◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
近日，位于三江板块的立体城·江御迎来交付。本来是喜提新房的好日子，却有不少业主在项目楼下拉起了“无良房开，还我用电权益”“不给开户，就请退房”等的横幅：
▲业主提供
据业主称，有900来户业主集体签字拒绝收房。
▲业主供图
数百户业主为何和“用电”杠上了呢？这究竟是怎么一回事？一起来看看……
立体城·江御公馆（备案名：三江立体城中鼎商业中心）位于三江商务区中心大道与江东大道交汇处，即立体城西侧，由新希望开发建设。
▲江御公馆在立体城中的位置示意（见红字）。
▲项目效果图示意
江御公馆总用地面积约为24153㎡，总建筑面积约为206281㎡，于今年12月初交付。
项目由2幢分别高约190米、约220米的地标超高层建筑及商业裙楼组成。其中，这2幢超高层就开发为写字楼和LOFT。
LOFT为拥有独立产权的建面约52-80㎡LOFT，部分高区房源还有一定江景视线。多数房源惠后均价约1.4万多元/㎡，多数总价大致在70多万元，总价位段在65-100万元左右。
▲江御交付实景图。图据微信公众号“温州新希望地产”
下面，咱们就来看下备受江御业主诟病的“用电”问题。
核心
问题
前期销售时宣传为民用电，现交付为开发商设计施工的专变电。多数业主认为，专变电存在安全隐患，后期维护成本较高，电费计量不透明，且需要与物业结算电费，较为麻烦。
要求改为公变电，与国家电网链接，直接纳入城市供电网络系统供电。
对此，在交付前夕，有业主将用电情况投诉至电力部门。
▲业主供图。编者注，上图中，“2024年1月5日”应为“2025年1月5日”。
房探从属地电力部门了解到，已经了解到此事，将在限期内予以答复。
对此，开发商又是怎么表示的呢？
---项目属商办项目，报规时即为专变。前期展厅开放时现场放置有公示牌（有公证）——水、电费用均按照商业标准计取，由物业服务公司根据政府政策向业主收取，非住宅性质；
---电费收取标准依据国家电网每月末公示的下月电价计取，当前电费在0.7-0.85元/kw·h区间波动。
那么，江御公馆的“专变电”模式和“公变电”有什么区别呢？
主要区别
主要在于供电方式、价格不同和维修责任不同：
----专变电，即专用变压器供电，通常用于工业、商业等大型用电场所。由开发商设计施工，变压器等供电设施产权属于全体业主共有，供电企业不负责设施的日常管理和维护，业主只能委托物业公司进行用电管理。
因专变电力损耗需要业主分摊等原因，专变电的电价通常较高。后期购房者一般是到物业公司设立的代收点购电，费用要高出核定电价。
----公变电，即公共变压器供电，是城市居民和商业场所常见的供电方式。变压器由供电企业管理、维护，用户直接到电力部门购电，按照国家物价部门核定的电价计费。
公变电的费用较低，公变的线路变压器由电力部门终生负责保修，用户不需要出维修费。（根据公开资料整理）
由此看来，业主的担心也不是没有道理。但是，问题主要还是看这几个层面：
房探观点
----一看是是否合规。按照开发商的说法，江御以专变电报规，应当是合规的。对此，在采访中，电力部门尚未正面回应。
一般来说，温州的LOFT以公变电、直接与国家电网结算电费的居多；专变电的做法，需要与物业结算电费，可能与多数温州购房者的使用习惯不一致。只能说，开发商的这一设计，有些欠考虑。
----二看是是否合约。要看《商品房买卖合同》等合同中是否有具体的约定，开发商交付的与约定是否相符。
----三看是是否涉嫌虚假宣传。开发商营销宣传和广告等中是否有类似表达。这些都需要业主提供进一步更强有力的证据。
----考虑到整个项目牵涉到1800多户小业主，后期变压器等设备维护有一定难度。且早年非直供电的老旧小区等，后期基本上陆续推进“专改公”。如果具备条件，建议相关部门牵头，积极推进专变电转为公变电。
如果“专变电”后期无法转为“公变电”。这也对后期物业的处置和管理提出了更高要求。一方面，电费计价标准需要进一步明确；另一方面，用电毕竟是专业性和技术性很高的问题，物业也需要聘请具备资质的专业人士专项维护。
▲江御交付实景图。图据微信公众号“温州新希望地产”
最后，再来看看业主反映的其他问题：
层高问题
业主反映称：
层高宣传为5.38米，实测仅为5.18米。
开发商回应：
层高5.38米，与宣传、报规、实测一致，业主宣传的5.18米为自测的净高；
房探简评：
层高-楼板厚度＝净高
根据《高层建筑混凝土结构技术规程》，超高层商业建筑的楼板厚度一般应达到100-120mm，对于特别大的跨度，厚度可增加到150-180mm。
如果排除业主自测存在的误差外，业主自测差了200mm，差距还是有一点大。建议再实地多点位测量下。
空调外机问题
业主反映称：
空调交付为8-13户用一外机，非常不便。应该调整为一户一机。
开发商回应：
空调外机属额外赠送事项，外机质保期自集中交付起保修两年，由空调厂家提供。
项目销售阶段，已在现场通过《希望宣言》进行公示告知：
①1号楼12层以上楼层办公用房，交付时安装有室外机并预留冷媒管至户内，室外机统一放置于邻近避难层，未配备单独设备平台，敬请知悉。
②2号楼4层及以上楼层办公用房，交付时安装有室外机并预留冷媒管至户内，室外机统一放置于邻近避难层，未配备单独设备平台，敬请知悉。
部分涉施工质量问题
业主反映称：
现场存在公区过道墙面返碱起皮、卫生间地面防水厚度不够、墙面防水未施工等问题。
▲业主供图
开发商回应：
整体按图施工，公区局部区域因开荒保洁期间碰水存在返碱，已整改完毕，后续如有发现，我方也将按照【质量保证书】约定进行整改。
房探简评：
涉施工质量问题，建议业主及时查验房屋，督促开发商整改。类似问题，开发商理应无条件整改。
部分房间内有管道等
业主反映称：
部分房间内集中布置了大量污水管、烟道等，占据了大量套内面积。
▲业主供图
开发商回应：
按图施工，且前期宣传阶段也已展示，如“折页图”等，面积测算依据规范要求执行。
▲建面约92㎡户型图示意（见红圈处）。
▲1#塔楼平面图
好了，今天就说到这了！
