在产业升级的浪潮下，写字楼、大宗物业等商业地产需求期盼复苏，期待春天的到来。
2024年南京写字楼市场情绪有所改善，对于优质项目的问询量相对回暖，上半年市场吸纳量同比明显增加。受新增供应影响，全市空置率有所上升。与此同时，市场租金仍处于下行通道，租赁需求恢复态势仍有待巩固。
随着市场变革迭代加速，促进楼宇去化的方式更加多元化。在机遇与挑战并存的当下，如何坚守、突围？市场究竟需要怎样的写字楼？
租金价格持续承压
随着政策的发力，南京写字楼市场情绪有所改善。数据显示，2024年上半年，受多元化成交驱动，市场吸纳量为12.94万平方米，同比增加36%。
2024年上半年，南京写字楼市场迎来一个新增供应入市，为新街口板块的金陵中環，项目体量约9.7万平方米。
截至二季度末，南京全市优质写字楼物业市场总存量约500万平方米。受新增供应影响，全市空置率抬升至27.9%。
随着“降本增效”成为企业运营管理的主旋律，典型板块的高品质楼宇为吸引优质客户入驻，持续向市场释放更为灵活的租赁条件及谈判策略。
二季度，市场租金下降趋势依旧，价格持续承压。目前全市平均租金约78.3元/平方米/月，重点板块租金均价约99元/平方米/月，竞争更加激烈。
南京重点板块租金分布 数据来源: 戴德梁行
从成交行业来看，专业服务业与金融业等传统行业公司成为南京甲级办公楼市场成交主力，租赁需求持续释放，成交量占比分别在约30%和26%。
从搬迁类型来看，新增需求稍显疲弱，市场成交以存量置换为主，扩租和搬迁类贡献主要租赁需求，成交量基本持平，占总租赁成交量超五成，中资企业已然成为南京办公楼市场最主要的需求驱动。
从成交面积来看，租赁面积在1000平方米以下的需求占比约70%，100-300平方米小型面积段租赁需求相对活跃，行业相对分散，以升级办公空间为主要诉求的企业占比约在50%。
机遇与挑战并存
写字楼市场有望实现稳中求进
今年上半年，销售市场整体以去库存为主，受鼓楼区江山汇金综合楼、建邺区金地中心菁华等典型项目的成交推动，销售市场成交量约16.27万平方米，成交均价约1.60万元/平方米。
2024下半年，南京入市的写字楼项目包括河西板块的阿里中心一期、南部新城的中芬国际交流中心、雨花人工智能产业园项目等，预计将为市场带来约30万方办公新增供应。其中部分项目为总部型楼宇以及销售型楼宇，供需压力预计推升整体市场空置率，市场租金将继续探底。
2024年6月，南京市举行2024全球产业科技创新与投资促进大会，围绕建设具有全球影响力的产业科技创新中心主承载区，聚力构建“4266”现代化产业体系，加快打造先进制造业集群，大力培育绿色生产力、智能生产力、数字生产力。
机遇与挑战并存。展望未来，受全市稳固的经济基本面支撑，写字楼市场有望在TMT、金融、专业服务、电力及新能源、高端制造、大健康等领域实现稳中求进。
共创办公新未来
2024第六届城市标杆办公评选启幕
在南京，新街口、鼓楼和河西三足鼎立，新玄武板块、南站片区、江北新区、江宁、鼓楼滨江等新兴板块加速崛起的商务格局已然形成。
新街口：南京老牌核心商务区
车水马龙的南京新街口商圈，东南角的南京中心，西南角的南京国际金融中心，西北角的金陵饭店和亚太商务楼，东北角的德基二期写字楼，以及刚入市的金陵中环，高度密集的楼宇，构成了新街口高端商务商贸业地标。
近年来，新街口也有不少老旧楼宇开启改造更新，如曾经的扬子大厦变身为壹城中心，打造总部经济，优化高端产业载体助推产业提档升级。
新街口的区位和可达性优势明显，产业集聚度高，加上鲜有新的写字楼供给，这一区域的楼宇资源常年处于稀缺状态，新街口也成为全南京写字楼租金最贵的区域。
河西：国家东部地区金融服务中心
