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◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨麦田夫斯基 ◎航拍丨k1va
就在几天前，浙江省首批未来社区项目之一——未来之星引发“轩然大波”，约200名准业主在小区门口拉横幅：
▲图据网络
话说，“出头”为业主维护权益还是要冒较大风险。或许是因为阵仗够大，维权够猛，多名组织、参与维权的业主因涉嫌扰乱公共秩序被传唤。政府职能部门也更应该“化被动为主动”，与其在形成一定舆情后再出手，倒不如尽早介入发力，为业主排忧解难。
讲真，未来之星顶着“温州中学附属初中”学区房的名头，一度万人摇号，四开四罄，妥妥的现象级红盘。如今，为何引得数百名业主拉横幅讨要说法？
而早在半年前，未来之星就几近完工，为啥最后“临门一脚”迟迟踢不出去，导致业主苦等4个多月，还没有交付的消息。这其中，到底又有什么“猫腻”？一起来看看……
华鸿华宇·未来之星（备案名：星耀澜庭）位于瓯海南湖板块南侧，是浙江省首批未来社区南湖未来社区的实施单元，由华宇和本土房企华鸿联袂开发，共有1208套住宅，主力面积段为建面约89-139㎡。
▲未来之星实景图示意
2021年2月，未来之星首开时毛坯均价约2.27万元/㎡，装标1500元/㎡。项目1208套住宅，有超1.27万人次参与摇号，四度开盘均直接售罄。其中，三期中签率更是低至7.66%，赶上“考公上岸”了！能摇中的，可谓是“幸运儿”！
项目原定于2024年8月30日交付，目前已经延期交付。
那么，准业主聚集集中反映的又是什么问题呢？
房探从多方了解到，主要为以下问题：
延期交付暂无交付时间表
业主反映：
未来之星8月20日通知延期交付，还以疫情、台风等为延期找借口。反观同期销售项目大多已经交付，而未来之星至今无交付的明确时间表。这不免让人担忧，监管账户资金有无被挪用。
▲未来之星延期交付通知书，图据网络
对此，近日，属地住建部门曾就此公开回应：
对该项目监管账户资金已加强监管，该项目目前资金监管账户资金正常，按要求房开公司已报送资金监管月报表。关于交付逾期问题，涉及民事争议，建议按商品房买卖合同约定通过司法等途径解决。
▲图源：民呼我为平台
外立面铝板涉嫌“偷工减料”
业主反映：
开发商前期宣传外立面铝板干挂，现在发现“铝板缩水”了。8幢楼栋的凹槽面使用了铝板材料，而多数主体大楼的凹槽面则仅采用了涂料进行覆盖。
经过进一步调查了解后，业主发现开发商在未经允许的情况下，擅自进行了设计变更，将铝板变为涂料。
根据土地招拍挂文件约定，未来之星主体外墙为金属板，造价不低于500元/㎡。
▲未来之星地块土地出让须知（局部）。图据浙江省土地使用权网上交易系统
要求开发商严格按照《地块开发监管协议书》及相关规定进行整改，确保小区主体外墙的建设品质。
属地住建部门几度公开回应：
经第三方核实，小区部分主体外墙确实存在使用涂料的情况。（11月26日）
未发现已通过施工图审查的图纸，经了解，图纸上不是幕墙，但未注明用什么材料，已要求房开公司、设计公司就凹槽位置做法做出设计说明。（10月21日）
房探简评：
同一小区，同是住宅楼栋，同部位却有不同做法，个别凹槽铝板，多数涂料，确实匪夷所思。
关于外墙铝板干挂是否涉嫌违法违规，看三个层面：
一是否按图施工，可以查对图纸；二是否涉嫌虚假宣传，前期开发商宣传有无“全铝板干挂”等表述；三是否违约，可以查对购房合同等外墙材质的具体约定。
品质“缩水”
业主反映：
开发商前期宣传、包括报批方案（含效果图）等，入户大门、入户大堂、地下室、标准层电梯厅等公区，以及绿化景观等都较为高档和精致。但现在即将交付之时，我们发现与效果图存在天壤之别。
强烈要求政府相关部门介入调查，并要求其按照报批方案中的标准进行整改与提升，确保我们业主能够得到一个与宣传相符、品质过硬的生活环境。
属地住建部门回应：
经审批的基本流程为方案设计和施工图设计，小区大堂、电梯厅楼地面用材等不属于强制监管要求内容类，建设单位根据建设要求逐步细化完善、自主选择，现场施工以最终版经图审合格的设计图为准。
▲图据民呼我为平台
小区周边道路标高高于小区内部标高
业主反映：
