跌下神坛的万科欧泊,刹不住车了?
最近中介曝出,万科欧泊一套80方房源,卖出2.85万/平,创下2017年以来新低。
这距离它站上6万+的房价巅峰,才过去4年,怪不得业主们今年一顿着急要“护盘”。
回过头看,欧泊房价走势,对于很多板块的次新小区,其实都有现实的参考意义。
房价到没到头,对比下欧泊的情况,就能知道。
壹
说起来,这两年万科欧泊的二手行情,确实有点太过水逆。
尤其是今年,成交仿佛下山踩油门,下探趋势拉都拉不住。
就拿最近来说,该小区一套80平2房户型成交,价格低至2.85万/平。
关键这还不是欧泊第一套2字头成交的房源,据统计,今年该小区在8、9月份,也同样有类似价格的房源成交。
由此可见,欧泊向2字头靠拢迹象,越来越明显。
而在3月份的时候,这个户型还能卖到3.7万/平。
半年多时间,总价少了七八十万,堪称“速冻模式”。
事实上,如果拉长时间线来看,欧泊在房价上的表现,完全可用大起大落来形容。
比如2012年,欧泊1.3-1.5万/平开盘,吸引了大量买家进场,3年后项目清盘时,价格已冲上了2.4万/平。
进入二手市场后,行价也是一路看涨。
均价从2.4万/平飙到5.4万/平,只用了5年时间,2021年高光的时候,还一度有房源卖出过6.3万/平高价。
只是,欧泊在5万+的高点屁股还没坐热,房价就开始掉头向下了。
从5字头一直跌到现在的3字头,并且有不少小户型产品,还在滑落。
从欧泊价格曲线的变化,我们可以发现,它的行情来得快,去得也快。
价格大面积冲上5万+,也就是1年时间,之后大半年时间不到就显现出了颓势。
以95平户型为例,2021年5月其成交价还能卖出5.6万/平价格,到同年底的时候,已经降到了4.9万/平。
而面对这样的价格“塌陷”,业主也曾打起过“保卫战”。
比如,今年欧泊就有业主呼吁广大邻居,不要贱卖,把房源价格统统挂到500万+。
只是从结果看,这波挽尊效果并不好,砸盘现象还时有发生。
贰
欧泊的急涨急跌,侧面说明它的“春天”很短。
事实上,如果放大视角看,不单单欧泊,广州很多热门小区也有这种现象。
比如兰亭盛荟,从2019年的4字头涨到9万+/平,用了3年时间,如今重回4万+/平,也是2年多时间。
黄埔万科东荟城,2021年巅峰时期一度站上5万/平,如今则在2.2-2.5万/平价格徘徊。
由此可见,大部分小区留给业主在高位套现的时间窗口,其实相当短暂。
而大部分业主,往往是很难把握准这个点的。
如果对万科欧泊的房价变化进行深度剖析,我们或许能得到一定的借鉴和启示。
它可以让二手次新小区的业主,更精准地判断自家小区,房价有没有到头。
要明白这点,我们必须理解万科欧泊从2016-2021年这段时间,价格的变化逻辑是什么。
首先,板块供应发生了根本性变化。
比如在2015年万科欧泊清盘之后,长隆万博板块很长一段时间都没有全新盘出现。
当时的欧泊在万博,可以说是板块内楼龄最新的小区,这一时期,也是它上涨最猛的阶段。
但2020年之后,随着万博和樾府、耀胜新世界广场|耀胜尊府、越秀·瑞麓府相继入市,长隆万博供应明显增加。
因此,我们可以看到这样一个趋势,长隆万博供应的增加,与欧泊房价大幅回调,时间周期上只是前后脚的事。
更为重要的是,这波供应潮,带来的是深层次供应结构的变化。
怎么理解?
比如房源质量上,欧泊大部分户型都相对过时,80多平只能做两房,使用率上,不仅与新规项目相差悬殊,与万博和樾府这类上一代产品也有明显差距。
在社区品质方面,与其他新盘或次新相比,逐渐老旧的园林、设施等,同样在弱化欧泊的市场吸引力。
最鲜明的例子就是,欧泊95平三房今年只能卖3.6万/平,而和樾府同样是3房户型,成交价却在5字头。
而且,在学位上,万科欧泊对口红郡小学+南村公立侨联中学,并非名校组合。
在前几年,万博教育没有发力的时候,这方面的劣势不会太明显。
但如今,华润置地长隆万博悦府、越秀万博城、越秀瑞麓府相继引入名校,欧泊的教育牌,显然就不够看了。
可以说,欧泊从横空出世,到站上巅峰,再到跌落神坛,供应结构根本性变化,占了很重要的成分。
其次,欧泊房价的起伏,与炒房客有莫大关系。
从房价曲线来看,欧泊行情大热的时候,恰恰也是广州楼市的牛市时期。
这个时间点上,除了市场行情助推,很大关系也是因为当时的万博,被炒房客盯上了。
资料显示,从2019年开始,欧泊就有大批炒房客进场。
比如在2020年,有业主曝料遭遇炒房客大量收房,并遇到ABC单。
一些炒家甚至进入小区,挨家挨户进指导业主们怎么挂高价放盘。
这股炒作情绪,很大程度上助推了当时欧泊房价的飙升。
后来随着官方出台二手指导价,市场下行,包括欧泊在内的很多小区,几乎全遭遇“滑铁卢”,炒房客不得不割肉离场。
这也进一步导致这些炒房严重的小区,价格被迅速挤水分,甚至屡屡出现价格背刺现象。
因此,从宏观来看,欧泊从涨到跌,也是市场情绪由狂热到恐慌的过程。
透过欧泊房价变化的走向,我们能总结出一个市场规律,次新小区的房价到顶没到顶,两个要素很关键:
一方面,如果短期内板块有明显的供应变量出现,那么意味着客群很可能被分流。
尤其是同质化新盘项目的出现,它不仅会加剧快板竞争白热化,分流走部分客群。
甚至由于它们的后发优势,这些新盘还会重塑整个价格体系。
另一方面,当同小区二手挂牌激增,卖盘情绪高涨的时候,也说明“高点”可能到来。
毕竟,业主们集体抛盘,势必会引发内卷踩踏。
保不齐里面就有急需资金业主,会降低姿态出货,这样一来就会拉低市场价格预期。
对于次新小区的业主来说,这时候的房价天花板,其实已经被限制住了。
楼市君的建议是,永远别想着赚最后一个铜板。
相对理想的做法,是提前抢跑,尽量在价格转折之前出手~