河西CBD是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，国家东部地区的金融服务中心，是集金融、总部、会展、文体、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区。河西CBD沿着江东路震撼排列，承载着现代商务商贸功能，逐步发展成为南京楼宇经济的重要一极。
目前，河西CBD已基本形成产业集聚态势，初步构建了产业发展平台，区域影响力显著增强。已吸引到包括世界、国内500强、上市公司、跨国公司等在内的几千余家企业入驻。其中，小米华东总部已经投用、南京阿里中心首期已经竣工备案。德基世贸中心、南京国金中心、南京信泰中心等高端写字楼也将吸引更多企业总部进驻。
新玄武：科技巨头云集的产业新城
2014年，玄武区成立了铁北红山新城管委会，共盘整1340亩可建设用地，这也是主城难得的可供开发的大片土地资源，为产业升级提供了广阔空间。红山新城以产城融合思路“白纸作画”，最终在84万平方米的土地上，开垦出一座“玄武新中心”。
据悉，板块已累计引进招商、星河、复星、宝龙等11家总部企业，共建了一批优质产业载体。与此同时，红山新城还成功吸引了江苏铁塔、中科软、京东五星、H&A银行等20余家龙头企业入驻，聚焦数字经济，吸引投资超过450亿元。
正如江东路之于河西，新玄武CBD则由大壮观路串联。星河WORLD、星河中心、南京国际数码港、玄武之光、招商局中心、复星江苏总部等写字楼产业园纷纷落定，后期将形成以数字经济主导的创新发展高地。
江北新区：总部经济新中心+产业创新中心
隔江而望，江北新区中央商务区被赋予了极高的期望。中央商务区始终坚持将总部经济这一新经济形态的发展，作为区域产业体系构建的重中之重，强化龙头企业区域型总部的集聚。
目前，江北新区中央商务区着力引入了中交投资南京有限公司、盛航海运、中铁建华中区域总部、长江南京航道工程局、江苏省国际货运班列有限公司等十余家重点总部企业落户，初步构筑总部经济区域集聚的新中心和创新发展的新高地。
金融产业方面，则通过产融结合、创新转化，以大数据、人工智能、区块链技术应用为支撑，建设科技金融、自贸金融、绿色金融、数字金融和普惠金融等新金融高地，助力南京打造东部地区重要的金融中心。
另一边，江北新区研创园板块吸引了包括Synopsys、ARM、鲲鹏生态创新中心、阿里巴巴创新中心、中国科学院计算技术研究所、深圳清华大学研究院力合科创中心等重点项目，努力打造具有全球影响力的产业创新中心、世界级高新技术产业集聚地和国际一流的对外开放合作平台。
推动存量楼宇城市更新,为产业升级开拓新空间。近年来，南京先行先试，在当下城市更新的步伐中，一批老旧楼宇、厂房已重返“青春”，不仅改善城市面貌，直接提升经济效益，更有效弥补周边片区缺失功能。
例如，建邺金基智造园（江苏智能制造新都市产业园），前身为南京第二机床厂西厂区。现已成为“高品质、高质量、高科技、高税收、高颜值”的新都市工业区，吸引了众多专精特新企业、龙头企业的入驻。
写在最后：
商业地产新周期下，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式，已不符合行业发展要求，写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，正成为行业关注的焦点。顺应新的发展趋势及要求，重塑产品力、品牌力、运营力，共创办公新未来，是探索行业发展新模式的关键。
为了响应开发企业需求，提高社会关注度，应对存量时代的商办市场新周期，探寻商业地产价值链重构的新模式，365淘房、商业荟推出“2024第六届城市标杆办公评选”活动，共创办公新未来！
哪些项目才是你心目中的办公标杆？
扫描下方二维码，为它投票吧！
