今年6月，BC省发布了一份全新的标准租约。正如历史上所展示的，新版租约的发布通常是为了适应法律的不断变化。许多业主当前使用的租约版本仍是2019年版，本文深入探讨这次新版租约的要点。
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新版租约变化
乍一看，新版租约似乎没有太大的变化，但仔细审视便会发现，其中一个核心改变是对文件递送方式的更新。这个新变化的亮点是，它明确地允许使用电子邮件作为合法的文件递送方式。
这一点尤其重要，房东与租客的日常沟通交流，使用电话、微信、短信等方式都是可以的。但是涉及到发送一些正式通知或文件例如加租通知等，我们必须“以正确方式送达”。
当房东与租客发生争议时，仲裁局（RTB）首先要确认的是文件是否已按照规定正确送达，根据BC省住宅租赁法的规定，向租户提供通知或文件只有特定的方式是被法律认可，例如挂号信等。未能以立法认可的方式提供文件可能导致申请被延期或撤销。通过将电子邮件纳入递送方式，无疑为业主和租客双方带来了便利。
值得一提的是，早在2021年3月1日生效的BC省政府修订的法规中，电子递送方式就已经得到了承认。虽然这种变化在很大程度上简化了过去的递送过程，但仍然存在一些具体细节需要澄清。例如，当业主与租客之间发生争议，而租客否认收到通知时，应如何提供有效的送达证据？
在这次发布的新版本租约中，特别强调了“服务邮箱”（service email），并将其作为租客、房东及代理人必须提供的信息。更具体地说，在新合约的第16条增加了以下条款：
If you provide an email address in this agreement, you may be given or served documents related to the tenancy agreement or to an application for dispute resolution at the email address provided in this agreement. Depending on the type of document, there may be time limits for further action. If you provide an email for service, you are responsible for monitoring the email address on a regular basis.
这意味着，一旦租赁双方在合同中填写了服务邮箱，他们便有义务定期查看该邮箱，并且不能以未收到电子邮件为理由或借口推脱责任。
我在租赁管理行业二十年与租客、房东打交道的过程中，发现租客往往比房东更懂得法律。很多房东朋友遇到欠租等情况没有使用合法的通知方式，在与租客发生纠纷时延误了重要时机，甚至仲裁失败。
BC省的租赁市场一直都在变化，作为房东或物业管理人员，您是否已经紧跟时代的步伐，适应了最新的变化？
目前规定的送达方式
作为常用的沟通方式，房东与租客之间通过电子邮件、社交媒体沟通都很常见。纠纷一旦发生，以其发送的通知，处理您案件的仲裁员将始终对是否接受证据拥有最终决定权。
涉及到发送一些正式通知或文件时，建议大家采用以下法律规定的方式送达通知：
1、当面递送
亲自向您的租客，或与您的租客住在一起的成年人（19岁以上）递送书面通知。递送时请带上见证人，以便证明您的通知已送达。在通知副本上写下递送的日期，时间和地点，并让您的见证人签字。
2、张贴通知
可以将通知张贴在租客的门上或明显可见的地方。同时可以带上见证人或者拍照以便证明您的通知已妥善送达。在通知副本上写下递送的日期，时间和地点，并让您的见证人签字。
注意：不能将通知放在门下或者从门缝滑进室内。
3、邮局寄送注册邮件
注册邮件可以使用挂号信寄送通知，Canada post的寄送小票可作为即送凭证。住宅租赁法案RTA规定，挂号信邮寄通知被认为是在邮寄后的第五天收到的。
4、递送到邮箱或发送传真
可将书面通知放在租客家中或租客指定接收地址的邮箱中，递送时请带上见证人，以便证明您的通知已送达。在通知副本上写下递送的日期，时间和地点，并让您的见证人签字。如果您的租客提供了服务文件的传真号码，也可以通过传真发送书面通知。保留确认打印输出，显示传真发送的日期和时间。
通知生效时间及送达凭证
| 递送方式 | 送达时间及凭证 |
| 张贴通知 | 3天（照片或Proof of service） |
| 注册邮件 | 5天（挂号信保留寄送凭证） |
| 传真 | 3天（打印传真发送证明及时间） |
| 当面递送 | 当天（Proof of service） |
| 投递信箱 | 3天（Proof of service） |
| Email | 3天（service Email列在合约里或者收到对方书面确认函） |
通知方式的选择
本文依据以下法律条款总结归纳
RTA Section 88 – How to Give or Serve Documents Generally
RTA Section 89 – Special Rules for Certain Documents
RTA Section 90 – When Documents are Considered to have been Received
RESIDENTIAL TENANCY POLICY GUIDELINE 12service provisions
RESIDENTIAL TENANCY POLICY GUIDELINE 13 Orders for substituted service
封面图片来自TRAC官方网站
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作者简介
CHIFU CHEN 总经理
从事大温地产管理工作十余年。了解北美文化，善于协调处理矛盾及复杂关系。在纠纷仲裁、客户筛选以及关系管理方面积累了多年经验。熟悉北美工程标准和规范，为业主提供专业的物业维护/维修咨询并协助质量管理。
NANCY WANG 市场部经理
大温地产局牌照，长期从事房地产相关行业的市场和客户服务工作，同为政府机构认证租赁关系讲师。了解中西文化，熟悉本地房地产行业法律。
