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◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥
如今温州楼市，普通商品房可谓“全面过剩”，开发商只有绞尽脑汁“卷产品”，大幅拉开与同价位存量房的档次、品质，然后再以“亲民的价格”入市，才有可能获得成功。
要从“复制粘贴、流水线生产”，更新迭代到“量身定制卷产品”，需要更多脑袋去参与思考。所以今年，开发商拿着设计方案找房哥交流的频率也明显多了起来。
这不，市区南门单元A-01地块，中楠在8月刚刚拿下，就与房哥一起探讨怎么弄。因此，房哥也有幸参与了项目的建筑和景观方案设计。
▲项目相对位置示意。
让我们先从原始地形图说起——
▲地块相对位置示意，图据浙江省土地使用权网上交易系统。
地块的优劣，一看就很清楚。优点是南侧最宽130多米临温瑞塘河，日照采光无挡。更难得的是，户型设计完全没有面宽约束，可以做出超大面宽的户型。这一点在温州其它楼盘里，你是碰不到的。
▲每户南向采光面，平均近20米。
说完优点，再看缺点。地块东西长条，但南北进深较短。建筑一摆，南侧到围墙距离只有10多米。传统的思路，小区内的公区和景观营造，只能在北侧腾挪，而且还要面临消防场地和锦绣路的不利影响。
如此一来，公区就会面临温州土豪特别在意的“巧妇难为无米之炊”的窘境，做不出什么特色。
怎么卷才有戏？怎么卷才能“小而极致”、“小而美”？
对此，中楠·鹭湖利用政府规划设计条件“高品质住宅”的标准，给出了“柳暗花明”的答案。
那么，所谓有“温州特色的第四代高品质住宅”，到底与传统商品房楼盘之间，有什么根本区别呢？
首先是不同的计容方式——
高品质住宅的计容方式，与之前商品房地块有很大不同。
----传统商品房地块，会有地上总建筑面积的上限要求。
比如，地上建筑面积≤5万方，会所配套等公共空间设计了建面约2000方，那么可售的建筑面积就只有约4.8万方。配套面积越大，可售商品房面积就越小。
所以，开发商会尽可能地减少会所等配套面积，让销售面积最大化。
▲温州一豪宅下沉式会所实景
---而第四代高品质住宅地块，有大量的冗余面积让你设计建设会所、连廊、公共邻里空间等，这些功能都不用挤占可销售的商品房面积，甚至政府在地块出让时，还主动大幅降低容积率，让开发商有条件在公共邻里空间和配套上进行充分发挥。
▲南门单元A-01地块土地出让须知中关于高品质住宅相关的要求（部分）。图据浙江省土地使用权网上交易系统
中楠·鹭湖有了这样的设计条件，恰好南侧又有得天独厚的湖景，加上代建沿河绿化带的有利条件，于是一个独特的公区处理方案就应运而生了：
公区处理方案亮点
---把架空层高度做到约6.5米以上，融合公共邻里空间，与海派风会所功能联动设计；
▲项目会所效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
---自掏腰包，把沿河绿化带的建造品质和标准提高，作为“小区中庭”的标准来打造；
▲项目园林景观设计及效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
---南侧沿河界面，直接把围墙打造成“艺术观景连廊”样式，用连廊串联河流和公共绿带：
▲项效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
---把艺术连廊、架空层、会所、内庭、围墙、公共绿化带、湖景等公区所有要素统统融合，把所有的边界打破，进行一体化设计，让所有空间相互渗透、相互借景。
▲会所视线透视示意，湖景、绿带、会所室内，框景、夹景和景深关系，一体化考虑，项目效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
▲架空层健身房视线透视示意，内庭、连廊、公共绿化带、湖景，形成丰富的纵向景深感。项目效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
▲局部降板，绿化和谈心卡座直接延伸到架空层里。项目效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
于是——
呈现效果
---“围墙”成了“观景和休憩的泛会所延伸平台”；
▲项目效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
---景观内外渗透的灰空间，无处不在；
