最近，我和南京一家房企大佬聊天，讨论江心洲的地块。岛北的地块，可能要暂缓拿地了。
这个判断，让我始料未及。虽然我看江心洲没有滤镜，表扬和批评共存，但我仍然认为江心洲的岛北，应该是南京未来改善的稀缺高地，定位要超过南京湾，尤其它的容积率降到1左右后，还是有竞争力的。
但一些房企的看法也很简单：岛北太荒，而且有9块地，万一大批量上市，大家日子都不好过。
这，已经是南京最顶级的改善板块了。
此外，这几天又传出一些消息，空港新城。
近日，南京大型地标南京空港国际博览中心开发企业——南京空港会展投资管理有限公司正式被法院裁定破产清算！
据南京市溧水区人民法院民事裁定书显示，南京空港会展在南京市溧水区人民法院作为被执行人执行案件有132件，尚未执行标的金额合计超6.4亿元。
看起来，好像是这家公司经营不善，本质是：空港新城作为一个板块发展，遇到了重大阻力。
所以我们看，无论是顶级板块，还是偏远板块，都保留了大量土地，都还能发展10年，都受到周期的影响，为什么？
2000-2010年，这十年是南京城市化的巅峰，速度极快。河西中、江宁（双湖）、仙林大学城，基本上立起来了，这一波城市化红利吃得很爽。
在2011年-2024年，这十来年，南京的板块发展，可就没有那么克制了，无数新板块崛起，甚至一个区还有多个新区。
比如六合就包括滁河东侧的新区，金牛湖周边新区，龙袍新城等等，溧水又包括城南、空港、石湫等三个新区，各个板块都在迎接土地盛宴，呈现出突出的平均主义和散装主义...
南京的发展重点到底在哪？一会江北，一会紫东，一会空港新城，一会南部新城，各自为政，各搞各的大干快上...
比如江北，口号是：举全省之力建设江北新区；结果是：举顶山街道之力建设江北新区。
这种平均主义，造成了大量的浪费。很多板块前期的投入，包括基础设施、管道、市政配套等，在板块土地卖不出去的时候，成本收不回来，给财政造成了巨大的压力。
其实南京的产业政策也是这样，AI，元宇宙，区块链，新能源...这些新兴产业都在跟，都在搞，最后也没搞出来动静，说白了也是平均主义、散装主义，不聚焦。
时代发展到现在，南京很难杜绝散装主义。大家都不发展了，都去支持江北新区？这不可能，各个区都有自己的利益，很难平衡。但各区内部，要统一协调：最好只发展1个板块，其他都要放放。
比如，栖霞区，就发展燕子矶，兴智板块打打配合。栖霞山、龙潭暂缓，仙林湖土地节奏要控制。
栖霞山和龙潭板块，虽然建宁扬城际也要花不少钱，但收益不成正比，甚至宁扬城际，该暂缓暂缓，一个栖霞区，不要撒胡椒面了。
目前燕子矶开发强度已经达到80%，还剩最后一个难题：宝能CBD。建议改规划，弄点别的吧，CBD没啥用。
建邺区目前比较明确，重点还是河西南，但鱼嘴区域确实是块烫手山芋。其实放平心态就行了，鱼嘴CBD，踏踏实实地搁置争议即可，不搞了。先留着土地，后面怎么搞再说，先不要投入，当然也没有钱投入了。
不算鱼嘴CBD，河西南的开发进度已经达到70%，应该说还是非常不错的。明年阿里一期交付、万象汇开业就行了，那么河西南就剩一些点状的配套补充补充就行了。
江心洲很多人说重点是岛南，也就是文旅配套，目前看还要等很长时间。最近几年江心洲的重点还是岛北，把9块地的节奏把控好就行了。
整体上建邺区状态还好，除了鱼嘴外其他事宜不算特别难。
雨花的重点也很明确，一核两区。一个是雨核，一个是铁心桥软件谷，两个板块很近，可以当做一个板块来操作。
雨核的开发进度，如果不算安置房、老破小，开发进度也就50-60%，毕竟还有15块地还没有出让，但如果加上老破小原住民，那开发进度已经超过70%了，状态良好。
一个板块有一些安置房，有一些老破小，不全是坏事，有群众基础，有人气，也容易发展成型，建的商业未来也有人逛，不至于人去楼空。
而雨花的人居森林板块，板桥板块，目前看比较冷，可以等等再说。其实人居已经投入了大量的资金了，修道路，修地铁，建学校，搞配套，投入是惊人的，但还是建议等等。
江宁的发展，已经明显要回归了，就是在百家湖九龙湖和老东山，零星搞出一些地块出让就行了。目前上秦淮作为江宁的一个新城，进度其实是减缓的。这不能怪江宁区，资源确实在向中心城区流动。
秦淮区比较明确，就一个新城：南部新城！心无旁骛，聚焦发展。秦淮区确实是一个榜样，当然它这么搞也是被迫的，因为它除了南部新城也没有别的地块。
南部新城，目前的开发进度，已经逼近60%，进入到安全期。一个板块发展，如果只有30%，其实风险很大，为什么？
30%意味着剩余土地是巨量的，土地出让少了，发展进程慢，遥遥无期；土地出让多了，内部竞争激烈，大家一起死；
南部新城中心区域还有10块地，其他地块基本出让完毕，重大基础配套基本上手拿把攥，这个板块建成基本没有问题。
江北新区，整体的建设进度已经超过了50%，比如隧道口、南工大、青奥板块已经算逐步成熟了。现在主要是核中核还没有成熟。
如果从土地储备的情况看，江北核中核大概还有40-50块土地没有出让，算上已经出让但没有开发的，大概是50多块地，体量还是比较大的。现在核中核就面临一个问题：出让太快，竞争太大；出让太慢，杯水车薪，如何保持平衡，确实考验很大。
对于核中核，我的建议是：两快两慢！
一个是地铁4号线2期，一定要快，其他工程可以暂停，但地铁4号线2期决不能延迟，再延迟真没人相信了，抓紧搞，借钱也要搞。
另外一个是快速搞出一个300米，先立在那里。500米先不管，先搞个300米，然后快速出立面，形成一个地标，建好了直接举全省媒体之力给我狠狠吹，这就行了，就像当年浦东先把东方明珠搞起来一样，要有个地标立在那里。
这是两快，那两慢呢？
1. 500米可以慢
不是500米不重要，重要是重要，但实话实说，咱们南京玩不起。南京就这点家当了，不能再拖垮了，500米太贵了，建好了也没有公司办公，每天消耗巨大，咱们南京根本撑不住，别搞了。弄个300米就很好，把300米吹起来，把500米忘掉，用最低的成本，干更多的事情。
2. 地下城二期，可以不搞
一期搞了就搞了，几年前就劝，就是不听劝，硬搞。现在情况这样了，别扩大规模了，搞出来也没啥用，不要自己骗自己，要向庆奶学习：好钢用到刀刃上，弹药留在关键处...
为了保证核中核的发展，江北其他区域可以暂缓一点，比如研创园的滨江地块，还有十几块好地，可以暂停了，先保大。
另外，南京之前搞的溧水大学城、龙袍大学城，实在不行都搬到江北五桥吧，能成一个是一个，太分散了没法发展，也留不住高校。
有舍必有得，后面即便南京楼市好转了，也不能撒胡椒面了，做一个成一个。现在板块这么多，都吃不饱，该聚焦了！
