广钢二手的底价，或许已经到了。
最近，不光地铁、学校传来好消息，大家念念不忘的10万方商业基本也有谱。
有业主深夜发出“护盘”倡议，号召邻居们二手价不要低于4万/平。
壹
从最新数据来看，下半年来广钢二手势头确实不错。
贝壳后台统计显示，近三个月成交均超过20套，比起上半年有明显增长。
这其实是个还不错的信号，它至少证明目前的行情下，买家愿意掏钱撑广钢。
当然，目前广钢不仅“卷出性价比”，甚至价格还砍到了业主的“大动脉”。
可以看到，中海花湾壹号、振业天颂、金融街融穗华府等陆续出现“3字头”成交。
而如果你是2018年后买广钢，现在卖房明显低于“买入价”。
以中海花湾壹号为例，2018年网签均价4.3万/平，现在一些房源成交价才3.68万/平。
站在部分业主的角度看，这种低价卖房现象有必要及时“踩刹车”。
一来，三房是广钢二手的主流，继续卷价格，对绝大多数人来说都不是好事。
二来，业主也受不了部分中介为了成交，一边唱空广钢，一边带头砍业主的价。
“骨折价”这种案例一旦多起来，很容易影响整个市场的情绪。
面对这种情况，有业主觉得现在就应该主动护盘，守住4万/平的“底线”。
贰
小区业挂牌量过高，价格战不断； 板块没竞争力，学铁商配套不行； 房子太旧，新房太卷，不出货要砸手里。
| 广州楼市发布 摄
论挂牌率，广钢大部分小区低于5%。侧面印证自住比例高，投机需求较少。
对于一个2万多户家庭聚集的超大型板块来说，能维持这个挂牌率非常不容易。
它也间接说明，现在广钢聚集了10多万业主，形成了相对稳定的受众群体。
另外还有一点，广钢过去也没有像部分顶流板块那样，先把价格冲起来，再拼命挤泡沫。
好比现在的天河牛奶厂，二手挂牌量至少6%以上，房价比起巅峰期直接腰斩。
广钢没有那么大起大落，总体比较稳定。
论配套，广钢最近好消息不断，基础配套也将迎来了新一轮升级。
基本上，从地铁、教育到商业，都还在持续补强。
特别是教育部分，今年中考广钢成绩不错，荔湾省实初中部跻身广州第一梯队。
前两天官方还宣布，1所中学+1所九年一贯制学校都将由广州真光中学来办学。
到明年，广钢将有11所学校，且无一例外都是名校，学位含金量有保证。
另外，整个板块目前有100多家教育机构，这里的业主最愿意“鸡娃”。
只要成绩稳住，愿意买广钢的人不会少。
至于商业方面，最新消息是，万众期待的广钢1号地块综合体重新“回来了”。
这是板块居民的“心病”，前不久还一度引起热议。
楼市君收到最新消息，在广大业主争取下，该地块商业部分将重新调回10万方，近期就会挂牌出让。
此外，算上未来的中央公园二期，广钢今后两三年还将迎来一波配套兑现。
所有这些生活优势资源，既是广钢的基本面，也是最扎实的竞争优势。
放眼广州核心区，还找不到其他板块成熟，能一次性打出这么多明牌。
｜广钢新城实拍
｜广州楼市发布 摄
论产品，这里大部分是8年以内的次新房，比很多高龄二手更有竞争力。
现在很多二手业主急于买房，一个最重要背景是手上的房子太旧。
天河、海珠、番禺、黄埔等二手顶流板块，房源楼龄至少10-15年，甚至更高。
这些二手比起周边使用率超100%的新盘，确实有明显劣势。
站在这个角度来看，广钢二手面临的竞争压力，其实没那么直接。
荔湾新房去化速度是核心区最快的，加上土地供应不多，新规产品少于海珠、天河。
｜广州楼市发布 制图
未来主要的对手，是待出让的广钢1号地块，其住宅建面约10万平，总货量不如广钢现在一些小区，威胁没有那么大。
透过以上三点分析不难看出，广钢本身的配套优势非常明显。
加上二手挂牌率低，潜在竞争对手不多，没必要像其他板块那样“出逃”。
叁
现如今，广州核心区二手房价都在回落。但凡业主卖掉手里的次新房，除了亏本金，四五年月供也要打水漂。
对广钢业主而言，如果你低价卖房，可能很难再找到更有性价比的选择。
不管一手还是次新房，核心区学铁商能很打的板块，一只手数得过来。
需要注意的是，传说中的“存量房贷利率下调”现在看可能性不低。
这对对钢所有按揭买房的业主来说，都是肉眼可见的利好。
毕竟，广钢约75%的业主，都是在2018年以后，背着高利率房贷进场的。
｜广州楼市发布 制图
还是那句话，不必因为少数房源的低价而恐慌，市场有自己的调节逻辑。
大家多点平常心，等待黎明到来。房子不是非卖不可，不要割自己的肉。
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