▲项目效果图示意，为意向图过程稿，以最新设计和最终交付为准
---连廊环抱，公共绿化和湖景，成了“私享中庭”。从架空层、健身房到湖面，构图与视觉进深都已被事先拿捏；
---270°曲面玻璃落地的会所，仿佛“漂浮在河面上的游艇”；
▲项目效果图示意，为过程稿，以最新设计和最终交付为准
这是典型的“内外无界灰空间处理手法”，从设计理念上讲，这无疑是高级的，在此前的商品房小区所未见的。中楠现在要做的，就是要把这种手法“精致原味”贯彻落地。
公区设计营造，因为不同的计容方式，可以做出之前楼盘所没有的新成果；而户型因为“不同计容方式+没有面宽约束”，得到的迭代效果，可以说也是颠覆性的。
看上面这个总面宽近22米的建面约173方户型，也许我只需要讲一句话，大家就明白了：
在温州的豪宅盘里，哪怕你去找找建面约200-300方面积段的户型，能不能找到一个既有正四房、又拥有南向9米面宽独立纯客厅的房子？
一个都找不到！！
你看下图这个210方，9米横厅+正三房设计，目前市区高端豪宅主流配置。这个户型如果做四房，那么客厅面宽只有6米：
而鹭湖上面这个建面约173方，楼上楼下既可以做双主卧套房，楼下也可以做南侧两卧室：
▲鹭湖建面约173方楼下改成双卧室示意
对于普通的商品房而言，约9米面宽+约9.1米进深的LDK起居厅，或许只是空间大、气派、明亮和互动功能兼具而已，但在鹭湖这里，它是和窗外270°无边际湖景融合在一起的：
面对这样的景观视野，9米无柱网大开间大尺度、270°落地玻璃无隔碍，就有了存在的非凡意义。
▲项目周边湖景视线示意
同样，鹭湖的这个建面约158方，也可以做到约9米面宽纯客厅+4房的布局——
约9米面宽+近5米进深（局部空中花园赠送）的客厅，与南侧9米面宽的空中花园之间，没有任何结构柱网阻隔。未来空中花园能封则封，即便不能封，也可将客厅落地玻璃全部打开，与空中花园、南侧湖景全部融为一体：
除此之外，建面约158方的餐厨体系，约4到4.2米的面宽，媲美别人家建面约140方客厅的尺度，“中厨+岛台+西厨”组合，统统可以安排起来：
▲中西厨+岛台设计示意
看到这里，或许有人会说，鹭湖的这个“第四代高品质住宅户型”，好像和那些“大挑台、大空中花园”第四代住宅不一样，它更像2018年之前温州市区的那些错跃户型。
▲国内首个落地第四代住宅项目——成都七一国际广场城市城市森林花园，2019年10月建成
关于这一点，就不得不提“第四代高品质住宅户型”的“温州特色”了：
---第一点，可按套内建筑面积的20%设置空中花园，但进深不能大于2.4米，与阳台进深规范一样；
---第二点，建面约140方以上户型，可设置不大于30方的双层挑空起居空间。
第一点告诉我们，温州特色第四代住宅，不能像其它有些地方那样，做大挑台空中花园。这样也好，有得有失，不用顾忌空中花园导致室内采光日照严重被遮拦的情况出现：
而与传统错跃相比，假设在赠送面积做到极致、面积偷足的情况下，那么第四代高品质住宅的得房率要比传统错跃高10%-15%左右。具体体现在高品质住宅空中花园不算面积，挑空面积更大，而传统错跃的阳台和设备平台比例更高。
最后，简单说一下在设计中对“风水”的考虑。
温州的富人们大多讲究“风水”。做设计的自然要把这种考究落实到实处。鹭湖的总平，拉一条吴桥路的延长线，住宅避过了“路冲”的嫌疑：
▲红色箭头为吴桥路大致延长线，仅为示意，或有误差，以实际为准。总平图来自项目规划建设许可方案批前公示，据温州市自然资源和规划局官网
鹭湖1号楼南侧临水，1号楼户型设计就把南侧功能空间面宽做到极致，联通大阳台（空中花园），欢迎“上风上水”：
▲建面约158㎡偶数层第三方家配建议图，非交付标准
3号楼西南两侧水系环绕，于是这个西边套南、西两侧270°打开，笑纳“玉带缠腰”：
▲建面约173㎡偶数层第三方家配建议图，非交付标准
▲项目西南侧效果意向图，以最新设计和最终落地为准，非交付承诺。
在房哥看来，风水属于“传统吉祥文化”，比如皇家颐和园，就是通过各种寓意，把“福寿吉祥”推向极致。而鹭湖最有寓意的“吉祥文化”，是这样的：
你看纵横交错的温瑞塘河，在这里恰如其分地勾勒出一只飞跃灵动的“白鹿”：
而鹭湖，又恰好落在白鹿背上，有着“驾乘天鹿，碧水潮生”之寓意。试想，这白鹿城的千年底蕴都来“撑场面”，“吉祥文化”之精髓，莫过于此了吧？
其实关于风水，房哥的态度是：我们只需关注背后朴素的“地理生态学”逻辑就行了。南面超阔间距，天然水系环绕，日照、通风、视线、自然、空气净化都有好处。
好了，今天就说到这儿。
