◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
2024年的最后一天，万科出手了！这次的主角是梧田老街北侧的64亩商住地块C-25地块。
12月31日下午，在浙江产权交易所官网，浙南万科以1.96亿余元的底价摘得梧田东单元C-25地块项目公司温州市滨田房地产开发有限公司（国有企业）的51%股权及享有的债权，成为控股股东。
▲图据浙交汇
这也是2024年以来，温州土拍史上少见的头部房企出牌！
一起来看看……
梧田东单元C-25地块位于瓯海区梧田街道东垟路与梧埏街交汇处东侧。南侧即梧田老街，东北侧为原来的双鹿啤酒厂。
地块占地约64.2亩，总用地面积42809㎡，容积率约2-2.9，地上总建筑面积约85618㎡。
▲来源：温州云读地
2024年7月12日，由温州城发集团所属的温州滨江置地有限公司、瓯海新城建设集团所属的温州瓯发置业有限公司以76350万联合拿地，并分别持股51%、49%成立温州市滨田房地产开发有限公司共同开发地块。该地块折合住宅楼面价约8918元/㎡。
▲图据浙江省土地使用权网上交易系统
房探了解到，此后，有万科等房地产企业曾与拿地国企接洽。
12月月初，浙江产权交易所正式披露了地块项目公司的相关公告，将转让标的公司51%的股权及债权等。
按照披露公告，温州城发、瓯海新城建设集团分别转让28%、23%。也就是说，竞得方将占股51%成为控股大股东。
股权变更后，竞得方后续预计还需要支付以下几项费用：
尚有38175万拿地价未支付，约定在2025年7月18日之前缴纳；
项目工程造价审计委托费用暂定21.64万元；
1个月内，按股权比例出具102万元银行履约保函给属地街道办事处；标的公司注册资本金5000万未完成实缴，按股权比例支付2550万，应于2029年8月6日完成实缴。
与过去，开发商直接拿地相比，这一批城投系、地方国企拿地的大多没有开始真正进行开发。
据不完全统计，今年以来，温州市区成交的近20宗地块里，绝大部分都是地方国企、城投系兜底，仅个别成交地块有民企参与，且头部房企等几乎没了踪影。
而不少国企此前没有房地产开发经验或者没有拿得出手的商品房项目。找有经验的开发商合作，可以说是一个出路。不过，到底怎么个合作法，路线还需要不断摸索。
今年，龙湾区城市中心区管委会就曾发布过两条公告，就挂牌出让的地块，邀请房地产开发企业或施工企业参与合作开发，但好像没有溅起多少水花。
▲图据龙湾区人民政府官网
倒是“国企兜底拿地，民企管理代建”的合作模式有实例可循。如——南塘云玺、桂语青澜。
南塘云玺由国企拿地建设，金地负责操盘管理，项目已经亮相，但至今没有开盘。
▲效果图
桂语青澜由国企兜底成交，绿城管理负责代建代销，去年10月就有首栋楼结顶，但同样至今没有开盘。
▲效果图
究其原因，在于市场下行态势下，价格是一个方面；国企与开发商管理合作机制不够灵活等是另一方面。
此番，像万科这样的头部开发商入股，成为控股股东的方式，会不会成为这一批国企拿地地块商品房开发的新思路，值得保持关注。
当然，像万科这样深耕温州多年的房地产企业，这几年呈现了翡翠天地、古翠隐秀等口碑和品质还不错的项目，目前在市区也将面临着“无地可卖”的境况。万科在温州市区的映象广场已于近日交付，世纪公元等均已交付，为现房尾盘在售。
▲映象广场实景图示意
据坊间传闻，部分房企早两年拿地的地块，包含有部分政府回购的政策性住房。目前，政府也没有余力回购，政府部门允许将部分债务作为交换筹码，在拿地等方面部分抵消。
因此，此番万科出手，倒也是情理之中。
这边在投钱拿地，那边项目建设方案已经在批前公示了。不得不让人感叹这效率……
▲图据浙江省自然资源和规划局官网
▲图据温州市自然资源和规划局官网
60-90㎡，129户； 90-140㎡，546户； 140-200㎡，38户； 大于200㎡，38户。
我们再来回顾一下被万科青睐的这宗地块详情：
地块位于瓯海区梧田街道，南侧即梧田老街。
▲地块相对位置、实景图/浙江省自然资源网上交易中心
▲来源：温州云读地
地块 | 梧田东单元C-25地块 |
性质 | R2兼容B11、B13 |
出让土地面积（㎡） | 42809.35 |
建筑面积（㎡） | ≤85618 |
| 容积率 | ≥2.0且≤2.9 |
| 建筑密度 | ≤30% |
| 绿地率 | ≥35% |
| 建筑高度（m） | ≤80 |
起价（万元） | 76350 |
起始楼面价（元/㎡） | 8918 |
▲地块详情及规划指标要求。
其中，地上部分出让起始价为75006万元（楼面地价8761元/平方米），住宅地下其他功能用房10000平方米出让起始价为1344万元（楼面地价1344元/平方米）。
长按识别下方二维码
即可查看地块VR全景
※ 住宅建筑外立面裙房部分（不含门窗）以金属板材或石材为主，造价不低于850元/平方米，住宅外立面建筑外立面裙房以上部分造价不低于135元/平方米。
※ 商业建筑外立面采用玻璃幕墙的造价不低于1200元/平方米，采用非玻璃幕墙的造价不低于850元/平方米。
※ 住宅门窗造价不低于1200元/平方米。
※ 公共部位室内装修（按建筑面积）平均造价不低于1500元/平方米。
※ 室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/平方米。
※ 住宅层高不小于3.15米，楼板的厚度不小于0.15米，并实施楼板一体化浇筑。
※ 竞得人可自主选择是否全装修销售。
※ 按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊，其中：
1、每套住宅的空中花园绿化阳台水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。
2、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。
※ 套型面积大于140平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30平方米的，单倍计算建筑面积。
※ 住宅建筑高度限高80米。小于等于24米的，建筑连续面宽不大于70米；大于24米且小于80米的，建筑连续面宽不大于60米。
※ 地块停车配建按地上和地下空间有实际使用功能且有停车需求的建筑面积计算。
关于政府筹集项目：
※ 地块需设置2000平方米的菜市场（可兼容生活超市）及对应设施，筹集总价款为1500万元。
※ 设置地上一层沿街零售商业建筑面积1500平方米及对应设施，筹集价款为1800万元。
值得一提的是，除万科入股的梧田64亩商住地块外，浙江产权交易所官网上还披露了桃花岛单元T03-03地块的51%股权转让，该地块由温州城发全资控股，预计于2025年1月6日信息披露结束并开始竞价。
▲据浙江省土地使用权网上交易系统
据小道消息称，蓝绿双城、绿城、保利等曾与温州城发进行接洽过。这一说法未经官方证实。后期是否会出手入股，亦尚不可知。
好了，今天就是说到这了。
