以上为广告
◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
闲来无事，看某些中介抖音推销二手房，常常以高得房率吸引眼球，比如
---“产权150方，实用180方+”；
---“160方错跃，送面积多兮多”；
---“买一层送一层，得房率超130%”。
▲部分错跃户型二手房源推广视频。图据第三方视频号
温州市区的商品房，真的有这么高“得房率”吗？你看现在新交付的和在售的楼盘，大伙儿的印象，得房率普遍不到80%的啊！这高与低之间，差距真的有这么大吗？
今天，咱们就用数据说话，一次性说透这个话题！
首先，咱们来明确下“得房率”的概念。大家天天说得房率，但得房率到底怎么算出来的，常常谁都搞不清楚。
根据实际情况，我们把得房率分为“产权得房率”和“实际得房率”。
产权得房率取决于公摊的比例。不同的建筑类型，公摊面积不一样，产权得房率也大为不同，具体数据如下：
公寓类型 | 总层数 | 标准层布局 | 一般公摊面积 |
电梯多层或小高层 | 6-11层 | 一单元两户 | 约15-20㎡ |
二类高层 | 12-18层 | 两梯两户 | 约27-28㎡ |
两梯三户、两梯四户 | 约17-22㎡ | ||
一类高层 | 19-33层 | 两梯两户 | 约35-40㎡ |
两梯三户 | 约25-28㎡ | ||
两梯四户 | 约23-27㎡ |
△根据房管网数据整理，可能有误差，以实际为准
在这样的公摊面积下，我们再来看看市区在售、新交付项目的产权得房率：
公寓类型 | 标准层布局 | 案例 | 产权得房率 |
电梯多层或小高层 | 一单元两户 | 龙湾壹号105方 | 84.01% |
二类高层 | 两梯两户 | 江著观邸199方 | 81.14 |
两梯三户、两梯四户 | 春月江澜118.81方 | 79.57% | |
一类高层 | 两梯两户 | 时代滨江上品132 | 75.87% |
两梯三户、两梯四户 | 未来之城129方 | 77.94% | |
两梯四户 | 鹿岛万象天地108方 | 76.74% |
△根据房管网数据整理，可能有误差，以实际为准
▲鹿岛万象天地建面约108方报批户型图与营销户型图示意
那么，”实际得房率“到底该怎么算呢？
计算上，咱们就直接将建筑轮廓线以内可供利用的的阳台、设备平台、挑空等等全部计入“套内可利用空间总面积”之中（下图红线所示范围面积）：
▲鹿岛万象天地108方套内可利用空间示意
因此，鹿岛万象天地的这个产权建面约108方，产权得房率大致在76.74%左右。而计算整个建筑轮廓内的面积后，实际得房率大致在79.18%左右。
所以，实际得房率一般总是会高于产权得房率。
主要“偷面积”部分
根据上述规定，在极限情况下（所有面积都偷足），以产权建面150㎡错跃为例，其套内可利用空间总面积（3+4+5+7）汇总如下：
传统错跃“偷面积”限值 | 以建面约150㎡为例 | ||
1 | 产权面积 | 150 | |
2 | 公摊 | 38 | |
3 | 套内（不含阳台） | 98.5 | |
4 | 阳台 | ≤户型建面18% | 27 |
5 | 设备平台 | ≤户型建面7%（不含外墙隔板） | 7.84 |
6 | 空中花园 | 0 | 0 |
7 | 挑空 | ≤户型建筑面积15% | 22.5 |
8 | 可利用空间（3+4+5+7） | 155.84 | |
9 | 实际得房率 | 103.89% |
下面，咱们就来计算几个实际楼盘错跃的实际得房率：
（以下计算仅为示意，或有较大误差，仅供参考，以实际为准）
咱们就以天麓东苑建面约165方错跃户型为例。
这是开发商营销宣传户型图：
▲图据网络
这是开发商报批户型图：
▲图据温州市房地产市场信息交易网
天麓这个户型主要是通过阳台、挑空和设备平台等实现的。
得房率即为：
| 模块 | 建筑面积 | |
1 | 产权面积 | 164.83 |
2 | 公摊 | 36.62 |
3 | 套内（不含阳台） | 116.405 |
4 | 阳台 | 约23.61 |
5 | 设备平台 | 约5.46 |
6 | 空中花园 | 0 |
7 | 挑空 | 约21.54 |
8 | 可利用空间（3+4+5+7） | 约167.015 |
9 | 得房率 | 约101.32% |
▲或有误差，以实际为准
备案名：九宸园
交付时间：2020年6月
咱们以滨江万象天地最常见的150方为例。
这是开发商营销户型图：
这是开发商报批户型图：
滨江万象天地这个户型主要是通过阳台、挑空和设备平台等实现的：
▲本户型奇数层示意图
▲本户型楼上主卧示意图
得房率即为：
| 模块 | 建筑面积 | |
1 | 产权面积 | 150.04 |
2 | 公摊 | 39.93 |
3 | 套内（不含阳台） | 97.66 |
4 | 阳台 | 24.89 |
5 | 设备平台 | 7.62 |
6 | 空中花园 | 0 |
7 | 挑空 | 22.17 |
8 | 可利用空间（3+4+5+7） | 152.34 |
9 | 得房率 | 101.53% |
▲或有误差，以实际为准
▲市府路壹号实景图。图/温州豪宅
以主力户型160方错跃为例。
这是开发商营销户型图：
这是报批户型图：
市府路壹号同样也是通过阳台、客厅挑空和设备平台实现偷面积。
其得房率为：
| 模块 | 建筑面积 | |
1 | 产权面积 | 160.03 |
2 | 公摊 | 42.06 |
3 | 套内（不含阳台） | 103.57 |
4 | 阳台 | 28.80 |
5 | 设备平台 | 8.22 |
6 | 空中花园 | 0 |
7 | 挑空 | 22.821 |
8 | 可利用空间（3+4+5+7） | 163.41 |
9 | 得房率 | 102.1% |
▲或有误差，以实际为准
由此来看，这几个错跃户型得房率基本上差不多，都超100%，但均低于理论极限值。
那么，为什么不少中介宣称的得房率往往夸大比较明显呢！
这里，除了可能是外行人或是炒作卖房噱头之外，还有一个根本原因是：
错跃户型的上层，有部分设计已经浇筑了楼板，是计算两层建筑面积的；另外，楼梯部位也是按照两层计算建筑面积。而不少中介或是购房者，把整个上下跃层部位，全算作“赠送面积”，从而大大夸大了得房率。
以上述市府路壹号建面约160㎡错跃来看，真正挖空送面积只有约22.82㎡，而整个上下有跃层的部位，有约34.22㎡。
看了这篇文章，对得房率的问题，大家是否都清楚了呢？是否不会再随便让人忽悠了呢？
那么，接下来上市的“第四代高品质住房”，真实得房率到底是多少？对此，我们将另行写篇稿子告诉大家。
好了，今天就说到这啦！
