作者：孔瑜 律师 张莹琳 律师 赵婕妤 律师助理
7月21日召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。同时会议提出以下要点事项：
1、充分发挥市场配置资源的决定性作用，创新改造模式。
在政府债务较重、融资压力大、融资渠道不宽的情况下，要积极引进社会资本参与城中村改造。
2、积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。
从客观实际看，现阶段推进城中村改造要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置。
本次会议也对律师如何契合政府和企业需求，在传统的服务于征地、拆迁、化解矛盾、加速实现净地满足出让条件之外，以法商视角构建“城中村”改造全面、立体的法律服务体系提出了更高的要求。主要体现在以下方面：
一、全流程法律服务体系应延申到招商运营产业导入阶段
1、已经相对成熟的法律服务模式及板块
2018年，上海市明确了对“城中村”申报项目认定的政策条件：
（1）城中村申报项目集体建设用地占比不得低于70%；
（2）单个申请项目总用地面积不得高于1000亩。
【两个条件必须同时满足，缺一不可】
“城中村”地块的产权归属一般情况下较为复杂，有城市国有土地、集体建设用地、农用地（耕地、林地）、城市公共绿地、公共服务设施用地等各类性质的土地，因此涉及土地农转用报批以及农用地权属归集、流转等特殊程序。
根据以上定义和要求，在此前城中村改造等服务板块中，律师提供法律服务的重点在一级市场，即协助政府和企业实现“地怎么征”的环节。
一般聚焦程序披露、信息公开、矛盾化解、加速解决争议、协助政企划分工作界面以及审核报批流程是否完备等部分，最后以实现净地出让作为改造工作完成的重大工作节点。
这些流程的法律服务已经形成相对成熟的操作模式和板块。
2、法律服务应当伴随需求扩展延伸至中后端
随着市场的发展，城中村改造已普遍采用一二级联动开发模式，同时，无论政府还是平台企业都希望以改造盘活存量土地、培育导入城市产业新板块，那么自然而然，法律服务也应当伴随改造、发展的需求扩展延伸至土地出让之后的建设环节，以及以产业导入为主的招商环节。
广州已经迈出了探索的一步，尝试给城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（兼容工业、公共管理和商业服务用地），在土地集约节约利用改造中实现城市高质量产业转型。上海也在工业存量土地改造过程中，探索新型用地方式，并且结合产业导入开展生物医药研发等产业的厂房定制定建模式。
因此法律服务也要重视改造的目标和导入的产业生命周期，根据分片分区改造进度，创新服务，精准服务，在法律文本和方案制定过程中，可以结合法律法规，提出刚弹结合的建议，为后端的建设、招商、运营、公共服务甚至应急避险等各种需求预留相应的接口。
二、完善多种需求兼容、多种融资工具并存的法律服务体系。
1、兼顾各方参与主体合理诉求在制度设计中的体现
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