根据小区规划总平图，周边标高为4.6米。实际上小区周边道路标高高于这个。周边道路标高是否经过变更？能否说明变更理由，流程是否合法合规。
属地住建部门回应：
工程规划许可范围为地块范围内，小区周边道路标高不在未来之星所在项目许可范围内。周边道路的项目工程规划建设许可已经批前公示，程序合法合规。
▲图据民呼我为
目前项目尚未完成验收。11月26日，属地住建部门就业主集中反映的问题公开表态，会按照相关法律法规规定进行项目验收。
▲图源：民呼我为平台
那么，究竟未来之星当前呈现的品质如何呢？近日，房探借助无人机前往实地一探究竟……
（项目尚未交付，不代表交付水准，仅供参考。以下点评仅针对航拍时的现状。航拍于11月下旬。）
从现场来看，未来之星建筑立面、园林景观基本上已经完工：
还有部分细节仍需收尾，架空层等公区还有待捯饬。
从建筑立面来看，以银灰色铝板和玻璃门窗为主，搭配香槟金铝板线条，整体形象还是可以的：
立面整体也较为平滑、顺直：
北立面顶部做了斜切造型，并用香槟金强调，有一定辨识度：
整体来说，建筑立面与同时期交付项目比差不太多。
业主称的项目北立面凹槽部分利用金属漆模拟铝板效果。这也是不少铝板干挂小区的常规做法，主要目的还是开发商处于节省成本考虑。
项目采用阵列式布局，围合出两个中庭花园，整体上还是平铺直叙的几何构图，还是惯常的标准化流水线做法，没有太多出彩之处：
主要把“宝”押在了轴线景观之上。北侧中庭设计了类似旱溪的游乐场地和水景：
南侧则捣鼓了儿童游乐场地，从配置上来看基本上和新近交付项目差不多：
与其他同价位项目相比，未来之星多了风雨连廊：
值得一提的是，未来之星的屋顶绿化仅有草坪：
显然不如同时期的未来社区项目未来之城：
▲未来之城屋顶绿化交付实景
虽然有了风雨连廊等个别亮点，但未来之星园林景观整体来说还较为平庸。
目前，未来之星已经逾期交付超过4个多月。开发商面临的逾期交付违约责任是巨大的。
按照《商品房买卖合同》的约定，逾期交付90日内，开发商应承担全部房价款万分之二的违约金，按照含装均价约2.45万元/㎡、整盘住宅约12.6万方计算，开发商每天需承担约61.74万元的违约金。住宅1208套套均违约金约511元/日。
逾期超过90日后，购房者除了主张违约金外，还可以选择解除合同退房，并由开发商承担利息损失。
▲《未来之星商品房买卖合同》（局部）。业主供图。
对此，开发商有何回应呢？房探联系了开发商相关人士，截至发稿前未获回复。
有知情人士表示，未来之星项目早在今年6月底就已经处于收尾阶段。在相关部门牵头下，开发商和业主方就项目提升等问题进行了多轮磋商，但就提升预算金额、整改提升内容等问题始终无法达成一致。这或为项目暂时无法通过竣工验收备案原因之一。
就此事，房探也联系了属地住建部门相关人士。相关人士表示：
目前，未来之星项目尚未取得竣工验收备案，涉及按图施工等问题，正在督促开发商整改。另外，还有部分事项尚需理清。
关于交付逾期问题，建议业主按商品房买卖合同约定通过司法等途径解决。
针对未来之星的情况，房探认为：
房探简评
---当前，未来之星展现的品质较为平庸。
未来之星是万人摇号的红盘，加上“温州中学附属初中”的学区噱头，购房的业主普遍期望值较高，其中不乏投资购房可群。如今，市场下行，这样的品质交付，与当前主流交付项目相比，并没有多少亮点。显然，与业主期望差距较大。
---建议业主和开发商在街道和住建部门等的牵头下，尽早就项目改造提升内容达成一致，留存工程款，以保证专款专用。
值得注意的是，逾期交付，对于开发商而言是“滚雪球”式的违约责任。目前，未来之星已经逾期交付超过4个月，每个月的违约金达约1800多万元。从法律层面，逾期交付的违约责任会受到法律支持。但时间拖太久，一般开发商或难以承担业主大规模退房和高额的违约金。这对业主而言，意味着品质提升将遥遥无期。
建议业主紧盯验收的窗口期，理性维权，通过合理合法渠道表达诉求，以寻求“最大公约数”，维护自身合法权益，确保小区能够早日交付。
---为今之计，建议政府住建、资规、市监等职能部门和属地街道，宜多部门介入，压实责任，化解矛盾，该整改的责令整改，该处罚的处罚。
如部分业主主张的造价问题，若与实际差距较大，完全可以通过邀请第三方机构进行估价，预估造价缩水金额，富有针对性地进行提升！
民生无小事，何况背后是1208个家庭。
好了，今天就说到这！
