◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
近日，有多名中介发布信息称，城西阳光100·阿尔勒多套二手房3000多元/㎡挂牌，有建面约75方小户型低至总价约25万元，还能办按揭！😲
▲图据第三方平台中介发布的短视频。
要知道，阳光100·阿尔勒一度是温州首屈一指的超级大盘，号称总占地面积约为3000亩，一二级联动开发360万㎡；首次开盘前，开发商一度招揽了700多名营销人员，几度荣膺片区销冠，可以说是“现象级投资红盘”。
阿尔勒交付后成交价一度达1.4万余元/㎡。如今，3000+元/㎡的价格让不少在温务工的网友直称“比老家县城还低！”
▲仰义林里板块实景图示意。图据温州阳光1000阿尔勒
阿尔勒为何降价如此之猛？3000多元/㎡的价格市场反响如何？又是什么原因让阿尔勒“打骨折”呢？一起来看看……
房探从多渠道了解到，今年11月前后，阳光100阿尔勒（备案名：秀峰里）小区确有数套房源以3000多元/㎡成交，以低楼层居多，高楼层成交的目前仅为个案。
低楼层成交的如秀峰里三组团某幢2楼建面约130.61㎡，2019年1月开盘时以总价约130万元购入（含购入车位1个，当时标价约10万元，目前市场价2-3万），近日以45万元成交，扣除车位市场价后，相当于单价约3250元/㎡。
高楼层成交的不多，如一期某幢14层144方，以总价约54万元成交，折合单价约3750元/㎡左右。据片区中介称，目前，高楼层挂牌价暂时没有低于4000元/㎡。
▲阳光100·阿尔勒实景图示意
那么，阿尔勒的近期市场成交行情究竟如何呢？
房探从片区中介处了解到：
----成交套数：今年以来阳光100·阿尔勒成交了30多套，市场成交以小户型为主，整体成交量略低于2021-2023年的50多套。
从近几年成交来看，阿尔勒一期的市场接受度和价格高于二期，而二期高于三期，若以一期市场价定为基数100，二期、三期分别相当于95、90左右。因成交价相对较低，一二期周边居住氛围和配套相对好些，且一二期房源满二、有房产证，因而成交相对旺盛一些。
在成交量上，一期1501套房子，二手房预计成交了近300套。由于一期为片区首批交付商品房，当前入住率达80%以上；二期大致在65%左右。
▲阿尔勒三期枫丹里交付实景图示意。图据“温州阳光·100阿尔勒”
----成交价格：今年以来成交价格持续走低，目前，多数房源成交价大多在4000-6000元/㎡（满二，有证）。部分未满二、无证房源成交价略低，大致低500-1000元/㎡。小户型成交单价相对高些，大户型当前成交均价普遍低于4500元/㎡。
以建面约74方小户型为例，6月成交均价大致在45万元左右（折合单价约6080元/㎡），如今在35万左右（折合单价约4720元/㎡）就能买到，挂牌总价低于35万元基本可以快速成交。
----挂牌价格：目前，整个阿尔勒三期共5100套房源，挂牌量巨大。但计算购入成本打5折挂牌割肉的大致在100多套左右，挂牌单价低于4000元/㎡的少于10套。
不计算财务成本和时间成本，与一期开盘价（约8800元/㎡）相比基本至少有3000元+/㎡的浮亏。
----历史价格走势：阿尔勒近年来多数房源成交价下降较为明显。在2020年，二手房个别房源最高成交价达到约1.45万元/㎡；在2021年前后，成交价大致在1.0-1.1万元/㎡上下波动，但在今年以来直接从6000多元/㎡下探至4500元/㎡。
▲阿尔勒小区成交均价走势。数据参考温都信息、资深中介
----购买群体：阿尔勒二手房购买群体以周边养老、在附近工作人员（含部分外来务工新温州人）居多。
尽管当前阿尔勒二手房价格较低，但因近年来周边来温工作人员工作不稳定，选择暂时性租房的也不少。
那么，为何今年下半年，阿尔勒成交价持续走低，甚至出现了3000元+/㎡的房源呢？
万家花城成交情况
据资深中介介绍，这与万家花城二手房降价，进一步分流客源息息相关。
今年以来，万家花城成交了近40套。目前，万家花城100方成交总价大致在70万元左右（含税、含车位和2500元/㎡装修标准），基本可以拎包入住。
▲滨江万家花城交付实景图
而阿尔勒为毛坯交付，小户型差价大致在2000-2500元/㎡左右，优势并不明显。
显然，万家花城品质及配套等优于阿尔勒。因此，也就出现了部分急卖的阿尔勒房源3000多元/㎡挂牌的情况。
然而，也有中介直言阿尔勒“便宜不好占、生活成本高”！
根据《温州都市报》的相关报道：
因阿尔勒地处山坡路段，通向小区沿线经过铁路、公路等重要路段，根据相关法律法规，禁止利用公路搭建设施以及铺设输送易燃易爆的管道，因此，目前，在用气上，阿尔勒小区使用的是液化石油气管道，也就是通常市民俗称的“煤气”；
用水方面，因小区地势较高，市政供水管网无法有效输送，阿尔勒是二次供水且采用了多级增压技术手段。（来源：《煤气每立方竟要16元，比一般地方高出好几倍！温州这个小区居民感叹“住不起”》）
房探来测算下三口之家的成本。主要差别在于用水和用气。
市区一般小区 | 阿尔勒一组团 | |
用水 | 3.35元/m³（≤17m³/月·户），4.55元/m³（17-30m³/月·户），8.15元/m³（＞30m³/月·户） | 按不同楼栋、楼层分4.8元/m³、5.4元/m³、5.78元/m³三个标准 |
用水费预估 | 20.1-26.8 | 32.4-43.2（以5.4元/m³计） |
用气 | 天然气：3元/m³（0-360m³）、3.6元/m³（360-540m³）、4.5元/m³（540m³以上） | 液化石油气：约16元/m³（据新闻报道） |
用气费用预估 | 45 | 80 |
▲用气用水价格据公用集团燃气公司、自来水公司公示价格。三口之家用气用水均为预估，三口之家一个月用水大致在6-8m³左右，天然气用气约15m³（含燃气热水器），液化石油气按照热值折算，约为5.0m³，有误差，供参考。
与之相比，确实用水用气成本略高，但在房价面前，每个月几十元的差距倒不算什么。
好了，今天就说到这了！
致谢
文中部分数据来源于温州市房地产市场信息交易网、温都通、贝壳找房及资深中介等，特表感谢！
若你对仰义林里板块有更多疑问，可以致电资深中介咨询。
阿尔勒、万家花城：滕周杰 13676738800
