一、问题的提出
2022年4月、5月因采取疫情防控措施导致房屋无法正常使用而产生如承租方是否有权主张出租方减免租金等争议，随着法院陆续作出判决，该类争议逐渐定纷止争。实务中，法院往往本着出租方和承租方疫情期间共克时艰、共担风险等公平原则，裁决双方共同分担在此期间的租金损失。
也是据此，近期代理的租赁纠纷增加。笔者发现，除去和疫情相关责任承担争议外，在较为严格、详尽的租赁协议中，往往约定在承租方出现提前退租、逾期支付租金等违约情形时，出租方有权主张：
1、逾期支付租金违约金；
2、提前解约违约金；
3、没收租赁保证金；
二、违约责任司法裁判尺度梳理
【法院裁判认为】综合衡量本案的实际情况，张某逾期支付租金，实际上相当于占用了王某的资金逾期不还，可参照逾期贷款利率确定王某的损失。
（三）房屋租赁合同中约定每日的房屋占有使用费为日租金的两倍、三倍等的，存在法院调减至按租金的两倍等情形。
【案例06】上海某贸易有限公司与上海某浴室房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书，（2021）沪0110民初**号
【法院裁判认为】关于房屋使用费的支付标准，贸易公司要求按照合同约定的房屋租金的两倍支付房屋使用费，属合同约定，某浴室公司对计算标准无异议，并无不当，本院予以准许。
【案例07】上海某滨江投资开发有限公司与边某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2021）沪0110民初**号
【法院裁判认为】被告至今仍占有系争房屋，原告某滨江公司有权向被告主张房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，合同约定按照届时日租金的300%标准支付，该标准具有违约责任承担的性质，被告抗辩该标准过高，希望法院调整。本院结合当前租赁市场价格、合同约定的价格及双方履行情况，酌情调整被告按照届时租金标准的2倍向原告支付。
【补充说明】如合同中未约定房屋占有使用费的，但出租方向承租方主张的，法院一般按合同约定的租金标准裁决。
【案例08】上海某有限公司汽车工业专用敷料布厂与李某不当得利纠纷民事二审案件民事判决书，（2022）沪02民终**号
（四）房屋占有使用费的截止期限，如出租方主张到最终承租方腾空房屋为止，而承租方认为“出租方存在怠于交接房屋情形”等的，法院一般以移交单记载、实际交接完成（包括水、电、燃气情况、附属设施设备等）、被告腾空搬离、作出放弃房屋内物品的意思表示等来判断，最终酌情裁决。
【案例09】上海某贸易有限公司与上海某浴室房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书，（2021）沪0110民初**号
【法院裁判认为】关于房屋使用期间，根据双方确认的移交单，明确记载2020年11月2日收到中原路某弄某浴室钥匙，某公司认可已验收，虽称仍有某贸易公司转租的房屋没有交还，但未能提供证据证明某贸易公司与某浴室之间对上述情况的确认，该主张不予采信，本院根据移交单确认的日期认定某浴室使用系争房屋至2020年11月2日。
【案例10】肖某与王某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书，（2021）沪0110民初**号
【法院裁判认为】2021年1月31日合同到期后未续签，被告续租并交租金至5月31日。2021年5月31日交接房屋，因被告未经原告同意，多处改变房屋结构，原告要求恢复，被告离场致交接无法进行并继续占有租赁房屋，理应对此违约行为承担责任。……双方直至2021年7月28日才交接完成（2021年7月28日，原、被告进行交房验收，确认水、电、燃气情况，附属设施设备为空调3个（其中1台由立式更替为挂壁式空调，同为3匹）、饮水机1个、大门钥匙2把，原告确认灶具缺失，被告口述装修时放置于吊顶内，可能在、可能不在。）……被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告肖某2021年6月1日至7月28日租金及房屋占有使用费26696元.
【案例11】上海某企业发展有限公司与上海某新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书，（2021）沪0110民初**号
【法院裁判认为】被告还提供系争房屋物业公司财富广场管理处的两份《情况说明》，证明其早已于2017年底便搬离系争房屋，之后未充值过水电费，并称原告提供的照片中的家具设备并不是被告的。本院认为，原告自认其公司2017年以前负责系争房屋出租事宜的员工确系孟某，综合考虑合同的履行情况、履行期间，原、被告之间沟通的过程及物业公司财富广场管理处的两份《情况说明》，本院依法采信被告之陈述，认定原、被告之间的租赁合同已于2017年12月31日经双方协商解除，被告已于2017年12月底腾空、搬离系争房屋。
【案例12】上海某实业发展有限公司与上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2019）沪0110民初**号
【法院裁判认为】合同解除后，被告未及时将房屋返还原告，经本院多次组织协调被告于2019年10月22日作出放弃系争房屋内物品的意思表示，原告于该日收回房屋，该日前的房屋占有使用费及物业费被告亦应支付。
【案例13】谷某与高某合同纠纷民事一审民事判决书，（2021）沪0110民初**号
【法院裁判认为】因被告于合同解除当日要求原告取回钥匙，原告已具备实际占有房屋的可能性，双方应在一定合理期限内进行房屋交接，因原告未积极行使该权利，其要求被告支付截至2021年5月25日期间占有使用费的诉讼请求不予支持，本院酌定被告支付2021年4月3日至17日的房屋占有使用费5000元。
通过上述分析，在承租方提前解约的情况下，笔者对出租、承租双方提出如下建议：
对于出租方而言，建议约定每日欠付租金万分之四左右的逾期支付租金违约金，并明确约定没收保证金。若考虑诉讼成本，建议约定三倍租金以下的提前解除违约金，以及日租金两倍的每日房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的主张期限，则建议主张三个月左右的房屋占有使用费。同时，建议出租方多次拍摄记录案涉房屋状态，并发函以明确系因承租方原因导致房屋被持续占用。
对于承租方而言，建议在解除合同后及时办理交接手续，如交接钥匙、物品搬离、发函明确放弃滞留物品等，并留痕以证明并未持续占有使用房屋。其次，在诉讼中，建议向法院主张减免违约责任。
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