签署合作开发协议，并在合作开发协议中明确权、责分配，根据项目具体情况，对目标成本、规划设计、项目招标采购、安全生产、工程目标和质量、管理费用与财务费用、运营、营销等设定明确的控制目标、围绕控制目标明确控制手段、控制节点、违约责任等，对项目的顺利实施与开展尤为重要。
此为《合作开发协议的实务要点》之下篇，将对工程目标和质量、管理费用、财务费用、运营、营销部分的实务要点进行探讨分析，以期对合作开发协议的约定注意事项做出提示。
一、工程目标管理和质量管理
房地产工程管理指的是在房地产工程施工的过程中用系统的理论、观点和方法，对工程进行有效地规划、组织、决策以及协调各部门之间的关系，利用有限的资源，在保证工程质量的前提下，按时完成方案任务，实现固定资产的预期目标。
3、禁止将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位。
（三）实务要点
1、建立项目进度管理目标制度
对于大型建设工程项目，应根据尽早提供可动用单元的原则，集中力量分期分批建设，以便尽早投入使用，尽快发挥投资效益。
应在编制房屋市政工程概算时，应当落实与建设需求相匹配的建设资金，科学合理确定质量安全风险评估、勘察、设计、施工、监理、检测、监测等保工程质量安全所需的费用。
二、管理费用与营销管理
营销费用是指项目销售推广、物料包装、以及与营销相关的各类服务、维护保养、促销而发生的一切费用。采用自销还是渠道销售，当年促销力度大小等因素均会对营销费用产生影响。同时，销售额增长与营销费用增长也具有强相关性。
4、进行广告营销时应避免知识产权侵权的风险。不得利用他人的知识产权作品（包括文章、图片、视频、卡通形象、文字字体等），或他人的人物肖像为自己的所用。
管理费用管理是建设过程中成本控制的关键环节之一。作为项目的间接创造利润的环节，此环节涉及的最核心部门无疑是财务部门和办公室。财务部门制订财务需求计划、税务筹划、管理人员成本计划等，严格控制项目公司为筹集资金而发生的各项费用、开发速度和规模与贷款规模，降低人工成本和办公费用，开展合理的税务筹划，降低税务成本，实现间接创造项目利润。以上各核心部门和配合部门所做工作均为高层领导的决策提供最有力的支撑。
（1）建立营销管理部门，统筹管理、业务督导、协调服务三大职责协同开展营销系统工作，完成交与的营销指标任务。具体包括：制定营销管理目标；编制项目营销推广工作计划、实施方案；
（2）及时处理营销推广过程中出现的问题。分析原因提出可行建议，及时向营销管理汇报情况。
三、财务费用管理
财务费用是指项目公司在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括项目公司生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（减汇兑净收益）、相关手续费，企业发生的现金折扣或收到的现金折扣，以及筹资发生的其他财务费用等内容。
（二）法律红线
1、《上海市国资委监管企业投资监督管理办法》的相关规定
2、《上海市市属国有企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》的相关规定
（三）实务要点：建议项目公司进行模拟清算
模拟清算需要确定的事项是最终可以分配的利润、净资产。为此，需要相应确认收入、成本、税费，根据具体情况保留风险计提费用，并提前完成项目公司未分配利润的股东分红、完成项目公司股东借款的本息偿还。
四、运营管理
1、销售的法律红线
（1）未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚的法律风险。
（2）未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
（3）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（4）将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
2、销售代理的法律红线
（1）中介机构需要依法取得工商登记，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
（2）订立书面委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
3、交付的法律红线
（1）开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可能构成合同无效的法律风险。
（4）迟延交付房屋的法律风险，出卖人迟延交付房屋，经催告后仍未履行，买受人解除合同的法律风险。
未办理消防验收的出租物业，不得投入使用，造成重大事故灾难的，承担行政责任，或构成刑事责任。《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。对于商业地产的开发商而言，其开发经营的商业物业和配套公共设施（简称“出租物业”），如商场、商铺、广场、公寓、写字楼等及公共区域、设施，均须符合《消防法》规定，如出租方因违反消防管理法规，与承租方的出租合同可能因违反《消防法》无效，还需承担行政责任，造成重大事故灾难的，或构成刑责。
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