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◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
自打2022年开始，“国企城投兜底”成为了土拍市场的主流。
▲温州市区部分城投参与拿地项目一览，为不完全统计。根据浙江省土地使用权网上交易系统成交记录整理，或有误差，以实际为准。
这几年，国企城投兜底拿了这么多地块，难道就只是为了放在那里“晒太阳”吗？
其实，城投拿地，答案不是大家普遍认为的“地方政府托市”。其最大的目的，是通过地方国企拿下地块，然后去银行融资，给政府支付地价款，从而维持“土地财政”的基本盘运作，不至于失速太快。
否则，这几年温州市区土地出让金收入，从四五百亿一下子跌去90%以上，财政的日子怎么过？
当然地方国企拿下绝大部分地块，放在那里晒太阳也不是长久之计。所以这些地块的后续开发，也被提上日程。
然而，温州市区多数国企、城投公司并没有房地产开发的经验，让他们自己去进行商品房开发，恐怕消费者会有较大的抗性。现在房子“塌塌出”，温州还想买房子的土豪们，对新开发的商品房挑剔的要死，逼得开发商“内卷到天花板”，才能分到一杯羹。地方国企如果“赶鸭子上架”，风险很大。
那么，这些地块该怎么办呢？
对此，政府近期的一些列动作，已经揭示了答案——未来，温州市区大部分商品房的开发，或将迎来新模式：
作为“大地主”的地方国企，通过招标等各种方式，由开发商对存量地块进行代建代销代管。也就是说，这些地块，甲方是地方国企，而开发商转变为“代建代管”的乙方，给地方国企“打工”。
这不，这种新模式，近期已经密集出现了，一起来看看……
来看看新近有动向的地块的基本信息——
项目公司：温州市滨都房地产开发有限公司
“共建”房企为：蓝绿双城（持股5%）代建代销
地块位于鹿城区七都街道中心路西侧，北侧即金悦澜湾，临近温州市实验中学和温州市建设小学七都分校。
地块 | 七都岛老涂一期地块 |
性质 | R2兼容B11、B13 |
出让土地面积（㎡） | 150210.78 |
建筑面积（㎡） | ≤157720 |
| 容积率 | ＞1且≤1.05 |
| 绿地率 | ≥28% |
| 建筑高度（m） | ≤36 |
成交总价（万元） | 246300 |
成交楼面价（元/㎡） | 15616 |
▲地块详情及规划指标要求。
▲子地块具体指标
实景图示意：
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▲据2023年温州读地手册
主要代管代销房企为：蓝城联合体
▲中标公告
该地块占地约54.712亩，地块容积率仅1.0-1.05，可做排屋、合院等产品。去年10月，由臻龙底价竞得。
▲地块相对位置示意
全过程代建代销开发商：旭辉管理联合体
瑶溪南单元12-A-10地块位于龙湾区瑶溪街道孚敬路与永宁西路交汇处东侧。地块起始总价约3.77亿元，去年10月，国企以底价12749元/㎡竞得。
地块占地面积约3万㎡（折合约45亩），容积率：1.0-1.03，计容地上总建面≤约3.09万㎡，其中幼儿园面积≥4067㎡（无偿配建），建筑高度:≤36米。
竞得者需有偿代建北侧绿化带12-A-09地块、河岸生态驳坎（约200米）。
根据出让文件，该地块可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。
代管代销房企：绿城建设、绿城都会
地块位于龙湾区永强大道与围垦路交汇处。
▲地块相对位置示意
项目位于龙湾区老城区核心板块，紧邻S1线永中站，总投资约18.7亿元，总建筑面积约18万平方，地上建筑面积约12.5万平方，其中住宅约10.2万平方，商业和办公约2.3万平方。本项目定位中高端改善型住宅，品质对标温州城区高端楼盘，价格则相对亲民适中（据温州轨道交通置业有限公司）。
通过超高窗墙比、全铝板外墙的高颜值外立面；入口门庭、礼仪门廊、单元大堂、主题架空层等归家动线的极致实景展现；下沉庭院、地下会所、花园景观、户外泳池等全维示范区营造；与地铁商业衔接的社区商业提供便捷的生活办公配套；以及业内巨头绿城集团的品牌和服务加持，本项目旨在打造龙湾区住宅品质高地和温州轨道交通TOD开发示范标杆（据温州轨道交通置业有限公司）。
▲效果图示意
除了以上4个项目外，也有不少地块和开发商正在代建代销代管的赛道上发力。
城投国企做“东家”，开发商代管代销代建，这样搞起来的商品房，品质到底会变好还是会变坏呢？对此，我们的看法是这样的——
房探简评
----这些地块开发，虽有利益捆绑，但毕竟不是开发商自己出钱，所以，开发商很可能不会像“CBD三杰“、”天珺“那样玩命”搞产品的更新迭代；
----由于政府是“大东家”，设计、施工等合作商选择，须经公开招投标，机制明显不如房企自身操盘灵活，因此，产品设计灵活度很可能受到很大制约；
----坊间传闻，龙湾某盘，甚至出现总包要压低总造价才能中标的情况，商品房开发如果把“造价低”作为重要参考，那么未来的品质好还如何保证？
----政府兜底拿地的公司，毕竟没有任何开发经营，但基于“委托-代理”的关系，身为“大东家”又不太可能完全让代建代销代管公司放手一搏，两者关系能否理顺，也是楼盘开发能否顺利进展的关键所在。
因此，在这样的开发新模式下，未来市场还能否出现值得期待的房子，不确定性较大。
好了，今天就说到这！
