南部新城180㎡以下的户型，已经竞争非常激烈了，打了3年了，不行的已经被打死了，行的继续行，这块的价格，我认为已经到了一个不错的购买窗口期。
而大平层产品，尤其是200㎡的大平层产品的竞争，才刚刚开始！也就是说，如果你想买小户型或者小平层（180㎡或者以下），现在就可以下手了。如果 达到200㎡级别，不妨等着中信洋房出来看看，可能会有一定波澜，懂得都懂。但南部新城今年也也有一个大利好：今年没有供地。而且据小道消息，南部新城可能要明年年中才会有新地出来。（其实早就能拍了，条件没谈好）所以明年上半年，保利的盘基本清盘，金陵中心基本清盘，金茂府应该也差不多了，中信的话语权会加大。南部新城的房价，或许会有一个反弹！南部新城买房，了解清盘价格，可以添加房博士微信了解！
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河西南的新房（南京湾不算），目前状态一般，春节后是不是要涨价？这个咱们实话实说，暂时不具备条件。理由是河西南的新盘的房价，还在硬撑着，没有经过剧烈的市场竞争，还缺点火候，利空没有完全释放掉，还要磨一磨。但河西南的二手房，应该问题不大了。二手房房价已经稳定6个多月了，水分早就被挤干了。二手房应该是比较稳的。南部新城买房，无论新房还是二手，可以添加房博士微信了解！
这时候又要讨论咱们大江核了！江核房价，明年会不会反弹？![]()
这个，不敢说！与其他板块全年0土地供应不同，江核的土地供应，有点问题啊！
土地一块接着一块，产品不断迭代，产品越来越高，地价越来越低，开发商越来越多，市场就略显拥挤了。所以目前江核的买房策略很简单，就是便宜。只要足够便宜，就能入手，否则不如再看看，即便涨价，也不至于太过，对买房人挺友好。但从另外一个角度看，燕子矶不供地，软件谷不供地，雨核不供地，而江核拼命供地，也是南京有意把购买力往江北引导，有意把钱送到江北，有意让江北尽快把钱拿到手，良苦用心啊，兄弟们...所以今年我们看，富人很开心，中产很难受。今年南京就没有新增的中产盘，很少很少。富人能选的豪宅，层出不穷，有大平层有洋房有叠墅甚至还有别墅，连龙江现在都有新项目，预算1000万以上的朋友，今年选择多，明年选择更多，自住太爽了。
但中产家庭就有点难了，今年新楼盘很少，明年继续少，南京现在都不给中产供地了，这就很要命了，不可能大家都去江北吧。所以局部板块的局部楼盘价格上涨，我认为很正常。那么这种上涨，能否持续？明年南京经济能变好？GDP一飞冲天？收入会暴涨？都不会，但这些不重要。明年就看美元降息情况、中国放水情况。明年，该有一次大水漫灌了，那时候就不要分析了，手上有筹码就行了。
