近期大温哥地区出现的低温和强降雪天气中，许多房屋出现了水管爆裂和暖气系统超负荷停运等情况。
在此与大家分享一些关于出租房的“基本服务”（essential service）和“紧急维修”（emergency repair）的知识。了解作为房东的法律责任，更重要的是物业经理和房东在面对此类情况时的专业实践。文章最后翻译分享一个租务仲裁关于租客暖气不足的真实判例，供大家参考。
在这个大雪纷飞的日子里，我希望通过我的分享，能为您提供一些有用的信息和指导。
什么是出租房的基本服务
《住宅租赁法》对出租房的“基本服务”essential service定义为：
必要的、不可或缺的或根本的服务。例如，冬季里的供暖系统。对于租户而言，基本服务的重要性不仅仅是为了舒适或方便，而是确保他们能够正常生活和居住。对于房东来说，这意味着他们有责任保持这些基本服务和设施的正常运作，因为这些是支撑租户日常生活的基础设施。
租客有哪些权利
如果房东在合理的时间内未能修复基本服务或设施的问题，租客有权通过住宅租赁分支机构（RTB）申请仲裁。可获得法律令状，要求房东恢复这些至关重要的服务或设施。
除此之外，如果房东忽视了请求，租客还可以申请经济补偿。同时，在服务或设施恢复之前，租客也有权申请租金减免。
当基本服务的问题符合《住宅租赁法》对“紧急修理”的定义时，租客可采取相应的紧急修理程序。以确保问题得到迅速而有效的解决。这可能包括自行联系修理服务，并在修理完成后向房东索取费用。
关于紧急维修
《住宅租赁法》第33条中对“紧急维修”的定义包含以下几个关键要素：
紧急性
对健康或安全必要
维修目的：包括但不限于以下几个方面：
(i) 管道或屋顶的主要漏水问题。
(ii) 损坏或堵塞的水管或下水管道，包括管道装置。
(iii) 主要供暖系统的维修。
(iv) 维修损坏或失效的锁具，这些锁具是进入租赁单元的主要途径。
(v) 电气系统的维修。
(vi) 在规定的情况下，对租赁单元或住宅物业的维修。
老管家建议
作为一家常年服务在大温地区的物业管理企业，我们愿意分享一些实用的建议，帮助房东和物业管理者更好地应对这些挑战。
建议一：提前维护与预防措施
作为经验丰富的物业管理者，重要的是要熟悉房产，并了解在大温地区不同季节可能出现的问题。例如在冬季来临之前，进行必要的检查和保养。
建议二：备用设备
物业经理配备有备用电暖器。当出现供暖问题时，能够及时向租客提供这些电暖器，不仅迅速解决租客的问题，也减少夜间或24小时内的高额紧急维修费用。
前年大温发生暴雨洪水，抽水设备一机难求，我们公司备用的抽水设备在关键时刻发挥重要作用。对于大型物业管理企业来说，还可以考虑配备常备电源。在紧急情况下，这些备用电源可以保证基本的电力供应。
建议三：确保与租客通畅的沟通，避免租客自行安排紧急维修
如前所述，在基本服务需要紧急维修时，如果连续两次未能联系到业主，租客可采取相应的紧急修理程序。包括自行联系修理服务，并在修理完成后向房东索取费用。
在房屋出现问题时，业主应及时参与并给予租客正确的指导和帮助。租客对维修方面或房屋系统的了解可能并不充分。在安排维修方面也不如物业经理人拥有经验和专业知识。这样做不仅能保护物业的价值和租客的利益，也能维护业主与租客之间良好的关系，并确保每一次紧急维修都在业主的知情和控制之下进行。
我们的公众号，以专业视角分享BC业主必须知道的法律、政策及知识，规定。建议业主朋友关注并收藏以备不时之需！
真实案例分享
最后分享一个租务法庭的真实判例：
租户租住的地下室单元租金为每月$808元，因为租住单元供暖不足向RTB提出争议仲裁。判决租客获得了以下赔偿：
安全设备和辅助加热装置的费用：$132.10。
申请费用：$50.00。
由于从2007年1月1日至2008年12月5日间共117天供暖不足，租户获得赔偿总额为 $2129.40，计算方式为每天租金的70%。
总共，租户获得的赔偿金额为 $2311.50。租户可以从租金中扣除这笔赔偿款，直至偿还完毕。此外，判决还要求房东立即对租赁单元进行修复，以确保供暖系统正常运作。
本文依据以下法律条款总结归纳
RTR Section 27.1 Terminating or restricting services or facilities
RTR Section 32.1Landlord and tenant obligations to repair and maintain
RTA Section 33 Emergency repairs
RESIDENTIAL TENANCY POLICY GUIDELINE 22. Termination or Restriction of a Service or Facility
