一、问题的提出
二、租金及房屋占有使用费计算区间规则
【案例01】白某与某赏（上海）品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2023）沪0101民初**号
【法院裁判认为】2022年10月11日，白某微信某赏公司催讨欠租，同时告知租赁合同即日起解除。鉴于某赏公司已于2022年6月初擅自搬离，且白某就某赏公司欠租情节已取得合同解除权，故租赁合同于白某微信通知解除之日即2022年10月11日予以提前解除。鉴于（1）物业部门答复于某赏公司搬离次日既已告知白某搬离事宜；（2）白某于2022年10月11日微信内容中仅陈述某赏公司欠付2022年4月及5月2个月租金，却未予提及后续欠租。鉴此，本院依法认定白某于2022年6月初既已知晓某赏公司已腾空搬离，在此情形下，白某负有法定减损义务，本院就此酌定白某最迟应于2022年6月30日自行收回系争房屋，自2022年7月起之租金损失，属于白某怠于收房所导致之扩大损失，应由白某自行承担。综上，某赏公司尚须支付2022年4月1日至2022年6月30日期间租金。
【案例02】上海某企业发展有限公司与邱某房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0117民初**号
（三）租赁合同解除前承租人已经不再占有使用租赁物，则怠于收房的扩大损失将由出租人自行承担。通常情况下，法院酌定支持一个月的房屋占有使用费，但有关于收房约定的，法院将参考约定时间计算房屋占有使用费。
图示如下：
【案例04】上海某地资产管理有限公司与上海某兆文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2023）沪0101民初**号
【法院裁判认为】经某地公司行使合同解除权后，房屋租赁合同关系于2022年10月10日予以提前解除，依据合同约定，某地公司在合同提前解除后有权自行换锁收房并处理房屋内留置物品，鉴此，本院依法酌定某地公司应于解约后合理期限内即最迟应于2022年11月10日自行收房，对于该日后所产生之房屋使用费系属某地公司怠于收房而导致扩大之损失，应由某地公司自行承担。
【案例05】上海某普商务管理有限公司与上海某郜餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0107民初**号
【法院裁判认为】关于占有使用费。合同第13.2条约定，乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。超普公司于2021年9月26日对案涉房屋采取断电等措施后，又于2021年10月31日发出《合同终止函》,表示解除合同并依据合同第13.2条规定主张权益。在明显存在合同约定的情况下，某普公司放任案涉房屋空置，不积极履行减损义务，应当自行承担合同解除后扩大的损失。故本院对超普公司主张自2021年11月6日起的占有使用费的诉讼请求，不予支持。
（四）租赁合同解除后承租人仍然占有使用租赁物的，通常计取合同解除之日起至实际退场之日止的房屋占有使用费，占有使用费酌情调整为同期租金水平。
图示如下：
【案例06】上海某资产经营有限公司与上海某装饰设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2022）沪0105民初**号
【法院裁判认为】本诉部分，关于占有使用费的计算的截止时间。本院认为，占有使用费的支付顾名思义以占有使用为支付要件，在2022年6月15日至2022年8月23日期间，被告占有使用了系争房屋就应当支付占有使用费。至于2022年8月23日之后，被告虽然表示自己已经搬走，但并未提供任何证据证明在该日向原告交付了房屋，况且从被告的自行陈述来看，当时被告在系争房屋内还张贴了封条阻止他人进入，也没有将钥匙交还出租人，显然房屋尚处于被告的控制之下，因此对于占有使用费本院按照被告向原告交付系争房屋钥匙的日期即2022年9月19日作为截止时间。鉴于双方当事人对于占有使用费的计算标准和方式均无异议，本院确认被告应当向原告支付2022年6月15日至2022年9月19日期间的占有使用费141,515.69元。
【案例07】上海某实业有限公司与上海某医疗器械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2023）沪0117民初**号
【法院裁判认为】被告未及时返还标的房屋的，应支付原告相应占有使用费。双方合同对占有使用费标准作出约定，按正常租金的两倍即480.48元/天计算。该标准亦明显高于原告无法再行出租的租金损失，本院酌情调整占有使用费标准为260元/天，自合同解除之日计算至标的房屋返还之日止。
（五）租赁合同解除后，承租人多次催告出租人办理退房手续，但出租人无正当理由拒不办理房屋交接手续的，此时租赁物虽然由承租人实际占有，但法院仅支持承租人恢复房屋原状期间的房屋占有使用费。
图示如下：
【案例08】上海某光百货有限公司与上海某泉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0106民初**号
【法院裁判认为】关于合同解除后的房屋使用费，合同提前解除的违约方虽为某泉餐饮，但违约责任的承担与办理退房交接可以不必同时进行，即使双方对前者存在争议，某光百货作为出租方，也应及时收回房屋以避免损失的扩大。然而，根据本院查明事实，某泉餐饮自2022年7月13日起即多次催促某光百货配合办理退房交接手续，但某光百货均未同意，直至2022年10月23日才同意收房，在此之后至10月31日期间，某泉餐饮才得以将两间商铺恢复至毛坯状态后返还给某光百货。本院认为，除2022年10月24日至10月31日商铺恢复原状期间的房屋使用费之外，某光百货迟迟拒绝收房导致的扩大的损失，不应由某泉餐饮承担。关于房屋使用费的计算标准，房屋使用费的性质不同于违约金，主要功能在于弥补损失，一般不应带有惩罚性质，某泉餐饮抗辩认为某光百货主张的两倍租金标准过高，现本院综合考虑双方合同的履行情况，某泉餐饮的过错程度及未及时交还房屋的原因等情况，酌情调整两间商铺的使用费的支付标准分别为79,920元/月、26,280元/月。故某泉餐饮应支付某光百货房屋使用费27,406.45元【（79,920+26,280）/31X8】。（笔者注：同月租金标准）
三、小结
综上，经总结司法裁判路径，法院在审理因疫情影响承租人违约案件时，会更加注重审查出租人的减损义务，如承租人单方退租后，出租人迟延收房的扩大损失由其自行承担；其次，法院考虑到疫情影响，通常对合同约定超出租金标准的占有使用费予酌减至同等租金标准；最后，司法裁判并不鼓励出租人以停水、断电等强制手段迫使违约承租人无法正常使用房屋。
碍于篇幅，关于租金减免政策的适用以及承租人违约责任如何裁量的问题将在本文的（下）篇中予以阐述，敬请期待。
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