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◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
就在这两天，又有一江景盘“限时工抵房5折优惠起”，9000元/㎡起，还是现房！
▲图据网络
该项目就是三江板块的国鸿中心。部分江景房一度卖到3万多元/㎡，非江景房源也基本上在2万多元/㎡。消息宣布，首先沸腾的是中介，中介朋友圈、视频号纷纷跟进，打出“铝板立面、现房、江景房5折起”等核心卖点：
▲图据网络
开发商为何“割肉”、挥泪大甩卖？便宜有好货吗？一起来看看……
国鸿中心位于永嘉县三江街道楠瓯大道与三江大道交汇处西南侧。开发商为本土房企国鸿&华鸿。
▲项目相对位置示意
项目占地约284亩，总建筑面积约130万方，由30幢建筑组成，包含“永嘉第一高楼”约356米超高层地标（目前已建至20多层）、高端星级酒店、超7万方垂直商业街区、高端商务办公楼等配套。
▲历史资料图
目前，两宗住宅地块（B-11、B-08）分别于去年12月底和今年5月交付。
▲项目相对位置示意
目前，先行交付的B-11地块住宅房源基本售罄，剩余房源主要集中在B-08地块江潮汇。截至12月6日中午12时，08地块推出954套住宅，剩余517套未售，去化率约45.8%。
▲去化统计。数据来源：温州市房地产市场信息交易网、温州房产圈
据中介透露，国鸿中心此次优惠按照不同楼栋、楼层，有5折、52折及62折等多种折扣，单价9000元/㎡起，均为现房，已经可办理产权证。
其中，5-10楼的主力房源，单价在1.1-1.3万/㎡，总价在139-190万之间：
户型分类 | 12月折后总价段（万元） |
三房 116/122 | 约139-155 |
四房 143/150/155 | 约170-190 |
▲优惠信息来自多个房产中介朋友圈，仅供参考，以案场和实际为准
而根据销售朋友圈转发的特价房源海报及部分一口价房源来看，这批房源与第一次开盘相比基本上打了53-76折不等。
▲均为毛坯价格。不同房源的“上一次调价”时间不同，在8-11月份之间，且优惠力度略有差异（下同）。
▲楼栋示意图
今早，有多名中介名为“三江国鸿中心”视频号（非官方认证号）宣称，12月5日促销首日，成交43套，销售金额超8900万元。
▲网友“三江·国鸿中心”发布内容
有国鸿中心销售发布朋友圈称，晚上11点多，依然有购房者在看房、买房。
▲图据销售朋友圈
具体卖得成绩如何，等房管网同步备案，到时候自然见分晓。
话说回来，三江·国鸿中心一度是江景房卖到3万+元/㎡，普通房源卖到2万+/㎡，前期房源还靠抢，如今为何“低下头”、挥泪甩卖呢？
跟踪月销套数可以发现，今年以来，国鸿中心零星成交，甚至个别月份挂“0”，加起来11个月成交也就13套。怎一个“惨淡”了得！
▲B-08地块江潮汇月销套数走势。数据来源：温州市房地产市场信息交易网、温州房产圈
而B-08地块开盘三年多至今，还有约500多套房子在售，可谓是“压力山大”。
因此，今年以来，国鸿中心发布10多次调价。
▲部分调价信息。/来源：温州市房地产市场信息交易网
与此同时，板块内还有瓯越江城等项目竞争。
▲项目相对位置示意
就在上个月，位于国鸿中心东侧的瓯越江城一期地块正式交付。一期户型建面主要在建面约89-139㎡，部分小户型毛坯开盘折后价在1.2-1.6万/㎡，目前去化60%，还有200多套现房在售。
▲项目实景
瓯越江城外立面是铝板干挂，有泳池会所，儿童游乐场地做得也不错，虽然园林景观较为常规，特别是乔木选型普通，但整体还算是可圈可点。
▲瓯越江城交付实景图示意
而国鸿中心与之相比，同为铝板干挂外立面，除了部分房源南向看江外，并无太大优势。
▲B-08地块交付实景。图据骄傲温州
▲历史资料图
与此同时，瓯越江城一期地块西侧还有两宗宅地待售，有住宅约734户，目前均已结顶，即将开盘。
▲历史资料图，航拍于11月底
瓯越江城透过中介释放信息称，89方总价95万起，折算之下，相当于约1.06万元/㎡起。不知国鸿中心调价，会否拉低瓯越江城新品价格，搅动一池春水。
▲图据中介朋友圈
这就意味着，瓯越江城与国鸿中心直面竞争，按照目前的去化速度，不以价换量，两个项目1500来套的体量得卖到“猴年马月”。
眼看年关将近，此时大力度促销，以价换量，冲冲业绩，是情理之中。
那么，与周边一二手房相比，国鸿中心这样中低楼层主力房源1.1-1.3万/㎡的价格，在市场上有吸引力嘛？
房探了解到，目前，与今年年初相比，三江板块目前二手房成交价普降约2000元/㎡左右，近几个月来来访量和成交量均有不同程度下降，成交较多的有新希望·立体城、温州壹号等，其他如国鸿中心等小区零星成交。
与当前国鸿中心在售房源相比，较有参考性的是：
----新希望立体城成交较多的为嘉景园和盛景园小区，目前成交较多的为100方左右房源，近期二手房成交价约为1.2-1.3万元/㎡；凌江庭和揽江阁小区因赠送面积更多、得房率更高，二手房成交价略高一些，约为1.4-1.5万元/㎡上下，基本与开盘时价格持平。
立体城前排看江的江景房源近期二手房成交价约为2万元/㎡出头，2021年市场高峰时期，部分看江房源二手房成交均价一度达3万元/㎡。
----温州壹号二手房可以大致分为三个类型，具体房源价格，视面积、房源条件等上下浮动：
最便宜的是类住宅，民水民电，使用上和普通住宅基本一致，但土地性质为商业。开盘均价1.4万余元/㎡。目前，这批房源二手房成交均价约0.9万元/㎡出头；
其次是普通住宅，近期几无成交，后排不看江普通住宅开盘价2.48万元/㎡，目前挂牌价在1.8-1.9万/㎡；
卖得最贵的还是一线江景房，近期几无成交。开盘均价2.84万/㎡。目前中楼层看江，挂2.1万/㎡左右的也有，但未成交。
国鸿中心二手房近期也几无成交。
由此来看，国鸿中心当前在售现房1.1-1.3万/㎡也算是贴合当下市场环境，略便宜于市面上同类房源，低于10年前市场低谷时期的价格。至于后期会否有项目加大优惠，不得而知，但与周边项目“价格战”或在所难免。
对于生活、工作半径离三江板块不远、有自住需求、且对生活配套没那么敏感的客群而言，还是可以考虑的。
那么，国鸿中心此番5折起促销，会否重现类似春月江澜的销售成绩呢？我们可以拭目以待。
好了，今天就说到这！
